租金收入会大幅提高

  2012年，SOHO中国便宣布在3年内逐步告别散售的商业模式，改为持有出租物业。对于这家销售见长的地产公司，转为挑战更大的持有模式，潘石屹坦言，当时对SOHO中国是一个重大挑战，市场并不看好。

  位于北京CBD核心区域的光华路SOHO二期项目近期建成并交付使用，多个自持物业陆续建成。仅2014年，北京望京 SOHO、光华路SOHO、上海复兴路项目、上海凌空SOHO便相继建成交付。“这四个项目交付使用后，明年公司的租金收入会大幅度提高。”潘石屹表示。

  9月29日，SOHO中国发布公告称，集团与携程上海和携程关联公司于9月26日就出售凌空SOHO若干物业及配套设施订立框架协议，总对价约为人民币30.5亿元(约合38.5亿港元)。该等物业包括总可售建筑面积10.02万平方米的物业及若干配套设施。

  对此，潘石屹解释称，在投资设计上，北京和上海是1：1的，但后来发现上海投资超过了500亿元，所以卖掉了一部分物业。而对于凌空SOHO销售了部分物业的做法，潘石屹称，其实本不想销售，但携程网能够为项目带来更多人流和活动，进而可以促进项目租赁。潘石屹强调，明年基本上已经没有销售，“租金收入会大幅提高，将彻底超过销售(收入)”。

  控制净负债率水平

  在经营模式转型后，SOHO中国的拿地策略相应发生转变。“目前的拿地策略是尽量少拿地，主要还是将现金转换成项目，控制净负债率水平。”潘石屹表示，SOHO中国目前的净负债率水平为15%左右，未来账上现金规模将超过200亿元，净负债率控制目标将维持在50%左右。

  对于两年多来SOHO中国转型运营心得，潘石屹表示，精细化管理是公司花费最多精力做的事。“过去购买SOHO中国写字楼的人平均支付5000万元，现在每个租赁SOHO中国写字楼的客户每月支付10万元-20万元，这中间的差距很大。”潘石屹表示，所以公司转型两年半以来，尽管市场压力很大，但回过头来看，转型是对的。

  SOHO中国经营模式从散售转为持有的同时，产品概念也在加速升级。据悉，在今年SOHO中国建成的多个项目中，节能、空气及水净化成为亮点。潘石屹表示，“我们现在建筑的能耗为55.7度/平方米/月，而中国办公楼建议的能耗标准是85度/平方米/月。SOHO项目每天的室内空气质量都能达到中国国家标准，即75微克/立方米，90%以上的天数甚至在35微克以下。”

  用互联网改造项目

  互联网思维方面的变革也将成为SOHO中国未来变革的方向。潘石屹透露，预计在明年2月1日，SOHO中国将正式推出与互联网合作的平台，届时会有二三十个项目参与其中。

  潘石屹透露，第二步转型并不需要投入太多资金，而是用互联网计划对项目进行改造，使空间符合互联网时代的办公需求。目前已经从互联网公司挖了一些技术人才，但暂时没有考虑与互联网公司合作。据了解，这次转型涉及到SOHO中国的所有环节，从管理开发到出租，也会扩展到新的城市，所有的业务都会涵盖。具体细节明年2月1日将对外公布。

  对于目前经济与政策，潘石屹表示：经济能否恢复，影响因素很多，不光取决于降息，其实从办公楼出租行业就可以看出来。早些年，“我们的项目中的建外SOHO、现代城的主要客户是煤老板，现在哪有煤老板？紧接着是钢铁企业，当时唐山钢铁企业老板买我们三里屯SOHO，随便就花3亿元、5亿元。但现在我们的办公楼，尤其是望京SOHO，超过90%的客户都是互联网企业”。