福州楼市“回暖”遭“注水”
[发布时间：2009-04-07 00:00:00 点击率：]

　　□  来建强 　  

　　与国内不少大中城市一样，福州楼市近期量价齐升。记者调查发现，福州楼市交易量的“回升”明显“注水”，而一部分开发商却顺势涨价，借机抑止不断“看跌”的房价。业内人士分析，各地楼市“回暖”是当前市场深度调整阶段的一个正常波动，接下来的几个月，买卖双方博弈将更趋激烈。楼市能否步入良性发展轨道，关键仍在下一阶段的房价调整。 

　　“注水”制造“回暖” 

　　今年前两个月，福州楼市有关商品房交易量“井喷”的消息不胫而走。据福州市房地产交易中心统计数据显示，1月份，全市住宅成交1700多套，2月份，住宅成交量则达3000多套，这一数字超过了2007年同期水平。

　　福州市房地产交易中心一位工作人员向记者透露，今年前两个月，福州商品房真实交易量并没有像表面公布的那么多。记者调查发现，开发商通过数据“注水”制造了这一波“回暖”。

　　“今年前两个月，福州住宅成交量总计超过4700套，但其中一半以上是，2008年第四季度国家有关部委与地方政府刺激楼市新政策出台后，部分刚性需求释放的结果，这部分刚性需求的交易早在2008年12月底就完成了，因为今年春节来得早，无法及时做登记手续，因此就拖到了今年2月份办理。“这位工作人员告诉记者，“另外，今年前两个月的住宅成交量中还包含部分2008年下半年上市的经济适用房。” 

　　福建省一家大型房地产开发商策划部负责人证实，今年前两个月，福州楼市成交量的确是两个月以上成交量的积累，单就前两个月而言，不可能有那么大的成交数量。

　　这位负责人说，去年10月份以来，在一系列楼市新政策推动下，加上一些新建楼盘20％以上的降价幅度，福州楼市交易量的确有起色，但总体成交量仍不及近几年高峰期的1/3。

　　今年，福州楼市消化存量房的任务繁重，目前，多数在建新楼盘项目已经停建或半停建，房源供应量减少。浙江大学江万龄国际经济与金融投资研究中心副主任景乃权认为，随着房源减少，开发商普遍采用“少量多批”的销售策略，人为地制造了房源短缺和抢购气氛，短期内也助长了交易量的回升。

　　买卖双方展开新博弈

　　开发商人为制造“回暖”，借机顺势涨价，抑止不断“看跌”的房价。市场买卖双方展开了更为激烈的博弈。

　　福州市区群众东路一新上市半年的楼盘近日将均价由每平方米7500元提高到8000元左右。而去年该楼盘销售不佳，一次性降价约1000元。

　　还有的开发商虽未明确提价，但纷纷取消了一些打折或让利优惠措施。一家房地产开发企业负责人告诉记者：“最近，无论是看房人数还是成交量都有明显上升，一些银行悄然放宽二套房贷政策，使开发商提价成为可能。提价还能够间接暗示购房者房价已经‘止跌’，刺激消费者下手‘抄底’，进而拉动楼市进一步回暖。”也有一些开发商认为，现在提价无异于“杀鸡取卵”。 

　　“金融危机影响尚在，楼市稍见起色就匆匆提价，正在慢慢恢复的消费信心可能被打乱。”景乃权认为，“当前楼市‘回暖’缺乏经济基本面的支持，这只是市场调整阶段的一个正常波动，‘回暖’极大可能是短期的、局部的和阶段性的。” 

　　市民陈斌认定，福州市区金山一带的合理房价在每平方米5000元左右，而他看中的该区域一处新房均价仍较高。最近成交量的激增以及个别楼盘的提价让他有点担心，可朋友们都劝他坚守到9月份再看看。

　　与福州类似，厦门岛内楼市在今年前两个月“涨”声一片。尽管如此，厦门联合房产机构日前一项调查却显示，多数购房者认为，“现在不是厦门购房抄底好时机，继续观望是最佳选择”；大多数购房者认为，“房价还有下降空间”。

　　厦门岛内房价在2008年经历惨痛的“腰斩”，每平方米1.5万元的高房价直落至8000元左右。业内人士分析，今年3月中旬以来，厦门楼市“回暖”态势有所减弱，这是多数购房者看到房价开涨立刻恢复观望情绪造成的。在接下来的几个月，成交量升势将会大幅度地放慢。

　　房价需继续调整

　　业内人士认为，楼市能否实现可持续发展，关键仍在房价的继续调整。

　　厦门永同昌房地产开发有限公司总经理陈爱钦表示，当前，宏观经济环境仍不看好，而建材市场等价格出现大幅度下降，这些都有利于降低房价成本，开发商应抓住调整降价的好时机。

　　厦门大学教授陈培爱认为，从长期而言，我国经济经历国际金融危机之后将逐步复苏，加上城市化进程加快，城市人口不断增加，房地产需求也会继续增加，楼市回暖是必然的趋势。但眼下要想房地产市场的交易量真正上来，首要问题要让刚性需求——多数需要改善居住条件的城市中等收入家庭买得起房。虽然目前许多城市的房价开始降了，但多数降价只是开发商下调了局部区域的楼盘价格，使得这些局部区域的房地产项目销售业绩上来了。

　　景乃权认为，我国各区域之间经济和楼市发展的不均衡性，导致各地的房价水平和房价收入比的情况相差甚远，但目前全国房价依然普遍偏高，不同程度地存在价格泡沫。如果开发商此时不能理性应用价格杠杆，就会导致出现“有价无市”的局面，不利于市场信心恢复。

　　“今年，政府应着重吸引更多被压抑的刚性需求及改善性需求入市。确保楼市可持续健康发展，还必须建立成熟理性的房价定价机制。”福州大学房地产研究所所长王阿忠说，未来开发商在楼盘定价上必须要给后市留有余地，绝不能以追求暴利为目标；不断创新住房产品，在价格和产品结构间达成一个平衡，以业态的多元化换取房价持续发展的空间。