每天损失一辆奔驰 难逼开发商降价
[发布时间：2010-11-21 21:34:24 点击率：]

  “如果按照上海楼盘一次申请预售面积不得少于3万平方米的规定，以目前2万元/平方米的成交均价统计，那么上海将有接近300亿元的开发商资金因为延迟开盘而遭到变相‘冻结’。”11月初，有消息称原定于在10月份开盘的上海多个市中心楼盘项目因预售证问题被延迟开盘，一位房地产业内人士曾向 《每日经济新闻》记者表达了上述观点。

  上海开发商延迟开盘的情况只是全国楼市的冰山一角。近日，《每日经济新闻》调查显示，包括广州、深圳、成都在内的14个城市共有超过160个楼盘延迟开盘，开发商中不乏万科、绿地、金地等知名房企。据机构保守估算，上述项目的总价值超过千亿元。

  开发商“不差钱”？

  此前，一些地产大佬曾在公开场合表态，房地产企业不缺钱，目前的资金足以维持3至6个月，他们不会急着降价销售。对于这样的结论，多数人认为这只是在“吹牛”。房地产商上半年的财务数据显示，大部分开发商的经营性现金流为负值，即便是万科、保利等经营状况较好的企业也不例外。

  对此，中国指数研究院分析师钟星烁说，目前开发商的资金链的确在收紧，但绝没有想象的那么严重。根据中国指数研究院对国家统计局数据的监测和整理，截至今年9月底，目前开发商拥有的资金总量达到5.05万亿元，而投资总额不过3.03万亿元，刨开各项支出，目前还有8000亿元左右的盈余。上述盈余足够开发商支撑3至6个月。

  目前，很多因资金链 “卡壳”而“延迟开盘”项目，大多是中高价楼盘。一般情况下，开发商的资金战略是，用普通住宅的销售收入满足中高价楼盘的开发所需资金。这使得多数房企不会因为楼盘延迟开盘而调整售价。

  上海中原地产物业顾问有限公司研究总监宋会雍说，一般情况下，开发商用于工程建设的资金并不大，并且会预留3至5个月的资金，资金链收紧并不会对公司的现金流产生太大影响。

  延迟开盘的利息成本

  虽然延迟开盘并不足以立即对开发商的资金链构成威胁，但大多数业内人士都清楚，迟迟不开盘将会让开发商付出多少资金成本。此前，一家知名央企房地产商的公关负责人向《每日经济新闻》记者透露，不开盘的代价是每天损失一辆奔驰车。来自中国指数研究院最新统计显示，五成以上的开发商信托融资的成本是总财务的20%。

  宋会雍说，如果开发周期是一年，自有资金达到50%，企业每年需要付出的财务成本大致在10%左右。如果延迟开盘3个月，开发商就得增加1.25%的利息支出。但现在很多楼盘实际开发周期超过一年，自有资金往往只有30%，融资成本会高于10%，因此需要付出的财务成本远高于上述数字。

  难逼开发商降下高昂的头

  此前有市场传言称，高价楼盘之所以预售证“卡壳”，是因为定价过高。既然如此，开发商为什么不调低售价，达到监管部门设定的范围，进而尽早获得预售许可证？

  根据中原地产研究院经理刘渊的观点，延迟批准销售许可和此前住建部加强预售资金监管政策一样，都是为了收紧开发商的资金链，迫使他们降价卖房。

  但是，《每日经济新闻》联合新浪乐居对全国14个城市延迟开盘楼盘的调查发现，160多个楼盘中居然没有一个降低预计报价。

  上海三湘房地产股份有限公司副总经理张涛说，目前行业内流传的消息说，北京、上海等城市限制高价楼盘入市有一个硬指标：即单价超过3万元/平方米。如果开发商的售价只有3万元/平方米出头，通过小幅降价，就能达到监管部门的要求。虽然开发商确实有可能调整售价以尽早销售，但是很多项目的售价很难调低到3万元/平方米以下。

  对此，中房信分析师薛建雄另有看法。他认为，那是因为他们已经预测到后续价格将会出现上涨。他认为，部分楼盘延迟开盘，很容易让市场供需失衡，进而造成后续抑制房价的工作变得更为困难。开发商很可能瞄准了这一趋势，咬牙不降价。

  一家央企的项目营销负责人也表示，高价房如果被限制供应，肯定会造成市场的供求不平衡，最终促使房价的进一步大幅上涨。

  (摘自《每日经济新闻》文/杨羚强)