房市“拉锯”考验各方智慧
[发布时间：2011-05-16 13:51:18 点击率：]

  □ 余丰慧

  目前房市拉锯状态在考验各方智慧和耐力。

  新数据显示，2011年4月，全国100个城市住宅平均价格为8773元/平方米，较上月上涨0.40%，其中77个城市房价环比上涨。从同比看，4月份一些城市还有不小涨幅，深圳、广州、成都、武汉、重庆，同比分别上涨8.75%、8.65%、8.52%、6.91%、6.60%。媒体得出结论，在史上最为严厉的调控下，在各地限购令纷纷出台的情况下，近日全国多地区楼市开始呈现回暖势头，高房价高昂的牛头为何如此难以按下呢？

  不过细细分析可知，虽然4月份100个城市房价环比、同比都在上涨，但是，涨幅已经大幅缩小，环比缩到0.5%以内，同比上涨10%以上者已经不见踪影。从国八条出台后，到各地限购令、房价控制目标等措施相继颁布，住房市场出现了交易量大幅萎缩、部分城市房价有所松动、投资投机得到一定遏制、自住型需求持币观望等现象。从房价上看，出现拉锯状态，投资投机退出市场、自住型需求观望不买，开发商却死扛房价不降。使得市场关于房价走势信息繁杂混乱，一会儿降了、一会儿又涨了，整个市场处于混沌迷茫状态。这说明房价脱缰野马般上涨得到了初步遏制，楼市调控取得初步效果。

  同时，我们必须注意到，房企由于死扛房价不降、加之去年底大肆天价拿地，已经出现库存增加、负债上升、销量下降、现金流紧缺、经营性资金匮乏的困境。根据W IND的统计数据，按证监会行业分类，剔除ST公司后，113家房企2011年一季度共实现营业总收入546.46亿元，较去年同期的574.39亿元下滑4.86%；归属母公司股东的净利润81.95亿元，较去年同期的82.85亿元下滑1.09%。出现营业总收入和净利润双双下滑的情况。更加需要注意的是，113家房企的存货和负债却出现同比大幅增长。其中113家房企的整体存货达到了9035亿元，较去年同期的6444亿元增长40.21%；总负债则突破万亿元大关，达到了10458亿元，较去年同期的7403亿元增长41.27%。住房销售不出去，高价拿地不能及时开发，必然回笼资金难，进而负债直线上升。

  如果开发商扛到最后，调控由于经济下滑等原因松懈了，走回头路了，那么，开发商将取得最后的胜利。但是，从目前情况看，调控再次走回头路的可能性不大。“五一”期间温家宝总理再次强调，中央提出要保持房地产价格基本稳定、促进房地产业健康发展的决心是坚定不移的；要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的；要特别关注困难群体和中低收入家庭，使他们住得起房子、租得起房子的决心也是坚定不移的。这“三个坚定不移”放出的信号是誓将楼市调控进行到底。

  笔者再次提醒，聪明的开发商目前有两条路：一是积极降价促销，才能把握主动。从中海地产、碧桂园等房企稍微打折降价推出楼盘就引来火爆场面看，住房需求是巨大的，关键是价格太高，只要降价就能赢取市场、打破僵局。二是要积极投身到保障性住房建设中，这块蛋糕并不小。同时，提醒投资投机者包括资本市场投资者以及商业银行，一定要高度警惕房企高负债带来隐藏的巨大风险。