楼市年底或将“涨不动”
[发布时间：2009-09-18 00:00:00 点击率：]

9月12日，记者与一位云南企业家朋友见面，他正在感冒，这是前几天跑项目审批时喝酒后受寒闹的。感冒了一周还未好，但他仍坚持带病抓紧时间推进项目上马。他说，尽管目前楼市“价涨量跌”的现象可能会持续，由于政策影响，未来市场走向增加了不确定的因素，今年底可能出现房价滞涨，但楼市在经过一段“滞涨期”之后，必然会出现调整，这就是他看好的楼市未来。

　　“只是，要在楼市涨不动时期上项目，除了资金充裕，还需要在产品创新和定价上谨慎。”这位企业家朋友如是说。不过，他对楼市今年的“金九银十”也不是很乐观。　　

　　“金九银十”可能出现局部“拐点”　　

　　9月14日，国家统计局四川调查总队公布的数据表明，8月四川房价继续上涨，延续了7月同比、环比双双上涨态势，同比上涨0.6%，环比上涨0.3%。实际上，根据国家发改委、国家统计局10日公布的调查结果，8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2%，涨幅比上月扩大1个百分点；环比上涨0.9%，涨幅与上月持平。调查显示，这些新建住房销售价格同比上涨1.5%，涨幅比上月扩大1.2个百分点；环比上涨1.1%，涨幅与上月持平。其中，90平方米及以下新建住房销售价格同比上涨3.7%，环比上涨1.1%。但是，虽然市场交易势头依然强劲，最热销的时候却已经过去。统计显示，7月商品房销售面积比6月下降19%，8月又比7月下降0.17%。房价虽然在高位运行，成交量的萎缩已经非常明显。中国指数研究院数据信息中心9月10日公布的数据亦显示，8月，全国30个重点城市住宅总成交面积环比下跌11.18%，三分之二的城市住宅成交面积环比均出现下跌。

　　爱建证券分析报告认为，目前开发商资金充裕，销售压力较小，普遍缺乏降价动机；如果市场继续供给不足，整个行业可能会出现“滞涨”现象，即成交量继续萎缩，但价格继续上涨。 

　　对此，亚豪房地产综合运营服务机构市场总监郭毅分析，“价涨量跌”的现象是购房者因房价上涨过快而难以承受高房价的压力，导致了观望；而开发商则因资金充足等多种因素，提价销售。认为小范围内的“拐点”很可能在“金九银十”出现。因为受到楼市成交量的持续下跌，加之宏观政策的微调，包括二套房贷收紧的影响，未来市场走向增加了不确定的因素，这必然令部分开发商担心市场出现波动，将实施加快推货的举措，从而实现减轻库存压力、回笼资金的目的。为了刺激购房，一些前期销售情况不理想的项目必然会调低售价预期，出台相应的优惠措施吸引客户，甚至可能出现前期过快、过高上调售价的项目降价求售。因此，“金九银十”期间，楼市很可能出现局部小范围的“拐点”。

　　野村证券房地产高级分析师李伟烈也表示，成交量下降主要是因为二套房政策缩紧的原因，同时，市场供应量较少亦造成了市场的暂时性成交下降。但李伟烈称，他所在的研究团队走访了10家开发商，均表示将在9月加大供应，预计四季度成交量将有所回升。

　　南京大学经济学系副主任葛扬认为，目前房价涨得太快，供求关系也在发生变化。“十一”前后出现阶段性拐点也是有可能的。这其中要看价格走势，如果房价持续走高，“金九银十”就会出现有价无市的状况，回到去年的行情。

　　“有价无市”显然是房产商们不愿看到的，因此，抓住“金九银十”适当下调房价，促进成交量的进一步夯实，以完成投资前的部署，或许是一些房产商的策略。　

　　“年底止涨”不影响市场长期看好　　

　　对于房产商们期待的“金九银十”，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭分析说，传统意义上的“金九银十”今年不可能出现，9、10月份不可能超过6月份，全国整体和大部分一二线城市皆如此。“其实中国一线城市的房地产市场已经出现泡沫。”在他看来，尽管8月份房地产市场依然活跃，但其中已暗藏降温的信号。“首先，成交量在7月已经开始下滑，而8月下滑幅度则更加明显。其次，房地产成交价格环比增幅基本已经触顶。”

　　杨红旭认为，3至8月市场偏热，成交量非常大，已经透支了“金九银十”的能量，楼市恐难再现热潮。其中，一线城市年度成交量高点是6月，下半年成交量整体将步入下行通道。价格变化滞后于成交量几个月，下半年价格可能依然坚挺，但明年一季度有可能止涨，快的话年底就有可能出现涨不动的情况。

　　综合各方面信息，“年底止涨”成了专家共识，针对往年的“金九银十”，专家普遍的看法是，今年3月以来，楼市由“小阳春”发展为“大阳春”，一定程度上透支了市场消费力，加之二套房政策的持续影响，以及今年“十一”长假外出旅游的人流量较大，流动频率较高等因素，对传统意义上的“金九银十”不宜过分乐观。分析人士指出，虽然随着9月推盘旺季的到来，大量新盘集中入市，但受二套房贷紧缩以及观望氛围严重等因素影响，今年的“金九银十”或难如预期乐观。国巨资本总裁首席经济学家孙飞预测，10月之后，房地产市场或将明显降温。

　　合富辉煌南京公司董事邓永忠则认为，虽然现在房价已经见顶，但等到10月份左右，随着供应量的大幅上升，必然会刺激一部分刚性需求，到时会有阶段性反弹，成交量会有所回升。因为“从大势上来看，现在中国尚处城市化中期，未来的需求量肯定是持续性上涨。楼市在未来三五年内会趋于平稳。”

　　未来两三年内我国房价将呈现何种变化？与房产行业休戚相关的宏观政策近期会不会进行调整？9月13日在济南举行的一场房地产高层论坛上，国家发改委投资研究所房地产研究中心主任刘琳认为，近期宏观政策方向改变的可能性不大；而短期内住房价格下跌的可能性几乎不存在；同时在城镇化进程以及人口红利的双重作用下，房产市场长期看好。

　　刘琳称，数据显示，今年前八个月全国房地产市场运行状况良好，房地产开发整体投资意愿以及市场的需求持续增加，房价先跌后涨，涨幅也在逐步增加。谈及未来房产市场的变化趋势时，刘琳称要关注通胀预期以及政策动向的变化。刘琳认为通胀预期影