上海布局倾向次级商圈
[发布时间：2009-06-22 00:00:00 点击率：]

　　前不久，记者从上海市商业信息中心官方网站上获悉，该市购物中心近年来发展迅速，至2008年末，上海已经开业的购物中心已达60家；加上在建的购物中心数量已经达到83家，总建筑面积突破1000万平方米，达到1054万平方米。 　　

　　布局：向次级商圈发展　

　　近几年来，随着城市经济不断发展和规模不断提升，上海商业网点的布局不断向次级商圈发展。次级商圈是短时间内随着城市周边新住宅项目的大量开发、人口迁移、交通设施的完善等一系列因素而出现的，该商圈业态分布不齐全，缺少大品牌商场，市场竞争力弱，因而也孕育着巨大的发展潜力。

　　随着大型购物中心的建设成功，次级商圈日益成熟，吸引了众多商家纷纷进驻。大型（超大型）购物中心已经成为次级商圈发展的引领者，带动了区域商业的增长。例如五角场城市副中心，随着万达广场、百联又一城的开业，整个商圈的面貌发生了巨大的变化；闸北区大宁地区，由于大宁国际广场的开业，过去几乎是商业“不毛之地”的大宁地区成为闸北区一个商业亮点。 　

　　经营：不断调整是主题　　

　　目前，上海购物中心的定位都相对较为成功，虽然有的购物中心在初期定位和规划上尚存不足，但经过调整都取得较好的业绩。

　　正大广场当年刚开业时业绩并不好，人气不旺，商铺招商也有问题，但之后经过调整，并重新定位为“家庭娱乐购物中心”后，一举翻身成功，成为目前正大集团在华零售百货业板块的重要组成部分。

　　成功的购物中心都是根据当地环境、条件、消费情况、经济状况等诸多因素，对拟建购物中心的商业价值和商业机会进行详尽周全的分析，针对目标客户群的商家的选择，项目的规模，附近的交通状况、环境以及如何提供多元化的服务等进行完善的定位和规划，同时不断地调整更是购物中心持续发展的动力。如港汇广场在去年国庆黄金周前夕完成调整后，铺面商场的入驻品牌85％以上都是国际一线品牌。通过新一轮的升级换代，港汇广场才能在徐家汇商圈保持不败之地。 　　

　　业态：购物比重降低　　

　　在对本市主要的大型购物中心的调查中显示，当前已开业的购物中心中，认为其业态组合已基本合理的购物中心占绝大多数，仅有少数经营者认为其购物中心的业态需大幅调整。前几年，相当部分的购物中心综合功能不足，用于购物的面积偏高，业态单一，也有一些购物中心餐饮、休闲面积过大，影响总体收益。调查数据显示，2008年大型购物中心中购物占销售总收入的比重已经比2007年降低了1.6个百分点，而餐饮和服务业的比重则分别增加了1.1个百分点和0.5个百分点。

　　上海的购物中心在经营摸索中，使其业态、业种组合更趋科学合理。统计显示，一些位于市中心的购物中心，其购物销售额比例高达88％以上，而其服务业的比重仅为2％左右；而有的购物中心购物的比重仅为58％，餐饮比重达34％，服务业比重为8％；另有的购物中心购物比重为83％，餐饮比重为14％，服务业比重为3％。本市购物中心在经营上已不再固守不变的模式，符合自己商圈客源的消费需求，创出自己的特色才是最好的。 　　

　　管理：力求多赢局面　　

　　调查统计显示，90.4％的购物中心都有统一的收银管理系统。这种管理模式是由各租赁商户独立收银，但购物中心的经营管理者通过安装整个购物中心的收银管理系统，掌握每个租户的营业额。这一系统能够对租户的业绩表现进行评估，同时也为调整租户提供了非常好的依据。 

　　购物中心的租户独立经营，充分发挥自己品牌的优势，而购物中心通过统一管理，依托购物中心的平台，在购物中心里面形成一个良性的互补和竞争，达成一个多赢的局面。

　　本市购物中心管理者通过开展整个购物中心的促销活动，建立在消费者心中的号召力。除了一些价格促销活动外，更多的购物中心推出与其形象相适应的一些活动，如举办一场钢琴演奏会，或引入一些艺术活动。调查统计显示，本市50％的购物中心会经常组织租户进行整体营销活动，44.4％的购物中心会组织租户开展整体的营销活动，仅有5.6％的购物中心几乎不开展此类的营销活动。 　　

　　类别：社区型将是发展主流　　

　　客流量对大型购物中心来说是其核心元素。据调查，地处本市商业中心繁华地带，商业面积在12万平方米的大型购物中心，其日均客流量可达20万人次。市区商业中心便捷的交通带来了不同层次的客户群体，这类购物中心通常建立在地铁站附近和交通主干道上。在购物导向上，通过良好的指示牌设计以及智能化的购物指引设施，吸引人流按照其引导的方向，方便快捷地购物。

　　商业面积在18万平方米的大型购物中心，地处区域商业中心，日均客流量可达20万人次以上。这类购物中心依托某个百货店作为核心主力店，其他各类零售业态齐备，商业功能丰富完善，充分吸引客流。

　　商业面积在9万至10万平方米，地处大型社区的购物中心，日均客流量可达4万至5万人次以上。这类社区型购物中心，依托大型综合超市作为主力店，配以适量的百货、餐饮、服饰专卖、洗染、照片冲印、汽车保养等服务业态，定位于服务周边居民的日常生活消费。社区型购物中心目前发展迅速，将是本市未来购物中心发展的主流。 　　

　　消费者：平均逗留2至3小时　　

　　大量的客流涌入购物中心，而购物中心如何才能留住客流？在对该市主要的购物中心调查后发现，消费者在购物中心平均逗留的时间在2至3小时，平均停留时间在4小时以上的消费者仅占调查比重的16.7％。

　　消费者前往购物中心分为有目的性的消费和非目的性的消费两大类。据调查显示，购物中心12％的被访者是非目的性消费，单纯购物的被访者只有52％，其他的还有餐饮和娱乐多种目的，就餐和娱乐的被访者占到群体的18％。

　　消费者在购物中心的停留时间，与购物中心的功能是否齐全也有很大的关系，在购物中心的品牌和商业集中度不够的状况下，停留的时间就少一点，品牌和功能丰富的时候，停留的时间就长一点。因此上海的购物中心在商场的功能开发上有待进一步加强。

　　（叶松 罗宏）