房价——无疑成了今年“两会”焦点中的焦点热词。

  在全国政协十一届三次会议举行的大会发言上，政协委员、中国科学院研究员梁季阳在发言中炮轰高涨的房价，短短六七分钟的发言四次被掌声打断。

  温家宝总理3月初通过新华网了解民情时，也向网友坦承，知道所谓“蜗居”的滋味。在这次政府工作报告中，他更是超过10次提到了房价问题，并首次明确表态要坚决遏制房价过快上涨。

  一个“坚决遏制”背后隐含着多少法治的内涵。

  在今年的两会期间，《城乡建设》记者采访了部分参加“两会”的全国人大代表和政协委员，试图请他们来为此解“疑”释“惑”。

  政策法规执行力度不够

  去年房价上涨之快令人不解。北京、上海、深圳等一线城市的房价几乎翻了一番，普通百姓离安居梦渐行渐远。北京市统计局的数据显示，2008年，北京四环路以内的期房均价为每平方米1.5万余元，而一年之后的2009年第四季度，每平方米均价上涨到近2.6万元。

  “从根本上说，房价的高低是由市场供求关系决定的。”山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海委员说，目前在一些城市尤其是大城市，住房显然供不应求，房价上涨不可避免。

  目前，中国城镇住房大量短缺。据统计，自1999年以来，城镇中建了约7000万套、近80亿平方米的新房，这相当于到2008年在2亿城镇家庭中的35%住上了新房。但这也意味着每百户城镇家庭中，每年仅有3到4户住进新房。

  全国政协委员、中国科学院地理科学与资源研究所研究员梁季阳认为，造成当前高房价的病根在于土地垄断，在于地方政府对土地财政的过度依赖。

  “因为房地产是地方四大支柱产业之一，没有这一块，它的GDP、税收、财政等政绩就体现不出来，这就是为什么中央许多的政策和法规在地方执行力度不够，打折或执行不下去的原因。”黄少良委员解释。

  事实上，作为国民经济的重要引擎之一，房地产业确实对去年的“保增长”贡献十分显著。据估算，2009年，全国新房和二手房的成交额大概是6万亿元，相当于同期GDP的1/5强。

  “房子的建设成本每平方米不过3000元，包括水泥、钢筋及工人工资等。所以，哪里是房价高，明明是地价高。”全国人大代表、北京市人大常委会主任杜德印的这种说法，得到了全国人大代表、安徽省国土资源厅长张庆军厅长的赞同：“地价对楼价，毫无疑问，肯定会有影响。”

  “地价高，房价高，这种说法是错误的。”全国人大代表、原江西国土资源厅长刘积福则告诉《法治周末》记者，“地价只不过大约是房价成本价的1/3”。

  住房保障需要法律保证

  全国政协委员、北京大学社会科学学部主任厉以宁教授认为，主要是房产总量供小于求，特别是一些可让中低收入者购买的房产比较少。他也找到了一些解决办法，对于房产供应可分为三层次：一是对低收入者供应廉租房；二是让中等收入的人买经济适用房，对于这部分房产，不能完全靠市场去调节；三是对于高收入者，可以依旧提供完全市场化、居住品质更高的高价商品房。

  “《住房保障法》制定时机已经成熟。”全国人大代表、民建上海市委专职副主委张兆安则认为，在房价高企的背景下，住房问题已经成为第一民生问题，现在制定这部法律的重要性、迫切性越来越突出。而据记者了解，我国已经开始起草《住房保障法》。该法由国家住房和城乡建设部住房保障司主持，清华大学法学院组织专家，讨论起草形成一个该法的理论版本，同时，深圳住房保障中心起草一个该法的实践版本。目前这两个版本均已起草完成并融合，成为住房和城乡建设部住房保障司的内部讨论稿。

  据起草小组专家成员、清华大学法学院副院长申卫星教授透露，正在起草中的《住房保障法》将尽可能覆盖广泛的收入群体，保障其基本住房，包括住房面积、基本配套设施、质量安全标准及地段等。采用的基本手段为廉租及公共产权。《住房保障法》将对不同收入群体分不同类型保障其居住权，如，比较贫困的阶层以廉租房方式解决，条件稍好者以经济适用房的方式解决，条件更好的可以购买限价房；条件再好的以住房公积金的方式来保障。

