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□ 于 乎
一年一度的福布斯富豪排行榜，折射了社会与经济的另一个风向标。
香港前十大富豪超过一半涉足房地产行业，全部上榜富豪中有1/3是地产商。内地富豪榜上房地产商也是主力之一，十大排行榜中以房地产为主业者占去三席；排行榜前20名里，则有六位房地产商，分别是吴亚军55亿、许家印51亿、王健林46亿、杨惠妍41亿、张欣29亿、郭广昌28亿，其余上榜富豪中从事房地产业者更不在少数。
早在几年以前，就有很多言论谈及美国富豪中前40名都没有房地产商身影。华人为何偏好房地产业？与其从文化基因上分析原因，倒不如从土地制度谈起。香港的土地制度属于公共土地批租制，其基本核心在于：政府拥有土地，对公众只租赁而不出售；土地开发权通过公开拍卖获取；确定土地最低价格同时与最高者签订租约，同时禁止未向政府通报的私人土地交易。
于是，从上世纪八十年代中期到亚洲金融危机之前，伴随着土地稀缺的预期，土地拍卖收入成为港英政府财政重要来源。在1970年到2000年30年间，香港政府通过土地批租获得的财政收入一路飞升，达961亿美元。如此，香港的制度也导致了畸形高房价。
与此同时，房地产成为最吸金的行业，不仅催生了无数富豪，也无形中挤出了其他行业的生存空间。
尽管土地限量供给的做法往往有保护土地城市规划的旗号，然而地方政府在创收激励之下，必然人为压低供给。已有研究表明，限定土地供给的批租制，往往促使有关部门在土地高价时增加土地供给，在土地低价时减少土地供给来达到财政收入稳定目标。如此人为压低供给的土地转让制度，必然导致房价上扬，而且事实也证明，城市规划就此并未发挥多大优势。
近期有份关于城市土地出让制度改革的研究报告认为，我国香港地区、新加坡等地土地出让制度以土地政府所有制为前提，通常具有土地供给有限，主要满足住宅需求；有偿出让是主流等特点。与之对比，英国、美国等地土地征用制度主要通过法律、经济手段建立并实施。具有如下特点：土地产权明晰；公共利益界定征地范围；土地征用补偿标准市场化；土地征用制度较为有效地保障了土地所有者的利益。
纵观我国香港地区的土地出让制度，自有其历史原因与客观限制，而内地不少城市的土地政策作为后来者，在一些方面吸纳之后却并无改进，比如在低税制以及公租房政策上裹足不前。如今，伴随着房产调控及廉租房的推出，也许是到了突破利益集团阻碍，改变土地批租加大土地供给的时候了！
（作者系上海金融与法律研究院（SIFL）项目研究员）
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