□ 稿件采写 李乐

  刚刚过去的2011年，万科再次以1210亿元的销售额位列“中国房地产企业年度销售TOP50”排行榜首。对于董事长王石而言，1000亿元的意义不仅在于一个数字，真正令人欣慰的恰是，在奔向1000亿元过程中企业所形成的程序甚至是惯性，而正是这种惯性，让万科坚信自己只要踏实地做一个农民，自己的付出就会得到令人欣慰的回报。

  对于关注万科的中国企业界而言，1000亿元的合理化成因才是大家所关注的重点。

  奋力纠偏

  我承认，那一年是矫枉过正，但要的就是矫枉过正。

  要讲万科1000亿元的故事，从2008年开始，就足够了。

  对于2008年前的万科历史，外界耳熟能详，但对于那个充满了偶然、戏剧与转折的2008年，外界却知之甚少。如果仅仅认为那是万科率先引爆的一个降价年代，或许就很难理解如今1000亿元的万科由何而来。

  2007年底，万科的务虚会一如既往，这一次，会议是在珠海召开。万科的精神领袖王石，也一如既往地痴迷于工业化的构建住宅，彼时就连万科的“自己人”或许也想不到，在那次会议上，王石要谈住宅产业化以外的话题，而且是长篇大论。

  那个年代的中国房地产市场，正在经历着2005年以来的最大涨价潮，社会对高房价怨声载道。彼时的王石，已云游各地，万科成为精神领袖，日常公司经营已经交由总裁郁亮打理，但是，正是在那次会议上，王石对万科经营策略做出了出人意料的表态。

  在珠海会议上，王石向参会者讲述了自己在各地游历的见闻与感受，其中房地产价格与人均收入的差距，占据了绝大篇幅。作为一次内部务虚会，王石在这次珠海会议上的讲话确切记录，外界无从寻找。但是，参会的人士都记得王石传递了这样的意思，房价水平与收入比的差距太大，房地产市场要出大问题，所以万科应该主动降价。

  彼时的万科，在各地夺得地王的消息不断，北京、南京、杭州皆是高价斩获土地。和绝大多数开发商一样，万科的职业经理人也处在对未来房价的狂热之中。

  参与会议的一位高管层向笔者回忆——当时，王石降价的言论与判断，并未赢得万科职业经理人阶层的认同，至少不是全部认同。

  在那之前发生的一切，现在看来，似乎也可以理解。王石为何突然通过个人博客、新闻媒体、论坛等方式，努力传达房地产市场要发生调整的信息，这或许是王石在面对万科在房价快车道上惯性时，所产生的不满，以及针对这种现状的发泄。

  王石的不满发泄了6个多月之后，终于产生了效果。

  2008年6月，万科在杭州突然四盘同降，幅度之大，令业界咋舌。最终，万科在杭州的降价战役以售楼处被砸而收尾。那年，恰是另一位房产大老宋卫平的不利流年，在资金链颇紧的2008年，万科的降价跑路策略，最终让宋卫平的绿城与万科结下一段恩怨。

  王石希望规避的问题是，彼时的万科是在赚取土地增值所带来的利润，而不是建房子和卖房子。而土地的增值则是一个漫长的过程，这与被万科视为安全同义词的“规模”与“快速周转”相悖，万科的带头人更希望万科像个农民，因为万科和农民一样，都是靠土地吃饭，政策就是天气，而农民最安全的收入，就是耕种稻谷的辛苦钱。

  “我承认，那一年是矫枉过正，但要的就是矫枉过正。”3年之后，当郁亮向笔者回忆起那一年时如是说。他知道，当时已经驶上房价快行道的万科，如果不来一次矫枉过正，恐怕很难重归他们希望的“正轨”，于是，“计提跌价准备”、“低过楼面成本价促销”，万科用尽浑身解数，在高房价的轨道上踩下急刹车，可想而知，瞬间火花四溅。

  那一次矫枉过正的刹车，让万科依靠规模赚取平均利润的发展思路得以重申，而如果在2008年万科放任地驰向高利润的快车道，如今1000亿元的万科，或许又将是另一番景象。

  惯性力量

  万科对销售速度几乎有“洁癖”，因为规模一旦不能配合以速度，就会立刻变为库存。

  2008年，王石的万科宁愿与宋卫平的绿城“结怨”，也要让片面追求高利润的万科，回到依靠规模和速度发展的轨道之上，那是因为，无论王石抑或郁亮都深知，对于一家已经成熟的企业，惯性是一把双刃剑，而惯性一旦形成，再难改变。