  不过也有代表认为，现在制定《住房保障法》时机尚未成熟。

  黄少良委员则认为，如果房价过高，政府行政干预也是应该的，但是行政干预不是全部，只能是一部分，还得需要法治的手来托底。

  全国政协委员、地产500强百步亭集团董事局主席茅永红认为，房价不能打压，而且也打不下去。

  “保障房”政策期待法治保障

  房价上涨过快，让城市居民心惊肉跳，中央政府以“保障性住房建设”应对商品房涨价，本来是很正确的选择。但是，这个政策本身也需要保障，即法律的政策的制度的等等保障，才能落到实处。

  房价太高，人们普遍认为地方政府在其中起了推波助澜的作用，主要是高房价符合地方政府的利益。地方政府通过卖地增加了收入，住房中的种种税费，也是随房价的提高按比例提高。土地出让金和住房中的其他税费成为地方政府最重要的财源，因此，地方政府乐见高房价，也默许房价的飙升。

  虽然，为了促进保障性住房建设，中央财政给予地方转移支付大致30%的建设费用(其他70%左右由地方政府配套)，但中央政府力推的保障房建设仍然遇到了两方面的强劲阻力：一方面是地方政府，另一方面是各类开发商。从地方政府角度来说，建设保障房，地方政府需要无偿提供土地，减免税费，这些损失不说，地方政府还需要配套贴钱。而且，保障房的建设如果影响到商品房成交量和价格，那么，房地产这个财源提供的税费也会随之受到影响。这样，保障房将使地方政府面临多重的损失，其积极性一定不会高。

  而从开发商角度来说，保障房的建设一定会给商品房的成交和价格带来冲击，赚取超额利润的空间减小。因此，与地方政府有千丝万缕联系，神通广大的开发商一定会给地方政府施压，地方政府也会出台政策为开发商减压，扶持商品房市场。这样，“保障性住房建设”的功效就会被大大抵消。

  保障性住房建设的困难，实际上是中央与地方博弈的结果。“保障性住房建设”动摇了地方卖地财政的根本，虽然中央财政对保障房有补贴，但地方政府不一定在乎这笔钱，如果不建保障房，地方政府从房地产中得到的收益将会更多。由于信息不对称，中央政府对于地方政府的种种猫腻无法全盘掌握；就是完全掌握，中央政府也要面对法不责众的难题。

  所以，“保障性住房建设”也需要保障措施。将地方党政官员的考核与“保障性住房建设”挂起钩来，建立问责机制，或许是一种好办法，这种办法目前唯一在广东省实行。而从国家的层面上来说，启动立法程序，制定有关“保障性住房建设”的法律法规，用法律来保障“保障性住房建设”的实施，也是一种好办法。全国人大代表、民建上海市委专职副主委张兆安如是说。

  【政策解读】

  住房保障法：

  《住房保障法》于2008年11月被列入十一届全国人大常委会五年立法规划，住房和城乡建设部住房保障司负责该法的起草工作，并于2008年底委托清华大学法学院和深圳市房地产研究中心分别起草该法的理论版和实践版建议稿。理论版起草人主要有清华大学法学院院长王振民教授、副院长申卫星教授、王洪亮副教授等；实践版起草人主要有深圳市房地产研究中心副主任王锋、深圳市房地产研究中心法律所所长王玉国等。

  北京市人大代表、清华大学法学院教授王振民2010年1月20日透露，中国已经开始起草《住房保障法》，形成的理论版和实践版建议稿已完成融合，提交到住建部住房保障司成为内部讨论稿。该法明确规定各级政府如对住房保障不力，将面临追究法律责任。正在起草的《住房保障法》将明确“住房保障”的内涵和对象是提供给低收入困难家庭。对于住房保障的范围，已经明确的是将经济适用房、廉租房纳入到里面，正在研究是否纳入公租房，但暂时不考虑限价房。

  【核心提示】

  我国已经开始起草《住房保障法》。该法由国家住房和城乡建设部住房保障司主持，清华大学法学院组织专家，讨论起草形成一个该法的理论版本，同时，深圳住房保障中心起草一个该法的实践版本。目前这两个版本均已起草完成并融合，成为住房和城乡建设部住房保障司的内部讨论稿。