房产理财须量力而行
[发布时间：2011-11-05 17:36:02 点击率：]

  曾几何时，房产成为了人们最佳的投资理财渠道，直到现在，房产依然是大多数人投资理财的首选。不可否认，在人民生活质量需要不断提高、居住条件需要不断改善、房产市场正在进一步对国内外开放的情况下，房产理财的机会确实不少。恰当的房产理财能够为理财者带来良好的回报，但是，不合理的、不自量力的操作反而会被房产所套。

  房地产理财一般包括两个方面，一是涉及房产购买行为的房产投资理财；二是对现有的房产现状进行适当安排的权益理财，包括适当的财务安排，这两个方面在具体操作上又存在着某些交错。

  房产投资理财是利用房产产权具有可分割性的特性，理财者购买房产后，可以期望通过转让或者出租以获取差价或者租金收益。房产投资标的按照不同的区分标准可以有多种分类，如期房和现房、居住用房和非居住用房、一手房和二手房等，这些分类可以适当组合并且还可以进一步进行细分。这些房产都可以作为标的，但并不是所有的标的都适合投资。理财者应该量力而行，这里讲的“力”，不仅包括财力，还包括能力。财力的大小对所购房产的付款方式有比较大的影响，在采取向商业银行借款购房的情况下，财力大小对所购房产的首付款支付及后续还贷能力有比较大的影响；能力则包括融资和对所购房产寻求增值或者获利的能力、房产理财的风险承受能力等。在当前房价涨声频频的情况下，房产投资理财中的一些风险是必须要考虑的。

  一是房地产的转让或者出租风险。投资的房产一旦确定，寻找合适的转让或者出租对象至关重要，尽管目前房产三级市场已经有相当的规模，交易方式也有多种，但是寻找到合适的价格就不容易，如果转让或者出租的价格不适合或者低于预期，就有可能产生收入风险，即使当房产出租由房产商或者房产中介商提供代理出租甚至是包租，同样可能会带来租金收入不稳定的因素。一方面存在着承租人支付能力有不稳定，寻找新的承租人也存在时间和费用问题；另一方面存在着包租人的包租能力或者资信度问题。

  二是时机风险。房产投资的时机，或者讲房产理财标的及其具体选择时机，是十分重要的。在重大机遇的背后，很可能就是重大挑战和风险。现在有的房地产商炒作概念、有些舆论炒作“投资买房”，在一定程度上推动了房地产价格上涨。随着城市土地供应制度的进一步改变，有的房地产商为了获得开发地块，在招投标市场或者拍卖市场超高价中标或者拍得土地使用权，也会拉高一些楼盘的房价。但是，我们必须意识到房地产价格的上涨，最终支持是买方或者承租方的支付能力。从投资的角度来看，如果时机选择得不好，接最后一棒的话，风险是明显的。而随着今年国家房贷政策的逐步收紧，投资房产的风险开始显现。

  三是利率和支付能力预期风险。人民币利率管制政策下，我们目前的利率水平已处于多年来难见的低位。但是由于我们的购房贷款利率在整个贷款期限内并没有实行固定利率，随着经济的波动和利率市场政策的推行，对于某些需要较长时间进行房产投资理财操作的贷款购房理财活动，将面临着利率波动风险，有可能增加债务负担。另外，如果对于未来长期稳定的收入来源把握不准，估计过高，没有量力而行地选择适当的贷款成数及期限，同样会造成被动，产生风险。

  在房产理财中要切实注意分析理财者自身的风险承受能力，包括财力上的和心理上的，以确定是采取激进型的还是稳妥型的理财方式。总之，房产理财须量力而行。

  （摘自《中国证券报》）