9月下旬出台的系列房产新政，给烈火烹油的楼市下了一剂猛药。随着调控组合拳的出台，楼市的“摇摆一族”心态开始分化，有人将买房计划延后，有人趁调控“寒冬”及时入市；有人持币观望，有人捂房待涨。博弈之间，楼市众生相纷繁复杂，楼价走向则依然扑朔迷离。

　　□姚玉洁  徐寿松 　  

　　观望气氛渐浓

　　或许是这个夏天的热浪过于炙人，越发显出秋天逼人的萧瑟寒意。在接二连三的调控新政之后，楼市不仅没有迎来期待中的“金九银十”，反而提前进入冬眠。购房者观望心态加重，楼市交易量急剧萎缩，开发商奇货可居、囤房待涨的心态也发生了耐人寻味的变化，一些楼盘开始推出隐性优惠或促销活动，报纸的地产广告量急剧增加。

　　与此相对应，购房人在买卖天平上的分量开始有所增加。五六月份房价疯长的时候，一度出现售楼处“门难进、脸难看”的怪像，售楼小姐爱理不理，连购房人想留预定电话都被拒绝，新楼盘一房难求的局面可想而知。但9月份以来，购房者说话胆气开始壮了，部分中小开发商伸出橄榄枝，“楼市团购”重现江湖。

　　11月5日，南京江北浦口的一个楼盘“海德北岸”启动了大规模的团购活动，开发商拿出85套房源，根据不同面积和付款方式给予100－250元/平方米的优惠，这批房源的销售均价因此被拉低到4300元/平方米左右；11月10日，江北另一家超过百万平方米的大楼盘组织大型看房团购活动，开发商将团购车开到市中心新街口，到场的团员都获赠礼品，并且提供免费的午后甜点品尝；更引人注意的是，南京还首次出现了“团购商铺”，某项目声称，只要加入其会员就可以在认购期间享受最低1%的优惠，并且在一期商铺正式开盘当天成功认购的同时还将享受其他优惠。

　　一位开发商私下说，这一轮调控持续的时间和调控的深度目前还不好说，楼市短期内将进入“冰冻期”，为了在年底前完成销售任务、回笼资金，团购等促销方式对于吸引一些有刚性需求、但又存在观望心理的购房者，还是有很大吸引力的。

　　开发商态度的转变得到了购房者的积极回应。在西祠胡同的“南京业主联盟”版上，有网友发帖征集市民组团购房，首批推出3个楼盘，网友报名后即可由发起人根据人数与开发商谈现房团购的优惠折扣。帖子一发出就引来17000多人的点击量，上百网友跟帖报名，还有人把自己心仪的楼盘名字列出来，希望购房团能与开发商“谈判”降价。

　　刚工作一年的郑晴说：“虽然现在高房价人人喊打，但我觉得下调的空间有限。反正早晚都要买房，如果楼盘质量好，团购价格又合适，我就会出手。”

　　业内人士表示，从买卖双方在“团购”问题上的态度来看，楼市“拉锯战”还将持续。南京网上房地产数据显示，11月5日-11日，南京全市商品住宅认购2247套，成交2052套，比前一周下降10%左右；商品房认购量连续两周出现下降。网站对近8000名网友的调查显示，有62.2%的市民表示“不会在近期入市买房”。而上海财经大学应用统计研究中心对上海市消费者的最新调查也显示，65.9%的受访者认为，当前不是购买住房的好时机，对未来半年买房时机的预期指数比第二季度下降了14.6个百分点。

　　毁约：从卖家到买家

　　今年七八月份房价“狂飙突进”的时候，“跳价”成为上海二手房市场的流行语，在买卖双方达成协议后，卖家却单方面提高售价的现象比比皆是。许多楼市炒家面对询价的购房者满天要价，价格不仅和挂在中介公司的价格存在很大差异，而且在达成意向协议之后，也经常无理由地要求大幅加价，每次幅度都高达三五万元，最夸张的房东在一个月内在同一次交易中连续四次跳价。一位卖房人感叹：“随口涨价都卖得出去，我自己都不知道这房子该卖多少钱！”

