站在老城的肩上 着眼商业新课题
[发布时间：2009-08-23 00:00:00 点击率：]

俯瞰南京河西新城，商业的崛起总是让人觉得欣慰：规划起点高，前瞻性强，整体布局合理，公共配套完善。不过，和老城区商业相比，初具规模的河西新城，商业的发展尚处于起步阶段，由此，老城区的商业经验无疑成为了成长中的河西新城的一笔宝贵财富。有老城区商业的借鉴，再结合上自身的优势，起点足够高的河西商业，总是让人值得期待。

　　这片总面积约94平方公里的新城，能从老城商业中受到怎样的启发？商业究竟能迸发出怎样的力量？记者就此话题展开探访。

　　新锐　以崭新的面孔

　　自中央商场开门纳客那天算起，南京商业百货已走过了风云激变的70年。

　　70年间，一代代百货人见证了南京商业的成长。从商业格局到百货业态，一路向前，在竞争中一路前行，形成了三类百货的样本，以新百、中央为代表的综合百货航母；以金鹰、东方为代表的精品百货；以大洋、苏宁环球、苏宁银河为代表的时尚百货；加上太平商场、山西路百货等传统百货，南京商业的格局已稳定成形。与此同时，上世纪70年代成形的新街口商圈，也成了南京百货业多年的标志。多少年来，南京商业百货一直期待着新鲜血液的输入。

　　河西新城开发以来，让南京商业有了新的构想。据记者了解，1998年，南京市政府批准实施的《南京主城商业网点规划》中，商业中心体系建设是“一主七副”。当时，河西地区是列入市级商业副中心来培育建设发展的。但在南京市商业网点规划（2004-2010）公示稿中，河西就已经升级为和新街口并列的两大市级商业中心之一。新世纪初，围绕配套河西新城商业的商业地产项目迅速崛起，以新城市广场为代表的一批商业项目陆续解开面纱，与此同时，老城区商业中也增添了新的面孔，格局骤变，自去年以来，水游城、金鹰新天地、金轮新天地、八佰伴等新锐力量，以一种全新的姿态进入南京。

　　南京商业的新生力量已然崛起！

　　拓荒 以发现者的姿态

　　不难发现，与河西新城的商业项目一样，过去的一两年间，老城区的新军们，也在以一种拓荒者的姿态，不断发掘、发现。

　　“当年，龙江片区的商业配套无从谈起，新城市广场就是以一种开拓者的姿态出现，冒了很大风险。”谈及新城市广场，南京新城市商业置业有限公司董事长朱献国陷入了回忆之中，“当时，正是河西住宅大开发阶段，商业配套不足，成为阻碍河西新城入住率的一个重要原因。”尽管风险很大，但新城市广场仍是义无返顾地扎根河西，开创了南京商业第一个Shopping Mall。此后，河西的商业项目一个接着一个，尤其是在最近几年间，大型商业项目此起彼伏。2007年，苏宁环球商贸城在河西露面，填补了河西一带的空白；2009年，建邺万达广场选址河西的中心地带，成为迄今为止河西地区最大的商业项目，与此同时，SHE WALK商业街区等，都相继招商。

　　看好河西商业的明天，让这些“拓荒者”充满了力量，共同发掘河西的期待。

　　与此同时，老城区商业也在拓展中前行。在夫子庙地区，一直缺少有分量的大型百货。2007年，水游城紧邻夫子庙动土施工，让人们开始重新审视夫子庙的商业吸引力。2008年冬，水游城开门营业，让曾经只拥有一条商业街的夫子庙地区，有了属于自己的大型购物中心，并以一种颠覆性的理念让700万南京人耳目一新。至此，夫子庙不再被称为外来人口的集散地，开始显露它的商业活力。

　　即便是寸土寸金的新街口，金轮新天地也找到了落子地。尽管有人说，新街口从来都不“荒”，新百和中央等百货行业老巨头、大洋和金鹰等后起之秀，似乎早已把这个兴起于上世纪70年代的商圈瓜分得一干二净，但金轮新天地仍在这里开拓出一片新天地，餐饮和休闲做得有声有色，成为新街口商圈的后起之秀。

　　放眼大新街口，“北有中关村，南有珠江路”的俗语似乎已成了昨天的故事。曾是商业盲点的珠江路陆续增添了新的面孔，新世界百货、滚石城试水之后，金鹰新天地的入驻更是让这个电子一条街焕发新机，新街口核心商圈在珠江路力量的拉动下向北延伸。同样的，山西路－湖南路商圈一直是苏宁环球、苏宁银河以及山西路百货等几家传统商场的天下，八佰伴落址后，给这个偏“老龄化”的商圈带来了新的气息，并将商圈的辐射范围向玄武湖方向延伸。

