等待复苏 开发商囤兵一线城市
[发布时间：2009-03-11 00:00:00 点击率：]

　　□  王其明  董 娟

　　“二三线城市，我们不会投资了。”来自美国的基金盛基投资总经理李利对记者明确说，“二三线城市现在一塌糊涂，未来的市场，我们也不乐观，所以，现在只投一线城市，一线城市的安全性相对而言好多了。” 

　　据记者了解，不仅仅是基金，很多大房地产企业也正逐渐将重心转向一线城市。 

　　重新聚焦一线城市

　　“去年，从来没有开发商说拿地。今年春节后，我见开发商，他们都纷纷说要拿地，当然，主要是上海等一线城市。现在拿地确实比去年、前年便宜了好多，2007年的时候，拿地肯定比底价要高出一大截儿才能拿到。现在基本都是底价拿地，底价也比2007年的时候低。”房地产营销代理机构易居中国董事长周忻说。 

　　周忻提醒记者，众多大型开发商正在把开发重心转向一线城市。 

　　2月13日，绿地集团将天津蓟县一幅1013亩的土地收入囊中。该地块为绿地集团开发建设的盘龙谷文化城二期项目用地，规划建筑面积近100万平方米。这被外界认为是绿地集团2009年聚焦京津沪地区的土地储备战略正式启动的标志。 

　　在上海，绿地集团已经在行动。据了解，绿地在嘉定、宝山、徐汇等区将近100万平方米的项目已经基本完成洽谈，并与上海普陀区政府签署协议，确定参与上海普陀区真如城市副中心现代服务业综合项目的开发建设。 

　　“绿地正在调整战略，重心再回京、津、沪等一线城市。”业界人士分析说。 

　　对于战略重心的调整，绿地集团董事长张玉良并不讳言。“绿地集团今年将重点巩固和扩大市场条件好的区域，上半年重点推进上海、北京、天津等地区的拓展，绿地集团今年的市场拓展将有所‘聚焦’。”张玉良说，下半年将视市场情况，择机拓展其他市场条件好的地区。 

　　做出这种调整的不止绿地一家。“我们也明显感觉到，北京、上海这些城市今年市场明显好起来，尤其是上海。其他一些重点二线城市也还可以。”复地集团总裁范伟对记者说，数据显示，截至去年年底，复地土地储备685万平方米，主要分布在上海、北京、天津等重要的城市。而在此之前，复地也是坚定的全国化推进者。 

　　而有消息人士透露，金地集团今年同样将拿地首选选定了上海。

　　“基金们也是经过了一个从一线城市到二线城市，再返回一线城市的选择。”业界人士对记者分析，2003年时，外资基金开始进入上海等一线城市，2005年前后，开始进入南京、成都、武汉等二线城市。2008年开始，众多基金经理们重新把目光聚焦到上海、北京等一线城市。 

　　来自欧洲的一只基金的中国区首代朱先生也告诉记者，他们此前在西部二线城市看好的项目，在原本准备签约之际还是放弃了。“我们最后还是决定将重点放到上海、北京。原来上海、北京的项目难找，现在找起来也容易多了。”宋先生说。 

　　回避二三线城市风险

　　对市场最敏感的永远是企业。 

　　“前几年大房地产企业纷纷全国化，根本原因是，当时二三线城市房地产业刚刚起步，前景无限。如今，经过几年的发展，始终没有一次完整的调整，风险已经极高。在这次房地产业陷入困局之时，大房地产企业纷纷将重心转回已经有过调整的上海、北京这样的一线城市。而且这些城市的抗风险能力也较高。”一位业界人士对记者分析。 

　　二三线城市市场堪忧，已经成为房地产业界的共识。“我去过长三角很多二三线城市拿地，都是项目转让价格非常低，但我们还是不敢拿，担心房子卖不掉。”某企业负责拿地的拓展部经理周女士对记者说。 

　　此前在二线城市中，从上世纪90年代市场启动以来，最近十多年来也只涨不跌的杭州市场，也在2008年低下了高昂的头。不久前，位于杭州余杭区的某楼盘打出了6.5折。而如闲林、下沙两个远郊板块的价格战同样愈演愈烈，而杭州中心城区滨江区、文教区的部分楼盘也加入了大幅降价的行列，降价风正进一步蔓延。 

　　“杭州市场今年会极为艰难，我们公司在杭州有项目，今年基本上不抱什么期望，只能把希望放在上海市场了。”某杭州知名房地产企业高层对记者说。 

　　南京同样也在经历着调整期。据记者了解，南京在今年春节后推出的11幅地块中，有10幅以底价成交，1幅流标。土地市场的冷清观望气氛仍在持续。 

　　2008年拿下南京江宁区地王的万科，楼板价每平方米就达3000多元。而万科附近的恒大，每平方米售价才4000多元。未来万科南京江宁区的这个项目显然将异常艰难。 

　　“比较而言，苏州、常州等二三线城市，今年都会是艰难的调整年，相对而言，上海、广州等城市的房价已经经过调整，上海在2005年已经调整过一次，去年底再次微调，开发商的定价也逐渐趋于理性。”在张玉良看来，房地产市场今年将有所复苏，上海商品房市场的底部预计会在一季度末出现，下半年的成交量会上升，届时成交价格也将趋于稳定。 

　　事实上，上海房地产市场在春节过后也出现提前回暖征兆。除了现有楼盘热销之外，原本降价的楼盘已经停止降价，一些楼盘也开始悄悄小幅提价。不少业界人士预计，上海楼市可能率先回暖，目前可以确定的是上海楼市市场已经趋稳。 

　　“全国各地的市场复苏时间与情况不可一概而论，此前房价上涨适度、土地及商品房存量不多的区域将率先回暖。”张玉良说。