“抵债返租”应注意的问题
[发布时间：2007-11-20 00:00:00 点击率：]

“抵债返租”是指将企业固定资产中的不动产折价后折抵债权，不动产所有权（土地一般只有使用权）归债权人所有，债权人再将不动产租赁给他人，同等条件下，原企业有优先租赁权。这是将困难企业不动产变现抵债的一种新方式，与以前的债权人对债务人的不动产实行“强制管理”有相同之处。但这种方式只适用于金融债权的实现，对其他债权的实现并不是很适合。

　　“抵债返租”是人民法院一种新执行方式，各个法院对它的理解不同，运用也不同。一种观点认为，“抵债返租”就是债务人将其资产评估作价抵偿给债权人，然后由债权人返租给债务人经营，以租金偿还债务。抵债财产的所有权转移给债权人，债权人与债务人之间原有的债务关系消灭，产生了一种财产租赁法律关系，债权人为出租方，债务人为租赁方；另一种观点认为，“抵债返租”中的“抵”是一种抵押，目的不在于实现抵押权，而是利用抵押财产的租赁收入偿还债务。因此，抵债财产的所有权未发生转移，债权人享有的只是对租赁金的期待权，而不是对抵债物的所有权。

　　上述两种观点都是对“抵债返租”的误解。租金偿还债务的观点，会造成同一债务两次受偿；而以抵押物租金偿还债务更有些离谱，不仅损害其他债权人的平等受偿机会，在实践中也是行不通的。还有的做法是将固定资产中的动产也划归抵债财产之列，这在实践中缺乏可操作性，因为，动产的质量、磨损程度、可能突然灭失等因素造成动产的使用价值难以确定，租金给付的多少、时间长短也就难确定，故动产适合拍卖、变卖后抵债，不适合返租。

　　因此我们在实施“抵债返租”时应注意以下几点问题：

　　一、要查清折抵的不动产的性质。如是否属于企业所有，是否被其他法院查封，是否设定担保，是否被租赁等等。

　　二、企业所占有土地使用权不属于企业的，首先应征得土地使用权人和所有权人的同意。这种情况主要针对乡镇企业。因为目前大多数乡镇企业是无偿取得土地使用权，即使有的改制后的股份制企业，改制时没有将土地使用权价值折成股份计算在企业总资产内，土地使用权仍在当地政府手中。因此，“抵债返租”必须征得有关政府部门的同意，否则不能进行。

　　三、最好将一个企业折抵给一个金融部门。这就要求企业必须以其他财产折抵其他债权人的债务，其他财产不够折抵的，金融债权人可以代为支付其他债权人的债务，企业再以等价值的不动产抵给该金融债权人。根据实践经验，如果在同一行政区域对所有金融债权债务进行清理执行，金融债权人之间、企业之间就可以进行债权债务的等额交换，以实现一个企业折抵给一个金融单位的目的，这样便于企业“抵债返租”后的管理。整体清理，也有利于解开同行政区域的企业之间相互担保、交叉担保引起的法律归责上的一团乱麻。

　　四、正常生产的企业不能以此方式执行。“抵债返租”是执行金融债权案件一种不得已的方式，是针对还贷无望的企业，对正常生产的企业，不适宜此方式。

　　五、只限于诉讼中的企业。对金融部门没有起诉的，法院不主动介入，但在对某一区域进行集中清理时，可以征求有债权的银行是否提起诉讼。

　　六、程序合法，处理得当。土地使用权、房产权“抵债返租”后双方必须过户，如不按法律规定的程序办理，因此造成折抵无效，法院不负责任。此外，不动产的大小、位置等必须制作详细的示意图，以免留下后患。

　　七、金融单位不宜将取得的不动产使用权用作它途，除非企业已停产，无法重新开始运转；且一般返租时应租给原企业，除非金融单位已取得该企业的全部产权。