　　河西、老城，都在增容、换血中焕发了商业活力。

　　与老城区不同的是，新城区有着高起点的规划，合理的整体布局和完善的配套公共设施，人们更期待商业能实现一步到位的健全，老城商业网点的布局扫盲，让对河西充满期待的南京商业人同样以一种发现者的姿态，去唤醒河西的处女地。与此同时，老城商业建设中的诸多掣肘以及弯路，也为河西商业人在发展商业时提供了借鉴。以停车难为例，河西商业人在规划之初就从长远着眼。“和其他南京已有百货商场不同的是，万千百货在设计之初就考虑了如何解决困扰都市人消费生活的一大难题——3000个停车位，比新街口所有商家的总和还要多20％。”万千百货总部常务副总经理赵润涛表示，万千百货的停车场和商场实现了无缝链接，在停车站就可以直接感受到商场的购物感觉。这仅仅还只是其中一部分，据记者了解，万达广场建成之后将总共提供7000个车位，新城市广场也在二期建设中将停车位增加到了1500个。长久以来为新街口等老城区商业圈所诟病的“停车难”将不再发生在河西的这些项目中。

　　“从这一点来讲，因商业规划以及空间限制，老城区商业发展中暴露出的一些不足同样是河西商业发展的宝贵经验。”著名商业地产专家、南京问策商业管理顾问有限公司总经理苏晓晴表示，在商业发展中，老城区商业受限于规模，缺少腾挪空间，而规划建设起点高的河西地区，不仅为未来的整体发展打下了良好的基础，也为商业配套的扎根和运营提供了优越的先天条件。在物业形态和定位策略上，河西新城的商业项目都有别于新街口，参照而非模仿老城区商业，才能让河西商业少走弯路，避免这个新兴的城市商业中心的低水平发展。

　　河西 着眼商业新课题

　　“要说优势，就是规划建设起点高，购物休闲的舒适度高。”河西指挥部招商处有关负责人表示，河西商业可做的课题很多，规划上的先天优势给河西商业人研究消费特征和先进商业理念的实践都提供了可能。

　　在建邺万达广场总经理朱逸看来，研究80后乃至90后消费主体的消费特征是河西商业人要解决的问题。朱逸认为，未来的城市生活将是区域、独立城市空间的生活，一个大型的“城市综合体”项目，都会成为一个城市人群的生活部落，连带居住功能在内的组合业态，将让某一个区域空间的群体完全可以实现一个空间内的独立生活，“在这个共享空间中，生活、工作都能满足，这就是区别以往年龄段群体的消费特征。强调个性的‘80后’对商品的享受已经超越了产品本身，而更注重它所带来的象征意义和精神快感，穿得有型，用得个性，才是王道。”

　　在此方面，老城区商业人也在不断摸索中。以百货新军八佰伴为例，在硬件设施方面，八佰伴更着重于突出时尚、年轻的特点，虽整体面积比一般的百货要小，但八佰伴竭力营造宽敞舒适的空间，尤其是中庭，开阔大气。同时，因紧邻新华书店和凤凰国际城，八佰伴人流量的人文气息比较浓，充分利用了中庭的开阔位置，举办各种特色的人文活动，“我们想给南京的文化一个释放的地点，这种互动，迎合了80后为主体的家庭的消费特征。”

　　更深层次的，则是消费观念的变化。

　　扫描河西各个商业项目，不少专家都提出了从老城区内“水游城”的成功中寻找经验。在专家们看来，水游城颠覆了传统百货“火柴盒”式方方正正的购物环境，用一条南北相向的280米长的水街打通了整个商场。商场中心是橙色的穹顶，购物空间宽敞、通透、时尚。水游城总经理吴正梅介绍，水游城提倡的是“时间型消费”，就像一个叠加性的街区，通过建筑空间、景观营造和演出活动，长期保持一种新鲜感，不仅是一个单纯的消费购物场所，而是打造成市民休闲娱乐的生活第三空间。

　　这种先进的商业理念，即便对正处于开发中的河西商业来说，都显得与众不同，甚至，有研究商业地产的专家学者用“卓尔不群”来形容。“如果河西多几处这种类型的先进商业理念设施，那么，河西商业的整体水平将上升一个台阶。”商业地产专家苏晓晴给出了很高的评价。

　　（黄建军  曾茜）