  2009年底，京城颇具名气的房地产职业经理人毛大庆加盟万科，他在万科初期的经历，或许可以从侧面对万科之于规模的痴迷与坚决做出诠释，在毛大庆看来，万科在北京发展的最大瓶颈在于土地。凭借个人积累的人脉，毛大庆辗转腾挪，在北京三环之内为当时缺地的万科觅得净地一宗。那块土地，在任何一个地产商的眼中，都是肥肉一块。然而，毛大庆等来的却是这块土地的购置计划被总裁办公会否决，而且是不经考虑的回绝。

  因为这块不到5万平方米的土地，在万科的土地价值评价体系中，显然过小。当时一位在场的人士曾向笔者回忆，万科的逻辑在于，以万科的执行力，如此规模的土地，恐怕从前期设计规划到施工销售，半年便可完成;接下来的问题就是，团队怎么办，而花费相对较高人力资源成本运行的项目，最终带来的收入规模却要受到土地面积的限制，一句话——货值不够，尽管可能有更高的利润率，但那“不是万科的菜”。

  万科想要的是盖房子和卖房子挣到的钱。当时，新晋万科副总裁、北京总经理的毛大庆对万科的策略体会可谓深刻。于是，接下来，毛大庆十分“万科”地接连在北京房山、西北旺这样的城乡结合地区大举拿地，再后来，深谙万科策略之道的他，甚至不惧在已经不再归属北京的香河拿下大片土地，所为只有一项——货值，这已被万科最高决策层视作价值评判的铁律。

  和那些热衷于“捂盘”的同行相比，万科对销售速度几乎有“洁癖”，因为规模一旦不能配合以速度，那么规模立刻就将变为库存。对于万科各地方公司的老总而言，如果开盘一个月内，不能销售掉手中房源的60%，那么必须在下一个月采取促销措施，把房子卖掉。这一点，不仅是郁亮向自己带领的职业经理人团队提出的要求，而且是万科向市场表明，万科作为一家公众公司，对速度追求的极致以及信心。

  在2008年，沉隐已久的王石做客《经济半小时》，他对高房价的道歉以及万科不拿地王的承诺，一度被中国地产界视为异类，也被看做是王石的姿态之举。但如今，外界明白，规模与速度才是万科的策略根本所在。

  解读王石的“野性的精神”

  在哈佛游学的王石正在逐渐远离媒体。甚至有报道称，王石早就宣称，万科以后对外发言人是总经理郁亮，不是他了。

  王石相信，企业运营靠的是制度和团队。因此早已淡出万科一线管理的王石，可以放心地到美国游学，一走就是几年。作为万科董事长的王石，其一直以来管理公司的原则是：“可管可不管的一定不管，可不管的就更不能管。”王石坦承，他到哈佛来之前，只用十分之一的时间管公司，十分之九的时间用来登山。显然，他早已放手万科的运营管理。

  王石醉心于游学、登山、微博、公益，唯一和房地产还有些相关的，或许就是他仍然痴心不改的住宅产业化情结。

  成为万科精神领袖的王石，是这样给自己定位的：“2008年之后，我不谈房地产了。这和万科的策略有关系，关于企业方面更多谈的是团队管理。这两年我和公司有关系的方面在于两点：第一是企业的社会责任，第二是万科的住宅产业化。”

  王石也从来不安分。用他的话说，他是继承了母亲的民族血液里的勇敢成分。他的母亲是锡伯族人，一个在历史上曾经能征善战的游牧民族。他喜欢法国作家斯汤达的《红与黑》，有着“于连那种不甘于平庸，以个人之力奋斗拼搏的野心”。他的《道路与梦想》开篇第一节，标题就是：“野性的精神”。

  但是在淡出公司，并离开媒体的视线后，人们再也找不到那个口无遮拦的王石。顾忌于眼球效应引发的市场影响，王石头极力噤声于房地产行业的点评，最近一次王石对房地产行业发声是在麻省理工学院的一个论坛上，王石乐见宏观调控下的房地产行业：“现阶段楼市调控成效初现，如此局面能连续控制3年，中国房地产将软着陆。”王石对房地产调控后市的乐观，或许正是来源于万科一直以来坚持的市场战略。

  王石从来不曾远去。显然在通往2000亿元的道路上，万科始终沿革着王石开创的企业惯性。