郑州倾力欲打造“大学路商圈”
[发布时间：2009-01-04 00:00:00 点击率：]

　　当河南郑州关虎屯改造建成郑州国贸中心，大商新玛特郑州国贸总店、丹尼斯花园店隔路相望，“花园路商圈”初具雏形。

　　如今，大学路小李庄改造，升龙国际呼之欲出。日前，郑州市二七区政府也与升龙企业签下合作协议并高调宣布要在城市西南板块打造“大学路商圈”。

　　■事件

　　“大学路商圈”正崛起

　　以大学路、政通路为中心，在原来小李庄的土地上，正崛起一个40万平方米的超大型商业广场——升龙国际。

　　易居中国郑州分公司总经理臧俊说：“大概再过3年时间，‘大学路商业圈’就可以形成。”

　　大学路日人流量超100万人次

　　大学路是郑州西南板块的中轴线，联通西南板块与市区的交通枢纽，周边有众多专业院校。以小李庄为中心，路寨、孙八寨、齐礼阎、耿河等多个周边城中村正在或即将进行改造。

　　“很多人认为西南板块落后，不适合居住。那只是因为没有适合居住的房子，大家不愿意住进城中村。”升龙企业郑州尚锦地产总经理肖浩燃说，这一批城中村改造好后，必然带动大批中产阶级回流，该区域的消费层次将随之上升。而据他们测算，该路段每天的人流量100万人次以上。

　　西南板块做卖场比百货更合适

　　目前，家乐福、红星美凯龙、国美电器、永乐电器、台湾NOVA、奥斯卡国际院线、麦当劳、肯德基、屈臣氏等国际一线商业品牌已确定入驻。据尚锦地产透露，大商、丹尼斯也已有进驻意向，具体项目正在商谈。

　　“与大学路相比，花园路相对成熟些。”丹尼斯人民店行政处经理徐祺说，花园路商圈位于两大主干道交汇处，位置好。不过，交通、停车是个问题。而规划中的大学路商圈，现在的市场调查显示，居民消费水平有限。

　　徐祺说，城中村改造后，升龙国际周边将有高档社区出现。但目前地产业整体走软，周围居民消费水平能否随之提升，还要看住宅销售情况，西南板块是居民生活区集中的区域，总体来讲，做卖场比百货更合适。

　　■观点

　　商圈绕一圈最好不超两公里

　　大批城中村改造项目的启动，让市区土地有了“腾笼换鸟”的机会，郑州市商业格局由此引发变化。

　　到底什么样的商圈才能真正吸引人气？投资时该如何对商圈的未来做出判断？在对大学路商圈提出发展建议时，河南省商业行业协会副会长兼连锁专业委员会主任何宏剑表述了自己的观点。

　　商业街绕一圈最好不超两公里

　　小两口逛街，超过两小时就要吵架。逛街时，人的心理疲劳界限是两个小时，所以很多商场里专门设有“老公寄存处”。而人生理的疲劳界限是两公里，超过两公里，很多人就走不动了。所以如果要设计一个“U”型路径，绕一圈最多只能有两公里。郑东新区CBD就提供了一个反例，外环商业街过长，人气不旺。

　　既要容易找得到也得方便停车

　　购物特别强调位置的好坏。这好坏不是指自然意义上的地点，而是替换成另外两个指标：一个是“容易到达”，可以用开车到达的时间来计算；另一个是“停车位的多少”，如果很容易到达，但是结果到地方转了两个小时还找不到停车位，那到达了也没任何意义。

　　顾客对一次购足的要求越来越多，要做多业态的消费板块，同时提供非实体的商品，像餐饮、娱乐项目等，这样更利于各业态间的互相带动。

　　做好准备应对无店铺销售革命

　　城市商业中心是商业现代化催生出来的。传统上零售业经过3次革命，第一次是百货商店在法国巴黎的出现；第二次是超级市场在美国的出现；第三次是连锁店在美国的出现。

　　零售业还有一次革命现在正在悄悄地发生着——无店铺销售革命。将来，满大街都是自动贩卖机，提前做好准备的企业，会更好适应。

　　（肖海丽/文 王棣/图）

　　■链 接

　　走马观花看郑州“五大雏形商圈” 

　　花园路商圈：2008年，丹尼斯、大商两家零售巨头先后在花园路“跑马圈地”。花园路周围的消费者总量和消费者平均的购买力超过西南板块，是“第二大商圈”的有力竞争者。

　　大学路商圈：火车站西广场投入使用后，将给这里带来巨大人流。而西南板块，目前缺少大型商业中心。以升龙国际项目为核心，是西南板块目前最具整体实力的后起之秀。

　　紫荆山商圈：紧邻行政区和号称“郑州长安街”的金水路，往南延伸后实力强劲。中心位置的紫荆山百货改制后正逐步焕发生机，往南有易初莲花和开业在即的香港新世纪，往北有正道花园。

　　碧沙岗商圈：政府商业规划中的第二商圈。受地域条件、传统建筑结构的影响，主要满足京广铁路以西居民购买日用品和必需品的需求。沿街也有一些店铺，但现在看起来不太景气。

　　郑东商圈：郑东新区横空出世后，郑东商圈也被寄予厚望。但至今人流导入速度不快，市场仍有待培育。现有建筑、街区结构，也被指更适合做行政办公或金融机构基地，而不适合购物中心、百货店、大型超市的入驻。与其他“选手”相比，实力较弱。