“河南造”地产基金2亿元救市
[发布时间：2008-07-07 00:00:00 点击率：]

我们以前是传统开发商，4年前我们走另外一条路，就是投资管理、开发管理、运营管理。”刘向阳说，“地产基金负责出钱，房地产投资管理公司负责项目开发，我们完成由我们负责的环节就可以退出了，内涵回报率在20%以上。”

　　华豫盛诺金的注册地在天津滨海新区，当地即将开通的OTC（柜台交易）市场为私募股权的进出提供了便捷的通道，而这，将会让更多的投资人免除成为合伙人的“后顾之忧”。

　　“大量的投资人和中小地产企业已和我们达成合作意向。从这个角度说，越来越多的私募基金今后将会在河南地产市场大展身手。”盛诺金投资管理公司董事长马世杰在接受记者采访时说。

　　房企融资渠道拓宽？

　　大量中小地产企业缺乏资金，有的甚至濒临倒闭的困境，这是一个不争的事实。国泰君安证券研究所的分析报告指出，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的2倍，平均下来，每家内资开发商资金缺口达1201万元。“去年高价拿地的企业面临着付清土地出让金的压力，而7月到9月将是开发商资金链最紧张的时候。如果行业成交量不能保持和增强回暖趋势，一些中小开发商，尤其是去年三季度冒进拿地、现有销售项目又少的公司，将面临生死大限”。

　　这种情况下，“上游项目资源的并购整合”，必然发生。记者了解到，在郑州，去年已有30家以上的房地产宣布倒闭，而到目前为止，已有近一半的企业都在忙着“找钱”，以求“活下去”。

　　“在目前土地政策、预售政策、金融政策、限外政策等趋紧，而市场观望情绪持续不减的情况下，房地产企业融资渠道拓宽，实现多元化，就成当务之急。”河南财经学院房地产系一位专家日前在某一大型论坛上呼吁，“除了银行贷款、上市融资、民间借贷等这些传统的融资方式之外，政府和业界还要进一步加强PE(私募股权融资)、REITS（房地产信托投资基金）等多元化融资模式的构建。”

　　华豫盛诺金的成立，目前被河南省地产界视为这一新的融资模式“落地生根的先导”。

　　在对传统行业的投资中，房地产业最受基金青睐。2006－2007年，世贸房地产、上海复地、绿城中国、首创置业、阳光100、鑫苑房地产等国内多家房地产企业纷纷获得私募股权基金投资。

　　目前，中国境内的大型地产类PE多有外资背景，典型的有鼎辉基金Ⅱ、新加坡腾飞商业地产基金等。记者了解到，早期，由于外资PE对中国房地产市场特有的政策、模式以及人脉资源等方面极为不熟悉，其进入的主要方式是与国内大型房地产公司成立合资项目公司搞联合开发，或者独立成立投资公司开发房地产项目。后来，随着PE对房地产市场的逐渐深入，资产及股权收购逐渐取代联合开发和独立开发，成为外资PE投资中国房地产市场的主要投资方式。

　　外资地产PE在中国的攻城略地推动了本土地产PE的迅速兴起。渤海产业投资基金、中城投资等专业或综合类PE，近几年已在中国房地产市场多有斩获。记者了解到，目前，河南本土除了华豫盛诺金已先期成立之外，有关方面正打算依托河南省住宅产业商会等组织筹划一只地产产业基金。

　　“地产企业的融资渠道短时间内不大可能广泛扩展，依托一些产业投资基金进行股权融资，也许是一种现实的选择。不过，究竟在什么情况下以何种方式引进PE，却值得认真思量。”武汉大学经济学院教授黄培松告诉记者。

　　地产界应抱团“过冬”

　　华豫盛诺金“对上”吸纳众多投资人，“对下”整合房地产企业，它所强调的，依然是“联合”和“诚信”的力量。河南房地产界过去成立了多层次的联合机构，当长期以来一直未在资金、资本层面的合作产生实质性举动。此次地产业洗牌，被业内普遍认为是一次“破冰之旅”。其典型标志就是，以华豫盛诺金为主的多种基金正在承担一种整合力量和发展责任。

　　“河南地产界应抱团过冬。”河南房地产业商会一位负责人呼吁。

　　值得注意的是，目前，国家关于产业基金或房地产信托投资基金的有关正式法规还未出台，本土的PE或REITS都处于探索性阶段。在这种情况下，为PE或准PE，为REITS或准REITS营造一个宽松的发展环境，就显得十分必要。

　　“许多城市财税收入的增加，一大块靠地产业。现在，地产业遭受寒流，政府除了协调银行等传统金融机构外，还要较强对PE、REITS等新融资模式的研究和扶持。让它们发挥出巨大作用，将会有效维护好房地业的稳定和健康发展。”河南民营经济研究会副会长张立功告诉记者。