办公楼市场，八大城市最具潜力
[发布时间：2009-04-01 00:00:00 点击率：]

　　□  本报记者  何沙洲

　　无疑，仲量联行在3月中旬发布的最新研究报告《中国新兴城市40强》，将为那些准备将目光投向一线城市以外市场的房地产租户、投资者和开发商提供战略参考。

　　未来十年

　　二、三线城市蕴含巨大商机

　　“尽管全球经济的减缓正影响到中国二、三线城市的短期发展，但从长远来看，它们的经济基本面依然稳固，中国新兴城市40强将会创造出巨大的机遇。”仲量联行成都董事总经理吴允燊告诉本报记者，和一线城市相比，二、三线城市在这场全球经济风暴中受到的冲击相对较小，未来也将进一步立足于内地市场。

　　仲量联行通过对中国275个二、三线城市的人口、经济、商业、基础设施、技术和劳动力市场等因素进行的全面分析评估筛选后最终确定了中国新兴城市40强，并将这40个城市分别纳入了三个发展阶段，即增长阶段、起步阶段和萌芽阶段，着重指出了这些处在不同阶段的市场的机会所在。

　　位居增长阶段的二线城市是：成都、杭州、天津、武汉、重庆、西安、沈阳、大连、南京、苏州、厦门、无锡、青岛、东莞和宁波。进入起步阶段的三线城市有：长沙、福州、郑州、济南、佛山、长春、合肥、昆明、哈尔滨、珠海和南昌。尚处于萌芽阶段的三线城市为：常州、南通、嘉兴、温州、金华、绍兴、烟台、石家庄、贵阳、南宁、徐州、太原、兰州和乌鲁木齐。

　　仲量联行大中华区董事总经理冯建强先生指出：“预计到2020年，一线城市在中国商业地产总量中的比重将仅占一成，这也预示着今后十年里二、三线城市所蕴含的巨大商机。”

　　吴允燊介绍，随着中国的发展重心由出口导向转为国内消费，大规模的基础设施投资将使得进入这些二、三线市场变得更为方便。以办公楼市场为例指出，截至2008年底，中国内地甲级办公楼总量近1200万平方米，主要还是分布在沿海城市。可以看出，二、三线城市的写字楼市场仍具可观的发展潜力。目前，二、三线城市甲级办公楼总量为210万平方米，仅占全国总量的17.5％，其中成都、杭州、武汉、厦门和沈阳这些二线城市的甲级办公楼总量最大。中国甲级写字楼总量有望在2011年达到2100万平方米，几乎是目前总量的两倍，这些增长将有近半数来自二、三线城市，届时这些城市将拥有600万平方米左右的甲级办公楼。

　　“二、三线城市对甲级办公楼的需求来自于跨国企业和国内企业的共同推动。”吴允燊说，全球经济低迷短期内会减缓对二、三线城市的办公楼市场的需求量，但这种影响并不会像一线城市那样明显，因为二、三线城市的发展程度相对较低，同时也更侧重在国内市场的发展上。跨国企业在中国扩张速度会有所放慢，扩张的脚步却不会停止。国内企业则有望成为推动甲级办公楼市场需求的更大动力。

　　八个城市

　　拥有最繁荣的办公楼市场

　　仲量联行从未来的甲级办公楼总量、吸引企业的模式、银行业的活动情况、商业环境质量和教育程度几个方面进行打分，确定了中国新兴城市40强中的大连、成都、杭州、沈阳、武汉、天津、南京和重庆，认为这八个城市未来将最有可能成为最繁荣的大型办公楼市场。

　　据介绍，大连、成都、杭州正越来越受到业务流程外包和研发企业的青睐，它们将保持其对英特尔和lBM等这样的国际巨头和阿里巴巴这类国内崛起的lT新星的吸引力。沈阳和武汉，尽管其经济仍然由重工业占主导，服务行业企业也开始落户于这些城市，国际外资银行对这些城市也有浓厚的兴趣。沈阳和武汉崛起成为服务性企业的区域总部主要原因是政府政策和它们自身的战略位置。

　　在这八个城市中，仲量联行认为其中三个城市优势特别突出：

　　天津：作为最先向外资银行开放的城市之一，相较其他二、三线城市，已成为收到更多外资银行青睐的发展地点。在近几年内，进入天津的外资银行数量呈现了巨大的增长，诸如花旗、汇丰和渣打等国际知名银行都已进入天津，一大批日资和韩资银行也因为天津的地理位置和往来经济的频繁而相继入驻。同时，天津也逐渐吸引金融机构在当地开设后台操作中心。如中国四大国有银行之一的中国农业银行，最近与天津高科技工业区签订了一项协议，同意在天津高新区国家软件及服务外包产业基地建造一个建筑面积12万平方米的客服中心。

　　南京：作为中国最富裕的江苏省的省会，拥有强劲的办公楼市场需求潜力。金融服务业在南京的发展正在逐步壮大，未来将成为驱动办公楼市场需求的关键力量。如汇丰银行、日本东京三菱银行和德意志银行都已经宣布了在南京开设分支机构的计划。同时，南京也吸引了越来越多企业在此设立区域总部。

　　重庆：因为不断增强的地方经济、良好的政府商务环境和低廉的办公成本，都将持续吸引外商投资，这个城市的办公楼市场有望得以发展。目前，重庆只有一座符合国际标准的甲级办公楼——重庆大都会商厦，现在正在建造中新中央商务区将为办公楼市场的发展提供空间。