“地荒”假象事出有因　　

　　日前召开的国务院常务会议强调，要继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。“地根”承受着此轮楼市调控之重。在保证土地供应的同时，处置闲置土地、平抑地价过快上涨，是新一轮房地产调控必须直面、解决的问题。

　　开发商为何囤地？一直以来，多位知名房地产开发商一再声称：原因在于土地管理部门供地不足，“如果加大土地供应，开发商就不会囤地”。

　　国土资源部副部长贠小苏13日在国新办新闻发布会上介绍的情况颇具针对性：截至2009年底，全国房地产开发企业手中已经拥有近300万亩的土地，可以说已供土地保证今后两、三年房地产开发用地是没有问题的。另一方面，全国各级土地储备中心截止到去年底，储备土地22万公顷以上，增加房地产供地和实施房地产用地调控应该说是有保障的。

　　中原地产研究中心曾在2009年8月发布一项研究报告称，知名开发商于2003年—2009年上半年间获得的住宅土地中，“在售”和“售完”的地块占43％，剩余57％的土地尚未形成实际供应，其中27％的土地“待开发”，30％的土地“规划在建”。

　　报告称，上述数据是由万科、保利、金地等40家知名开发商6年多来在北京、广州、深圳等12个重点城市的拿地及开发情况统计而来，统计地块共计270幅。中原地产研究中心认为，正是大量已出让的土地没有转化为商品住宅而上市，造成了楼市短期供应的紧缺，形成了“地荒”假象。

　　在土地供求矛盾相对突出的上海，土地管理部门曾于2009年8月披露，全市当时有1077公顷住宅用地处于“批而未用”的状态，其中有相当一部分在开发商手中，涉及70多个房地产项目。　　

　　处置闲置土地亟待“动真格”　　

　　虽然土地供应“完全是有保障的”，但另一个现实无疑增加了本轮楼市调控的不确定性。贠小苏在上述新闻发布会上表示，截至2009年底，全国仍然约有一万公顷闲置土地，54％左右的闲置土地主要是政府部门原因造成的，包括规划调整、土地经济纠纷等导致土地不能按期开发；剩余46％左右的闲置土地是企业自身原因造成的。

　　对于这些闲置土地，国土资源部正在安排清查处理，要求各地在2010年1月底之前，基本处理完毕。2009年12月23日，国土资源部还曾宣布挂牌督办分布在北京、浙江、吉林等9省（区、市）的18宗房地产开发闲置土地。这些地块中，闲置满一年未满两年的有11宗，闲置满两年的有7宗。

　　由于土地出让及开工建设手续复杂、牵涉面广，处置闲置土地一度成为“烫山芋”。客观上，动拆迁、规划调整等原因影响了开工进度；主观上，开发商欲“暂缓开发”也不无可能。一名开发商告诉记者：“如果想故意拖延开工时间，不愁没有办法，比如准备材料故意拖沓一点，报批时故意拖两天，或者称企业资金有困难。即使约定的开工时间到了，开发过程也可快可慢，开开停停，别人拿我们没办法。”

　　中国土地勘测规划研究院地价所所长赵松提醒，此次《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中明确的是“增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率”，“土地供应需尽快转化成住宅的实际供应，就需要在前期规划、动拆迁等方面做好安排，清除障碍”。国土资源部表示，为防止产生新的闲置土地，将进一步规范土地供应行为。

　　土地出让“价高者得”利耶，

　　弊耶？　　

　　土地市场依然在和调控政策“较劲”。2009年12月22日、23日，广州、上海即先后诞生总价、单价“地王”。广州成交的地块出让价高达255亿元，由三家上市房企联手获得；上海拍出的地块楼板价超过3.2万元／平方米，被具有央企背景的地产大鳄摘下。中原地产研究中心的监测数据显示，今年1月以来，土地争夺战依然在一、二线城市上演，地价之高，让分析人士认为开发商还在“豪赌”。

　　“面粉”价格高企，市场对“面包”涨价预期可想而知。开发商的“豪赌”、地价的飙升，无疑使遏制房价过快上涨的任务变得更加艰巨。

　　国土资源部相关负责人表示，“地王”是企业对房价上涨预期过高、相互竞争抬高地价所致，而不是制度造成的。话虽如此，本轮楼市调控已对土地供应、出让方式的调整有所考虑。通知要求，各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。

　　赵松表示，目前的土地招拍挂制度促进了土地市场公平交易，但简单的“价高者得”的竞拍方式也易导致地价非理性上扬，土地出让方式有待进一步完善。

　　“综合评标”内容应该包括竞拍企业资质、企业经营情况、合理的溢价幅度等。但赵松指出，由于这种评标方式存在较多的人为因素，因此在探索过程中必须注意防堵操作漏洞、完善细节。