楼市走势：向上？向下？
[发布时间：2009-08-21 00:00:00 点击率：]

“你是财经记者，消息多，你说，现在是买还是不买？”在白家食品公司上班的雨珈让记者帮她拿主意。去年经济危机开始，楼市一路跌价，她和家人商量准备房价触底后在成都龙泉购房，但在观望中，今年房价一路飞涨，她看好的一个楼盘，去年置业顾问劝她买时还有促销优惠，现在一平方就涨了几百元，相反还要请置业顾问帮忙选号。正当雨珈被“通胀即将到来，买房保值”劝导得心动要变行动时，又听说目前房价和交易量同时从双涨走向双降，楼市将出现新的拐点。    

　　楼市走势究竟是继续上涨还是萎缩下跌？这时，雨珈又拿不定主意了。

　　实际上，目前业内人士、有关机构的观点，以及日前召开的博鳌论坛，对认为未来一段时间楼市走势存在较大变数。但究竟房价是向上涨还是向下跌，也存在争论。

　　房价走势存在较大变数

　　今年上半年，中国房地产市场2007年的风光无限一度重现，据发改委最新披露统计数据，自今年3月以来，中国70个大中城市房价环比已经连涨五个月，这一现象已经接近楼市火爆时的07年数字。

　　“去年四季度，中央政府及各地地方政府出台了系列政策以刺激房地产销售。”中国著名品牌营销专家、经济学家、房地产专家陈真诚认为，是以下五大原因在推动新一轮房价上涨：在政策市属性非常明显的房地产市场上，政府的救市行为，及其所反映的政府态度，以超强的力量，持续影响着市场各方的心态；货币供应持续快速增长，造成流动性过剩，为房价上涨提供了资金支持；高涨的通货膨胀预期，推高房价上涨预期；在一些地区，部分土地的地价再次高涨，甚至频现“地王”，推高房价上涨预期，在一定程度上影响消费者心理，影响开发商的定价策略；在地价上涨、房价上涨预期下，开发商自然会维持高房价甚至不断提高房价销售，不管能不能卖掉。

　　如今，上述推动房价上涨的因素依然存在。在短期内房价还将继续上涨。但陈真诚表示，也因为房价上涨，房地产市场已经出现“价升量跌”局面，在房价上涨的同时，房地产已经卖不动。根据国家统计局发布的最新数据与历史数据对比得出，7月全国商品房销售面积环比6月下降了近20%，商品房销售额环比6月下降了14%，7月以来京沪穗等地的商品住宅成交均有所萎缩。

　　8月中旬监测的单日成交数据也显示，相比3 月以来日均成交量，南京、杭州、天津、成都等城市成交量有所下滑，其中成都降幅最大，环比下降35.58%。近段时间，成都南延线、城东以及城北等楼盘，开发商均再度开闸放水。尽管从目前市场数据来看，并没有出现明显的交易量萎缩，但成交量下降的趋势在全国有些城市已经明显呈现了。

　　实际上，8月4日，国家统计局就发文表达其对楼市的三忧：一是高房价的挤出效应，已经成为制约消费启动的最大阻力；二是当更多的纺织企业、制药企业等高价拿地杀入房地产行业时，产业结构及经济的可持续发展令人担忧；三是在房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后隐藏着巨大风险。同一天，国税总局发出通知，要重点对房地产开发成本费用进行审核，并开展应用房地产评税技术核定二手房交易计税价格的试点工作。 

　　对此，上海易居房地产研究院研究员杨红旭认为，多部门释放的信号预示着，房价走势存在较大变数。目前中央认同楼市对经济的拉动作用，暂不愿打压市场；但近期央行连续加大资金回笼力度，说明中央也开始对通胀和资产价格上涨有所担扰。若四季度经济“保八”无忧，可能会收紧流动性，这将阻碍房价继续上涨。

　　在业内看来，房价上涨过快和政策趋向微调是成交局面有所变化的主要因素。一方面，楼市交易回暖推动价格冲高，使部分需求再次在市场外踌躇徘徊；另一方面，二套房贷政策开始从紧等，也被视作是政府一种试探性的政策微调。

