房企以价换量或掀“银十”小高潮
[发布时间：2014-10-20 09:48:09 点击率：]

  在这样的背景下，房地产企业的格局将再次分化，一些销售业绩较差、融资渠道受限、获取资金成本较高的企业，有可能因为糟糕的财务状况，成为其他房企下一波“猎食”的对象。那些龙头企业尽管同样销售表现不佳，但却可能通过在资本市场的上市、供股、发债等融得大量低成本资金，进而实现规模的壮大，获得收购其他房企的良机。对于大小房企而言，可谓“一边天堂，一边地狱”。

  限购松绑效果不大

  克而瑞发布的《2014年三季度房地产市场总结与展望》显示，各地纷纷出台救市举措，实施了3年多的限购政策以迅雷不及掩耳之势“松垮”。在9月的最后一天，央行和银监会突击联合发文重申首套房贷优惠以及松绑调整“限贷”政策。

  在地方政府主导的以取消限购、调整信贷为主力的“救市”政策提振下，开发企业也以此为契机，抓紧推盘并贯彻“以价换量”策略，项目让利幅度进一步扩大。

  事实上，尽管有人认为北上广深不会降价，但一线城市的房价下调幅度并不“温柔”。

  上海项目绿洲康城金邸近期对外宣布，楼盘原均价4.6万元/平方米，现降至均价2.88万元/平方米，降幅最大可达37%。记者就此致电该楼盘销售人员，据其介绍，该楼盘目前有精装修和毛坯两类房源，价格分别是“三万多和两万多”。刚刚入市的只有20套房源，未来可能继续加推，但价格未定。

  上述项目的销售负责人孙华良透露说，尽管央行9月30日出台了最新的房贷政策，但是购房者的观望氛围仍然浓厚。尤其像绿洲康城金邸这样的改善型需求依然在观望，这导致了绿洲康城金邸选择脱去“豪装”，以较低的销售价卖出房子。

  亿翰智库认为，政策松绑后的一个显著效应是开发商积极推盘，但深究其定价可发现，“以价换量”的思路非常明显。

  从九月上旬到十月，开发商借政策松绑的时机，推动了成交量的上升。

  小开发商资金链临考验

  来自仲量联行的数据显示，上海一手商品住宅成交量在7月和8月分别环比下降2%和7%；进入传统销售旺季的9月，成交量环比上涨31%，但较去年同比下降40%；第三季度成交面积共计222.8万平方米，环比上涨6%，同比下降29%。

  “我们预计短期内上海不会放松限购，但是央行在9月30号宣布的房贷松动政策有望促使市场在今年第四季度温和复苏。”仲量联行近日发布今年第三季度楼市报告称。

  仲量联行认为，限购致使整体市场销售缓慢，但是新的房贷政策指明了未来复苏之路。尽管几乎所有的二、三线城市已经解除限购，上海仍严格执行着限购政策。在限购和紧缩的房贷政策影响下，潜在买家不断推迟购房决定，等待更明确的政策和价格走向，导致第三季度上海住宅市场需求疲弱。

  仲量联行华东区研究部总监周志锋告诉记者，上海和其他城市的情况有所不同，上海的新楼盘大部分是由全国性开发商开发的，他们融资能力较强，回笼资金的压力不会太大。另一方面，上海的土地供应量低，每年新流入大量的外来人口，占总数的10%左右，他们都有购房需求。上海的开发商通常比较强势，不会轻易降价，目前他们寄希望于政策松动后的成交量上升。

  由于四季度只能“温和”回暖，楼市很难在年底出现大幅升温，那些只有少量项目、融资能力差的小开发商面临着严峻的考验，他们将成为“银十”选择降价的先锋。

  20强仅4家完成70%销售目标

  亿翰智库统计了2014年前三季度典型企业前20强全年目标业绩完成率，其中万科完成74%、恒大完成91%，其他几家龙头房企仅完成全年任务一半左右。

  9月，恒大业绩预计将达到千亿，至此共有三家企业业绩在前九月突破千亿，其中，万科1485亿元，同比增长16%；绿地1328亿元；恒大1000亿元左右，同比增长34%。

  从数据来看，目前仅恒大前九月全年业绩目标完成率超过九成，预计将在10月率先完成全年整体目标，但除恒大之外，前九月业绩目标完成率超过70%的仅万科、中海、华夏幸福基业等3家企业,整体来看，前20强企业全年业绩目标完成情况并不乐观。

  亿翰智库分析认为，9月后两周，企业热销项目明显增加，多数企业9月业绩多为后半月贡献，从企业业绩压力来看，开始于九月下旬的“以价换量”行情将在10月份掀起小高潮。