楼市拐点有软有硬
[发布时间：2011-11-07 14:13:55 点击率：]

  楼市拐点，从来只有三类：一类是软性的，即这拐点本身只是有限意义上的回调，初时可能回调幅度要大一点，待削平到一定的峰值，既没有可能再往下掉，又不大有力量迅即弹回去。这样的回落，充其量也不过10%到20%。有这样的拐点，是调控周期里市场的常态反应。另一类则是硬性的，急转直下的，可以从100%连续跌到50%，也可以从100%直接滑归到0，呈一条抛物线状。在股市上，这种情况极为常见。在楼市，则常常被大的外部性风险所左右，最直接的威胁来自于经济危机，我国香港就碰到过，日本也是。还有一类是彻头彻尾的伪拐点。因为本身只是在打一次掩护，价格主导权依然掌握在卖方手中，今天他可以把价格调整到昨日幅度以下，以应对可能严峻的政策压力，作个小小的妥协姿态，比如突出的打折和促销行为，就具有极大的试探性和折衷性。

  判断当前楼市所面临的拐点，需要一定的市场依据，其中有几点特别值得注意：涨幅回落的程度和持续性，涨幅回落的扩及面以及市场的反应。看官方数据，楼市涨幅回调不但已开始，而且有一定规模。唯一还不能下定论的，便是涨幅回落的程度和持续性。多年以来的调控效应早就说明，整个市场好比一壶架在火炉上的水，沸点直接受制于添加柴火的人，要想让它烧到几分熟，与添柴火的频次、多少、时长以及节奏有莫大关系。

  此时的真拐点，不等于就是硬拐点。它有可能依然是软拐点。回看历史，中国楼市没有硬拐点的经验。这是因为，一方面调控政策的终极目标不是要消灭楼市，而是想将之加以改造和优化。那么多程序繁复的宏观措施，原本就有十分审慎的用意在里面。即便一些商业银行提高了首套房贷款的门槛，这也不意味着结构性、差异化的调控精神发生了转向。在全面收紧流动性的时候，贷款人手中的可贷资金也很有限，你要求他大量投向楼市支持自住交易，是不切实际的，一时权宜，除了收紧放贷门槛，简直无计可施。

  收窄了流动性敞口所引发的，更多还是心理风暴。就像股票一样，如果必要，暂时全面冻结也不是什么了不得的事情，股票交易还有休市的时候，为什么楼市就不可以也来一个短期的休市来争取调整时间呢？休市，不可能引起动荡，关键是大家的心态要调整到位，明白政策宗旨最终是在追求什么目标，我们要的是什么。这个问题解决了，对所有的调控举动，也就可以平静对待了。

  另一方面，卖方拥有极大的库存量，最初总是不愿意就范。历来的经验都是说，在调控没有进入到异常严厉的阶段，卖方是不会大量出货的。到了十分关键的一刻，他们会通过迅速出货来激活市场趋于凝滞的流动性。在这一点上，卖方还是有很大回旋余地的。循此考察，实际上，在异地购房被禁止以来的很长一段时间内，拐点就该出现了，但他们都在坐观不动，一定要看清楚端倪再作安排。看目前的情况，依然可以说，在可贷资金还没有完全枯竭时，接下来就要看市场策略够不够灵活。开发商一旦愿意以价格换市场，能出货，说明市场自身可以发挥作用。只要这个作用发挥出来，很多政策性风险就可以在市场框架内化解。

  结论由此渐渐变得清晰了，中国楼市是具备了充分抗震系数的，当下的波动也是可以接受的。只要发展商愿意，他们的命运就始终掌握在自己手中。经过前一时期调整，整个市场的价格回调还不到10%，足能佐证。可以这么说，这样一个逐阶段逐层次回调的过程一旦延续，也许买卖双方之间真可以摸索出一个合理的价格区间，彼此关系也可得以相应的校正。 

  (作者系房地产事务专栏作家)