　　未来3年房地产业

　　面临更大的挑战

　　日前，鲁能集团在四川宜宾南岸开发的“鑫空间”楼盘开盘，打出最后一批优价“大城小户”，开盘前交的2000元诚信金翻倍作4000元购房款，排队选号的达几百人。

　　记者了解到，目前成都不少城市的楼盘，都在计划推出特价房源欲抢占“价升量跌”后的市场先机。

　　专家认为，这跟供求矛盾严重有关。数据显示，今年1-7月，全国完成房地产开发投资17720亿元，虽然比去年同期回落19.3个百分点，但同比增长依然高达11.6%。房屋施工面积25.07亿平方米，同比增长12.5%。房屋竣工面积2.54亿平方米，同比增长24.7%，增幅比1-6月提高2.4个百分点。这意味着，在各地存量并没有有效消化、供求矛盾依然严重的基础上，新的供应还在继续增加。

　　“如今的房地产市场，一方面卖不动，另一方面供应继续增长，而且已经露出可能即将迎来新一轮调控的信号，自然会加剧市场的竞争程度。”陈真诚说，在房价上涨已形成较大促销空间的房地产市场，将再次迎来促销风潮，随着促销潮的蔓延，最后还是将演变为直接或变相的降价促销，演变为新一轮价格战。他认为，到今年年底或明年初，有可能再次出现价量齐跌的局面。

　　中国社科院专家曹建海也预测，房价将于今年12月份回落并深度下行。曹建海表示，今年经济不景气的局面难以改善。房价同股价一样，也是经济景气指标所派生的；由于中国经济难以快速转型，再加上国内收入差距过大导致需求疲软，所以房价作为先行指标必将回落下行。同时，房地产供过于求的现象非常严重。高企的房屋空置率，再加上介时投机者大量抛盘，房价极有急剧下降甚至崩溃。曹建海认为，目前楼市已是极度的泡沫。

　　“泡沫迟早是要破灭的。”北京中坤投资集团董事长黄怒波在日前举行的博鳌房地产论坛上预言称，由于部分企业在土地市场表现不够理性，房地产行业在3年内将会有大调整。北京师范大学金融研究中心主任钟伟也表示，经济的高增长、低通胀，掩盖了房地产业大量的问题；在2007年底以及2008年上半年，房地产行业本该面临一场调整，但至今这个行业本身发展模式并没有根本转型，阿猫阿狗也来做房子，所以未来3年房地产业必须面临一次比2008年更大的挑战。

　　因此，佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，近期所有的政策导向都以保市场健康发展为目的，楼市新增供应量出现了回升，在近半年的量价齐升期后，楼市成交在近期就可能进入阶段性调整。

　　中国经济增长

　　不会有W形的波动

　　深圳证券交易所（下称深交所）最新公布的统计数据显示，7月基金和社保基金分别从深市净流出148.72亿元和6.64亿元，创2009年来最大月度净流出。QFII资金7月净流入深市17.91亿元。分析师认为，7月末至8月上旬，机构的减仓举动更多的是规避市场短期风险，未必说明它们对A股中长期走势不看好。而对于7月基金集中减持深市房地产股的现象，分析师认为，主要是受7月深圳楼市成交量下滑的影响。

　　实际上，从目前全球股指、国际油价、国内A股市场、贷款增长量，这些宏观经济层面的指标看，“跌”字成为了8月经济运行的主题。

　　但是，8月13日在海南拉开大幕的2009博鳌房地产论坛上，著名经济学家、央行货币政策委员会委员樊纲指出，中国经济已率先复苏并且是可持续的，因为各项政策的实施基本成功，各种需求正在恢复。中国经济增长不会有W形的波动。今年政府的投入支撑了经济增长3个百分点，明年房地产投资增长，能够支撑1个以上的百分点。他认为，中国能够率先复苏，一个重要原因是前几年采取了一些宏观调控政策，没有使泡沫太大。泡沫不太大，后面的危机就比较小，调整起来相对比较容易。

　　论坛上，多位房地产开发商、业界专家在接受记者采访时纷纷表示，今年后续的5个月，楼市政策可能会有局部微调，但预计不会出现大的政策转变；与此同时，由于局部供给相对不足，部分城市可能存在房价上涨压力。

　　对此，中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一表示，当前的房地产市场形势正处于平稳回升的关键时期，但回升基础还不稳固，发展还不平衡。朱中一建议，希望通过稳定政策、稳定供应、稳定房价来稳定楼市。