2月24日，北京市土地整理储备中心人潮汹涌，节后第一拨拍卖以6块土地成交收场。

  这只是一次试探，成交的6幅地块多分布于通州、密云和房山等远郊区，地块面积不大，参加拍卖的也多为小开发商。尽管保利、绿地、绿城等公司的代表也早早到场，但均未参与竞拍，只是埋头记录拍卖的情况。

  他们在等待更好的地块。

  北京市土地整理储备中心网站显示，有9幅地块将于3月3日入市交易，总规划建筑面积达130万平方米，其中3幅为住宅用地。

  同一天，银监会在网上接连发布《流动资金贷款管理暂行办法》和《个人贷款管理暂行办法》两份新规定。

  接近国土部的分析人士对记者表示：“放松地根与收紧银根，政府正双管齐下，加强对土地市场的调控。”

  “这一系列的动作，都预示着政府对于地王风险的担忧，调控政策还在继续收紧。”房地产高级经济师章林晓对记者表示。

  中服地块因对竞买人条件的“苛刻规定”而陷入舆论的漩涡中。SOHO中国联席董事长潘石屹言辞激烈地表示：“设定的招拍挂条件只是为一家公司量身定做。”

  土地政策收紧

  中服地块“内定”争议的背后，是地方政府对地王风险陡增之下的防范措施。

  叶向忠对记者表示，中服地块对竞买人的严格限制，目的是提高竞争门槛，“这是调节市场的一种技术手段。”

  在章林晓看来，决策层已经认清房地产市场问题的症结所在。“房地产的核心是土地资产，土地资产价格是虚拟经济扩张和收缩的指针。”

  放松地根的同时收紧银根，正成为地方政府土地政策的主要调整方式。

  对于银监会的上述两份通知，分析人士表示，其核心内容有两个：一是要求合理测算借款人的营运资金需求，审慎确定适合的授信总额及具体贷款额度，不得超额放贷；二是强调支付和贷后管理，加强对回笼资金的管控。

  与银监会收紧银根相呼应的，是北京市国土局对于土地出让金更严厉的限定。

  “为什么要设定一次性付款？就是为了抬高门槛，适当地减少非理性竞争。吸引更多有实力的开发商，拿到地后能快速开发。把房价、地价高涨的市场平抑下来。”叶向忠说。

  从近两年的土地出让金制度看，对买方的种种弹性规定，的确已成为地方政府屡试不爽的调控利器。

  2008年，土地市场惨淡，北京市国土局曾将土地出让金的付款时限延长至1年。之后伴随市场的好转，该期限逐步缩短，至中服地块，终于又改为一次性付清地价款。

  “到现在为止，市场还没有往下走，所以我们提出一次性付款这个条件，我可以负责任地说，至少下一拨的出让公告，所有地块还是要求一次性付款。”叶向忠说。

  “对土地出让金的付款限定、土地出让面积的限定以及对逾期不开发土地的收回，这三项措施已被视为当下调控土地市场的三大主要措施。”北京某大型国企开发商副总对记者表示。

  但在他看来，后两项措施主要针对住宅用地，目前还未涉及到商业地块。

  他表示，此前北京的做法是“雷声大，雨点小”，“除了盘古大观这个项目，你见过哪家开发商被收回土地？”

  而此次，大龙地产却撞到了政策的枪口上。

  2月1日，北京市国土局发布公告，由于大龙地产因欠缴地价款逾期未签订合同，取消大龙地产顺义后沙峪天竺开发区22号住宅用地资格，其缴纳的2亿元保证金将不予退还。

  大龙地产自2009年11月20日以50.5亿元竞得顺义区后沙峪住宅用地后，质疑声从未停歇——按2009年的盈利水准计算，大龙地产偿还完全部地价款需要17年。

  上述国企副总对此表示：“地王的负面影响已经很严重了，政府也逐渐积累了应对的经验，可以出手了。”

  章林晓对记者分析表示，地王回收反映出地方政府对于金融风险的一种警惕，“表面上是针对土地，实际上是针对金融风险。最近这些年来，世界几乎所有的金融风险全都同土地密切相关。”

  曾列席1月28日的全国国土资源工作会议的一位人士则表示，决策层在2010年对土地市场的调控“只会加强，不会放松”。

  在这次会议上，国土资源部部长徐绍史提出，未来土地政策将注重加强与货币政策、财政政策和产业政策的协调衔接，特别是加强与证监会和银监会的协调联动，以防范可能由土地引发的系统性金融风险。

  “这种联动的提法，徐部长曾多次提及。”上述人士透露。

  无法消失的地王？

  但逐步收紧的土地政策始终未能冰冻开发商的购地热情。自2009年底以来，一方面是调控政策的不断收紧，一方面仍是土地价格的节节攀升。

  2月21日，上海又出全国单价地王。

  央企华侨城集团旗下深圳华侨城控股股份有限公司在上海以70.2亿元的天价夺得闸北区苏州河北岸东块1街坊地块。该地块楼面单价达52783元/平方米，刷新了之前上海黄浦区163地块51821元/平方米的单价纪录，加冕新一任全国单价地王。

  北京市土地整理储备中心公开资料显示，2010年1月北京总成交土地26宗，总成交金额为132.46亿。其中居住类用地4宗，总建筑面积为67.3万平方米，总成交金额为89.55亿。楼面均价达到了13305元每平方米，溢价率达141%。

  “2010年地王还将源源不断地出来，当然相较于2009年，可能会稍微缓和一点，因为各种政策都在针对地王。”章林晓说。

  在他看来，地王成因源于多个层面。“从财政角度看，在于土地财政在当前没法退出；从供求角度看，土地市场供不应求；从货币角度看，是因为货币泡沫化严重，房地产已成货币泡沫的宣泄口。”

  章林晓认为，这些因素均无法在短期内解决，政府部门则只能先期做一些政策的修补，而这些政策只在短期有效。

  事实也指向这一说法，叶向忠表示，“一次性付清出让金是调控市场的技术性手段，但不代表将来都是这样，我们会根据市场表现来制定政策。”

  国泰君安一位分析师告诉记者，当前的土地政策大多针对住宅用地，而商业地块或将成为新的地王源头，这将间接影响整个土地市场的走势。

  比如上海的163地块，便是商业用地。而新的单价地王苏州河北岸地块，住宅比例也不足50%，剩余部分包含相当体量的商业面积。

  叶向忠对此说法并不认可。他表示，尽管对于商业用地没有出让面积之类的限定，但是商业地块在产业定位阶段，发改委的规定中已经包含诸多限制条款。“比如零售型商业在多大范围内，超过多大规模要经过什么审批，在远郊县要经过什么审批，北京市都有相应的文件规定。”

  值得注意的是，苏州河地块与中服地块一样，同样对商业物业提出苛刻条件：商业物业必须持有经营，办公楼不得分割出售。