2012年8月至2012年10月间，兴业银行携手复旦大学与数十位资深房地产行业从业人员和专家学者进行深入交流，并对全国29个城市中的个人资产高于600万元的高净值人群发放问卷调查，总共获得700份有效问卷。

  兴业银行零售银行管理总部副总裁兼私人银行部总经理张长弓表示：“房地产是中国的热门话题，兴业银行私人银行也将创新性地推出房地产信托投资（REITs）类产品。兴业银行与复旦大学密切合作，尤其是得益于复旦大学经济学院的专业能力，使得本报告较为真实地反映了我国高净值人群房地产需求特征和变化趋势。不但可以让读者有针对性地认识高净值人群对包括REITs在内的房地产需求，也为兴业银行为客户提供更好的私人银行业务服务提供了有力支持。”

  复旦大学经济学院院长袁志刚表示：“很高兴与中国最具创新活力的兴业银行合作这份很有意义的报告。我们认为，REITs代表了我国商业地产金融的未来发展方向，私人银行将成为REITs类产品的主要供应者。”

  报告重点内容摘要

  76%认为合理的房价收入比在10以内

  超过四分之三（76%）的高净值人群认为中等收入家庭用最多10年的收入就应当能购买一套普通商品房，不到一成的高净值人群（9%）认为10到15年的收入应当能买一套房，同样不到一成（9%）的高净值人群认为是15至20年的收入能买一套房。

  半数以上将房地产业定位为计划与市场相结合的行业

  55%的高净值人群将我国目前房地产业视为计划与市场相结合的行业。25%将其视为价格受到监管的特殊行业，只有14%的高净值人群将其视为市场化的行业。还有6%不清楚如何定位我国目前的房地产业。（见图1）

  八成以上认为3年内中国房价不会下跌

  高净值人群对于未来三年和十年的房价走势预期呈现出“稳健乐观”的特征。44%的高净值人群认为未来三年中国房价将小幅上涨，28%认为基本稳定，5%认为大幅上涨，另有19%认为将略有下跌或大幅下跌。合计接近八成认为未来三年中国房价不会下跌。另外，33%的高净值人群认为未来十年中国房价将小幅上涨，20%认为基本稳定，16%认为大幅上涨，另有21%认为将略有下跌或大幅下跌。合计接近七成的高净值人群认为未来十年中国房价不会下跌。

  ·大部分期望房价基本稳定

  高净值人群对中国房价走势的期望呈现出“以稳为上”的特征。期望房价大幅上涨和大幅下跌的总共只有16%，而期望房价基本稳定的有39%，期望小幅上涨的有25%，期望略有下跌的有20%。（见图2）

  六成认为未来房地产的投资机会在于商铺

  关于未来房地产投资机会，选择人数最多的是商铺（60%），其次是写字楼（34%），第三是高端住宅（不含别墅）（33%），其余依次为旅游地产、别墅、海外地产、普通住宅和其他房地产类型。看好普通住宅投资的只有17%。（见图3）

  35%期望常住房建筑面积在240平方米以上，改善性需求旺盛

  期望常住房建筑面积在240平方米以上的高净值人群占35%，180-240平方米的占22%，150-180平方米的占20%，120-150平方米的占19%，90-120平方米的只有3%。近八成高净值人群期望常住房建筑面积在150平方米以上。与91%高净值人群目前的常住房面积为120平方米以上比较，存在显著的改善性需求空间。（见图4）

  子女教育和居民素质是购房的重要考虑因素

  高净值人群购房时，最看重的因素是配套设施齐全、环境景观好、子女入学方便和社区人口素质，选择比例分别为64%、61%、50%和43%。高净值人群对购房区位选择，除了配套、环境景观外，子女教育和人文环境是重要的影响因素。区位与工作单位、父母居住地的距离是近五分之一的高净值人群的考虑因素之一。

  10%计划未来三年内在海外购房

  未来3年没有购房计划的高净值人群只占7%，66%计划在其常住地购房，17%计划在国内其他城市购房，10%计划在海外购房。

  24%选择通过REITs进行海外投资

  高净值人群对金融市场和金融产品的信任程度不高，57%选择直接海外置业来进行海外投资，其次是REITs（房地产信托投资基金），比例为24%，选择股票、对冲基金和共同基金的高净值人群较少。投资地点的选择上，澳大利亚略高于美国和加拿大，三个国家的出现频率都在30%-40%之间。

