牛年楼市解决库存是第一目的
[发布时间：2009-02-24 00:00:00 点击率：]

　　□  本报记者  何沙洲

　　近日，成都市房地产开发协会副会长王晓白表示，随着经济环境更为严峻或存量房数量增多，房价会有一定幅度的微跌，相反随着经济环境复苏，价格也会微涨。他认为，2009年房价涨跌都是在稳定发展的范畴内。

　　“去年房子很不好卖，一个月卖不了几套房子。春节后我一周就卖了几套。”成都市高路玛商业房产营销管理有限公司置业顾问庞显隐告诉记者。不过由于存量房数量很大，解决库存，收回资金是公司销售的第一目的；她们负责的楼盘，价格也是一降再降了，但多数消费者仍在观望，她们置业顾问的压力非常大。

　　但实际上，种种迹象表明，楼市在2008年所经历的“行业景气回落、企业库存高企和市场价跌量缩”等困境并没有改观。2009年元宵节的鞭炮还没有散尽，牛年楼市的新一轮价格战已在暗潮涌动。而此前单单通过短信群发传递的促销信息，如今也有“由暗转明”的趋势。

　　2009年价格战将是“恶仗”

　　近段时间，在上海、深圳、成都以及天津等地楼市，万科正借各种名目，热热闹闹地进行着楼盘降价促销。成都万科金域西岭的价格在年初重新做了一个调整，没有均价，一套房一个价，并推出了6200元/平方米的精装特价房，比起以前的8200元/平方米的均价，实惠了很多。春节期间，上海万科推出了一系列名盘贺岁活动，优惠活动几乎涵盖了上海万科的所有在售楼盘。元宵节期间，深圳万科在2月7日至9日，整合旗下6个在售项目，推出“金牛拜年”活动，内容包括购房可在正常优惠之外，再享受额外1万元现金优惠等。天津万科借情人节的旗号，携旗下魅力之城等4个项目推出了爱巢计划置业优惠套餐。该计划包含了装修基金、家电购置基金、旅游、婚纱照、物业基金和小家电等6项内容，共计28888元。如果购房者不想要的话，统统可以冲抵到购房款中。

　　“从2008年1月份开始，万科就认准降价销售的路子。结果不错，过去一年大概有500多亿元的销售收入。万科做出降价销售策略的一条重要理由就是：全国各城市的保障性住房在2008年第四季度以后将会陆续推出，从而影响住宅市场。事实证明，万科的判断是正确的。”2月12日，SOHO中国有限公司董事长潘石屹在“第九届中国房地产发展年会”上表示，万科降价判断很正确，因为未来房地产业形势不乐观，而房地产市场的稳定取决于成交量。潘石屹认为，未来资金紧张和市场低迷对一些房地产公司来说是雪上加霜，由此某些企业资金链断裂的坏消息会接踵而来。

　　业内人士分析，房地产企业存货激增、消化困难，是迫使其加快推盘和降价销售的主因。据戴德梁行最新报告显示，上海、北京、广州等全国9大城市目前积压了2006年到2008年在建的库存商品住宅约3800万平方米。根据国家统计局的最新数据，截至2008年12月末，全国商品房空置面积达1.64亿平方米，同比增长21.8%，增幅比1-11月提高6.5%。

　　正因为如此，目前，为了回收现金，许多开发商都在千方百计制定促销政策。毕竟，在2009年楼市整体供大于求的大背景下，“生存”已经是开发商笫一考虑。

　　专家认为开发商降价自救是明智之举。厦大会计学院副院长、教授黄世忠建议，房产企业要大幅度地提高长期现金占比，现金为王，自救永远是生存之道，这是各类企业在经济困难时期优化资本结构，保持资金链的稳定所必须做的。

　　金融危机什么时候结束，现在还无法确定。名仕领袖学院院长余世维在谈到企业应该如何应对这场金融危机时也表示，市场衰退的时候，企业要保持体力，储备能量，恶劣的市场环境中更是现金为王。快速回收现金的地产商，一可以保证企业安全，二可以在未来复苏期以较低成本圈地，卷土重来。

　　价格调整

　　是房地产业振兴的前提

　　近日，某网站购房需求大调查显示，近90%的购房者认为房价过高，在金融危机影响下，2009年的经济形势不容乐观，消费者对楼市仍以“看空”为主，有56%的消费者认为未来一年里房价将会继续下调。

　　中国经济景气监测中心针对百名经济学家的调查也显示，超过90%的专家认为目前全国房价依然偏高。其中，29%和61%的经济学家分别认为目前全国平均房价水平过高或较高，但并不会出现猛烈的下跌。

　　实际上，从2月12日国家发改委最新公布的统计数据显示，在刚过去不久的1月份，全国70个大中城市房屋销售价格已经同比下降0.9%、环比下降0.2%。这也是70个大中城市房价继去年12月首次出现同比下降以来连续再降，而且降幅还扩大了0.5个百分点。

　　据悉，由于卖房不理想，许多开发商资金链都相当紧张。有时，银行账户上只有数十万元现金的公司已不是一两家，现金流的急剧紧缩对房地产商造成了严重威胁，包括万科在内的企业都在根据自身情况使出浑身解数回笼资金。

　　一些房地产商寄希望2009年房地产“触底反弹”，认为在经历了持续两年的市场调整之后，在国家放松购房信贷、鼓励购房消费的政策扶持下，市场刚性需求得到逐步释放；同时积极的财政政策和适度宽松的货币政策将逐步发挥效果，宏观经济将重新回到增长轨道，从而推动房地产景气度回升。但克而瑞（中国）研究中心首席研究员陈啸天表示，能否真的实现“触底反弹”取决于多方面因素，目前中国房地产市场的回暖条件包括了经济形势向好、金融环境放松、股市底部显现、国家政策扶持、房价调整到位、舆论客观公正等，有些条件已基本具备，有些短期内还不具备。

　　因此，有关专家认为，价格调整是房地产业“振兴规划”的前提。目前，房地产市场重新陷入低迷，一方面是因为房价并没有调整到市场认可的地步，另一方面是房地产周期在起作用，应该说目前房地产市场正处在萧条之中。从市场情况来看，房地产业要“振兴”，价格调整是必需的。在当前的形势下，唯有价格进一步调整，市场成交量才会放大。从各地楼盘的销售情况来看，那些优惠幅度比较大的楼盘销售量迅速走高已经充分说明了这一点。

　　黄世忠先生的看法是，房地产企业最好要做好过两到三年苦日子的准备，政府的救市措施只能短暂改善，降价销售以确保资金流畅，才是房产企业的生存之道。过去几年日子过得太好了，如今，房地产行业暴利时代已经结束，需要倡导薄利营销。