　　相比之下，有些卖房人的毁约方式更为激进。今年5月，南京市雨花区人民法院审理了一起经济适用房买卖纠纷，原告应某称其前夫在婚姻存续期间擅自将取得的经济适用房转让他人，要求被转让人迁出已经居住３年的房屋。类似的案例出现在徐州市中级人民法院的法庭上，一例是子女告父母，一例是丈夫诉妻子，都声称对方在自己不知情的情况下，“私自处分房屋产权”，侵犯了其合法权益，请求法院认定之前签订的房屋买卖协议无效。

　　“有趣的是，庭审时被告不仅对原告的诉称一概认可，还主动替原告说话，极力促成原告胜诉。”南京市雨花区人民法院研究室主任张剑锋说，“如果联系到飙升的房价，这一反常现象就合乎情理了。这个案例中的经济适用房，2003年的价格还不到2000元，但现在市场上两倍的价格也买不到。”

　　但自9月份以来，中央不断传递出楼市调控的信号，银行收缩住房贷款特别是二手房贷款，央行5次加息的累积效应也逐步显现，房地产价格疯长的缰绳开始收紧。买卖双方的心态发生了明显变化，“毁约”主角开始由卖方变为买方。

　　记者从南京的一些房产中介了解到，10月份以来二手房市场的挂牌房源明显增加，报价也相应下降，个别房源挂牌价格下降了3-5万元。“还有一些卖方虽然坚持原来的挂牌价格，但心理价位已经降低，明确跟我们说‘价格可以再谈’。”南京墨子不动产公司总经理王小军说。

　　陈维刚刚在房产中介那里交了一笔违约金。“现在二手房贷款紧缩，受到影响最大就是城区那些房龄老、面积小的房型。这是淘房的好时机，这个时候不带把‘大砍刀’出去就是傻子。相比5万元的差价，交点违约金根本不算什么。”

　　根据南京市房管局刚刚公布的11月份期房退房公示名单，105套房源中带有明显投资色彩的退房占到８０余套，其中一家楼盘就出现了45套退房。南京网上房地产的统计也表明，部分楼盘退换房率相当高，如中泰国际广场最近90天内的退房数量达到189套，明发滨江新城二期达到156套，天润城达到153套。

　　差价换房合理避税

　　踏破铁鞋无觅处

　　楼市寒流袭来，二手房市场最先遭遇“速冻”——不仅首付比例高，个别银行甚至全面叫停二手房贷；高交易成本也让买房人望而却步，买卖过程中最高税费征收比例已经达到总价款的11.6%。一片萧条中，二手房“互换一族”引人注目，不仅方便，还可合理避税。

　　南京墨子不动产公司总经理王小军表示，对于那些希望改善居住条件，或者为了方便孩子上学的“换房一族”，可以考虑“房屋产权交换”，换房双方的房产经过价值评估，等值的部分可免去契税，而只要按差价部分交纳相关税费就可以了。国家政策对这种自住性的换房需求是支持的，不仅可以规避信贷高门槛，而且大大节约了交易成本。

　　尽管“看起来很美”，但“换房”有很大的操作局限，那就是双方需求互补。买卖双方要做到“郎有情妾有意”的几率非常小，因此，网络上的换房交流贴往往是波澜不兴，无疾而终。

　　南京的侯先生是这一政策的受惠者。他在城中心的鼓楼区有一套75平方米的房子，虽然房子是上世纪90年代初的房改房，但由于附近有个知名小学，类似的房源在二手房市场上很受欢迎。由于楼层高，侯先生想给父母换一套矮楼层的房子，方便老人出门活动。他与想着给儿子换个好学区的朱先生一拍即合，朱家的房子紧挨着新建的南湖公园，环境好，又是在二楼，最适合老人居住。

　　经过中介评估，两套房子的差价为5.2万元。根据南京市的政策，为了鼓励个人调剂房产，仅对“换房”过程中两套房产的差价部分征收契税，而等值部分是免税的。由于都是5年以上的房子，无需缴纳营业税，双方比买卖二手房节省了2.3万多元。

　　王小军说：“换房不仅可节省契税，而且手续比双方各自买、卖二手房要简便。双方签订换房协议、支付差价后，同时拿着两证到区房产局过户即可。对于房产未满5年的，也只需交纳差价部分的营业税即可，仍然比买卖二手房经济。”

　　南京市房产局产权市场处人士表示，现在登记受理“换房”的办理数量每月在10件左右，基本上是亲朋好友之间的换房，在整个二手房买卖量中所占比例极低。这一方面固然是因为“换房”配对很难，另一方面，“换房族”对这一优惠政策不了解，也是原因之一。