像宋高这样临时改变行程的游客不在少数。他还听说，这几个月以火箭速度蹿升的海南房价也在下跌了，那些几个月前蜂拥进入海南房地产市场的投资客在大年初一仍守在“海南国际旅游地产文化节”上“拉”人去看楼，他们已在急着转让手中物业。

  目前，关注疯狂的海南楼市和酒店的远远不止宋高。更多的人在问：海南楼市暴涨，是否会有重蹈1993年房产泡沫覆辙的危险？三亚是否是第二个迪拜？现在海南楼市成交量下跌、价格滞涨、投资客甩卖，疯狂的海南楼市是否到此为止？

  让职业炒房客都胆颤心惊的神话

  海南唯一的比较优势就是旅游资源，那是个充盈着阳光和海浪的静谧海岛。2009年11月，海南建设“国际旅游岛”将正式上报中央的消息不胫而走。这份蓝图里，零关税、博彩业、免签证、开放航权……诸多优惠政策使蛰伏多年的海南楼市一下子沸腾起来，引来了天量资本和无数炒房客，不但有浙江等地大量民间资本在这里扎堆，而且中粮、华润等国有资本也在这里大肆圈地；相关上市公司在资本市场上被疯狂爆炒。几个月演绎了一个又一个疯狂的财富神话，让海南楼市突然成了中国社会的一个焦点。

  据报道，在海南建设国际旅游岛获得国务院批准后的5天内，整个海南省的商品房销售量就达到了2008年全年销售量的总和，为171.12亿元。之前的许多滞销楼盘，都借机每平方米涨价几千元仍然一售而空。

  为了预防房地产泡沫，海南省1月15日出台“限地令”，宣布今年3月底前暂停商业性开发土地出让，暂停审批新房地产开发项目。消息一出，不但没有抑制房价上涨，反而让一直呈温和上涨的海南楼市直线飙涨。海口、三亚及琼海等多个地方房价应声跳涨，有些甚至一日一价。个别楼盘一天涨价就达5000元/平方米。三亚房价在短短一周时间完成翻番。

  最引人注目的是屡创新高的世界级度假新地标凤凰岛公寓。据说和三亚当地人唠起房子，十个人里有九个会和你聊起凤凰岛。凤凰岛是一座在大海礁盘上推填而成的人工岛，通过约395米长的海上观光大桥与三亚市中心城区相连，也是国际旅游岛重点规划的“阳光海岸”开发规划的核心。去年12月时，凤凰岛计划推出销售的只有一栋公寓，价格则在3.8万-5万元/平米之间。海南暂停商业性开发土地出让出台后，号称“东方夏威夷”的凤凰岛价格飙升，创造了海南地产开盘销售新纪录，即便起售价达到了5万多元/平方米，可开盘当天，一期700套房源，当日全部售罄。

  前段时间，凤凰岛的售楼小姐基本上是不搭理人的。在售楼大厅，许多人抢着要向她们咨询各种各样的问题，她们的回答一律是：均价8.5万/平方米，最高价12.8万/平方米，想订房必须先交50万诚意金，如果想看样板间必须先签购房合同。那时，400多万元一套的60余平方米的房子是最便宜的，加上其他费用，没有五六百万就别想在凤凰岛上置业。

  疯狂的凤凰岛只是海南房价近期飙涨的一个缩影。这几个月，在海南到哪里都不缺少关于房地产的话题，年销售13亿的售楼小姐，十天赚了60%的炒房客，一个月赚了4000万的投资客……

  然而，这毕竟是一个让职业炒房客都胆颤心惊的神话。据有关人士透露，尽管“限地令”出台后一周交易量抵2008年全年销售量的总和，不过，目前三亚市内八成以上楼房长时间处于空置状态。有关人士表示，飙升的价格、急剧增加的成交量和极高的空置率，预示着海南房地产市场泡沫正在生成。

  海南楼市要在真实需求中崛起

  尽管疯狂的海南楼市演绎了一个又一个财富神话，但对于当地大多数居民来说，高房价基本与他们已经无关，大多数居民只是希望能守住自己家里原有的基业。根据海南省政府工作报告，2009年，海南省城镇居民人均可支配收入13751元，而目前三亚商品房均价已超2万/平方米，这表明三亚居民用一年的平均收入，也买不了当地一平方米的商品房。

  中国住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林表示，无论是暂停土地出让的临时性措施，还是目前海南楼市炒客云集、房价畸高的现象，都反映海南房地产市场正在经历一场“阵痛”。

  那么，1993年的地产泡沫会不会又在海南重演？中国海南改革发展研究院院长迟福林认为，海南楼市从短期看应该说形成了一定的泡沫，因为大量的热钱进入了，把房地产的价格迅速拉上去。但是从中长期看，这个泡沫是可以逐步消化的，所以不会形成1993年那场大的泡沫。这是因为房地产的结构发生变化了，1993年80%左右是写字楼，现在90%左右是商品房。老百姓尤其是中等收入群体要到海滩来买第二套住房，这在当时是很少一部分人，现在中高收入群体到海南买第二套房，这个需求量加大了，所以结构和需求的变化，决定了海南恐怕不会发生1993年那种状态。

  “尽管今天海南的市场环境相比上世纪90年代大大不同，但海南仍然有必要为投资者先上一堂风险课。”冯海宁在其博客中表示，任何类型的房地产生意，都不是依靠投机炒作支撑的，而是需要真实的需求来支撑，投机炒作支撑的房价必然充斥着泡沫，而泡沫对开发商、投资商、银行而言，对海南来说，显然没有多少好处。海南楼市要在真实需求中崛起，而不是要在泡沫中沉沦。

  综合各方面的情况，现在海南楼市观望人群增多、成交量萎缩、价格松动，种种迹象表明，热得发烧的海南楼市，理性正在回归，海南楼市的疯狂可能到此打住。中国（海南）改革发展研究院海南研究所所长夏锋认为，就楼市而言，国际旅游岛的利好概念已基本用尽，赚到钱的投资者纷纷撤离，经历过上世纪90年代海南楼市泡沫破灭的投资者，更不会“恋战”，这都将促使海南房价回调。

  迟福林认为，之前海南房价上涨存在的主要问题是“盲目性太大”，包括整个海南房地产发展规划的不明晰、投资者追求短期利益的盲目性和消费者购房的盲目性。同时，地方政府对房地产市场的管理经验还有欠缺。他说，要消除海南房地产发展的“盲目性”，亟须按照《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，明确海南旅游房地产的发展特点、目标和思路。如果不能尽快制订有约束力的旅游房地产整体规划，不能有效加强房地产的监管和调控，海南楼市就容易出现问题，大起之后可能出现大落。迟福林提醒，需要警惕的是，不要把现在短期的泡沫变成一个中长期的泡沫，这样对海南国际旅游岛的起步就会造成严重的负面影响。

  冯海宁也表示，海南已经有过一次让人记忆深刻的泡沫，海南岛经不起楼市炒家的再次折腾。发展国际旅游岛，既需要理性的投资者，更需要理性的管理者。

  对此，海南省委书记卫留成上月曾明确表示，将从加快保障性住房建设与加强房地产市场规划、土地供应、政府调控等方面，着力促进海南房地产市场稳定健康发展。