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当事人签订买卖合同时，未对代理人的代理权限进行审查，会产生什么后果？四川省成都市中级法院审结一起房屋买卖合同纠纷案，认定代理人系无权代理，买卖合同不能约束被代理人。
案例：
2003年4月18日，程某出具委托书，委托苟某将其个人所有的一套房屋出售。两人还签订委托售房协议，约定苟某首付定金3万元，余款15万元一周内支付。某公证处对委托书进行公证，并约定苟某支付完剩余房款后，程某将公证书原件交付苟某。当日苟某向程某支付定金3万元，6月1日向程某女友段某支付房款15万元。
6月16日，苟某在未取得公证书原件的情况下，持公证书复印件到公证处，称公证书原件遗失，要求对其所持公证书复印件与原件一致进行公证。公证处同意并制作公证书。
6月22日，苟某与吴某签订房屋买卖合同，约定苟某将涉案房屋出售给吴某，当日付定金3万元，办理过户后，吴某付清余款16万元。此后，吴某依约向苟某支付购房款。6月30日，苟某持第二份公证书、房屋买卖合同、房屋产权证原件，将涉案房屋过户给了吴某。此后经司法程序，涉案房屋重新登记在程某名下。吴某起诉，请求判决程某继续履行房屋买卖合同。
法律解释：
一审法院认为，涉案房屋并非苟某所有，其售房行为并未得到程某的授权或追认，苟某与吴某签订的房屋买卖合同对程某不发生效力，判决驳回吴某的诉讼请求。宣判后，吴某提起上诉。
二审法院认为，程某与苟某约定，苟某支付完房款后，程某将公证书原件交付苟某。故程某对苟某的委托授权是以苟某付清房款、程某将公证书原件交付苟某为前提的。苟某与吴某签订房屋买卖合同时，苟某未按约向程某支付房款，程某也未将公证书原件交付苟某，苟某没有售房代理权。
苟某在签订房屋买卖合同时，称委托公证书已办理，但吴某并未查看。吴某未对苟某的代理权限进行适当审查，无足够理由相信苟某有代理权，房屋买卖合同不能约束程某。
苟某虽向段某支付15万元，但段某并无收取房款的代理权限，不能据此认定程某已收取该笔房款。吴某以程某已收取全部房款为由，主张苟某有售房代理权的上诉理由不成立，判决驳回其上诉。
点评：
现代社会代理行为司空见惯，相对人在与代理人签订合同时，应对其代理权限进行适当审查。否则，极有可能因对方的无权代理，蒙受损失。
（成青法 张俊 朱新朝）
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