  一套住宅通过出租收回购房款合理时间为19年

  30%的高净值人群认为一套住宅平均出租最多10年就应当能收回其购房款，18%认为是10～15年，27%认为是15～20年，17%认为是20～30年。总体上，受访高净值人群认为一套住宅平均出租19年收回其购房款较为合理。

  12%拥有房产总价最高单套的市值在1000万以上

  高净值人群拥有的房产价值最高单套市价排名第一位的是300-500万，占比为29%；第二位的是100-300万，占比为22%，第三位是500-700万，占比为17%。合计接近一半的高净值人群目前拥有房产总价最高单套的市值在500万以上，12%的高净值人群目前拥有房产总价最高单套市值约在1000万以上。

  目前的常住房超过七成为3房和4房

  39%的高净值人群目前常住房为3房，34%的高净值人群目前常住房为4房，10%的高净值人群目前的常住房为5房，即七成多的高净值人群目前常住房为3房和4房。

  近40%常住房面积在180平方米以上

  目前常住房建筑面积在240平方米以上的高净值人群占19%，180-240平方米占20%，150-180平方米占25%，120-150平方米占27%，90-120平方米只有8%。90%以上的高净值人群常住房面积在120平方米以上，其中近40%常住房面积在180平方米以上，即建筑面积在180平方米以上的住房更受高净值人群青睐。

  29%拥有别墅

  高净值人群目前的住房结构以高层和小高层为主。44%的高净值人群住房结构是高层住宅；36%是小高层住宅；平层/低层住宅最少，约5%。合计29%的高净值人群拥有别墅，按别墅的类型区分，独栋别墅最受欢迎，其次为联排别墅。

  过半数仍然选择通过银行按揭购房

  虽然通过一次性付款购房的高净值人群占62%，但是通过银行按揭购房的高净值人群仍然达到51%，另外，采用过分期付款的高净值人群占36%。可见，高净值人群虽然有足够的现金通过一次性付款购房，但是通常出于追逐更高收益的需要，仍然有过半数的人选择通过银行按揭购房。

  购房目的中自用高于投资，反映我国房地产市场存在大量刚性需求

  高净值人群以自用为目的的购房计划中，选择为子女和改善住房的比例相似，都是23%左右，18%的高净值人群购房目的是养老，由此可见中国人对房产的偏爱。投资目的中，升值转手的比例（36%）远高于持有出租的比例（11%），这是因为长期以来房价上涨超过租金收益。总体看，投资合计（长期持有出租和升值转手）占比47%，低于50%，而自用则高于50%，因此，住宅的购房目的中自用比例高于投资比例，这反映了我国房地产市场存在大量刚性需求。

  房地产金融多元化的融资格局已经形成

  目前国内房地产金融包括房地产信托、房地产基金、特定资产收益权、股权融资、REITs在内的多元化融资格局已经形成。

  影响房地产业发展的关键因素是“城市化”

  城市化带来城市人口的增加，居民收入水平的提高，从而引起住房需求的快速上升，推动房地产行业的繁荣。城镇化的推进将直接和间接地带来城镇住房需求的增加，从而对商品住宅价格形成较长期的基本面支撑。

  REITS代表我国商业地产金融的未来发展方向，私人银行将成REITs类产品主要供应者

  REITs通常面向机构和高端个人零售客户销售。机构客户主要由投资银行提供服务，高端个人零售客户则主要由私人银行提供服务。国内机构客户虽然具有一定的风险识别和承受能力，但长期投资意识较弱，用于长期投资的资金相对较少，而高端个人零售客户同时具有长期投资、较强的风险识别和承受能力等优点。虽然单个高端个人零售客户资金规模较少，但可以通过高端个人零售客户资金集合后再做长期投资的形式弥补。私人银行通过REITs对商业地产的投资契合了商业地产不能分散销售、成本高、市场培育期长的特点。私人银行将成为REITs类产品的主要供应者。