社区商业发展潜力巨大
[发布时间：2009-02-09 00:00:00 点击率：]

　　一、商业网点

　　2009年市区级商业中心市场空间依然很大，前景好。在我国城市发展中，不少城市出现了卫星城和新城（新城博客，新城新闻，新城说吧），楼盘的成片开发而形成的大型社区，加上小城镇的建设，这些都需要商业设施配套，这就带来了两个问题：一是如何进行商业配套，二是具备了区域商业中心的人口支撑，而没有区域商业中心商业设施支撑。

　　市区级商业中心一是能聚合城市资源，有较完善的公共设施的配套；二是产业链的完整性和互动效应；三是土地资源的不可再生性；四是商务物业的经营可持续性。因此，在商业不动产中，市级区级商业中心上的物业是升值潜力最大的物业，是最好的投资市场，是抗跌性最强的投资产品之一，是财富最安全的生存方式，也就是说，在城市发展和经济增长时，具有的高增值性；在经济下滑时，具有高抗跌能力和保值性特质，并具有较好的变现性，有这些好处，理所当然吸引了众多投资者的眼球。

　　社区商业发展相对落后，但它的市场和潜力就越大，它的发展空间同样就越大。面对金融危机，现在中央提出一要扩大内需，这是2009年经济工作的重点，“便民消费进社区，便利服务进家庭”；二是国家出钱9000亿，大力发展保障性住房，这都要商业网点配套，可见是利好，“商业地产的发展机遇”历史地落到社区商业发展上。

　　二、购物中心

　　（１）国际购物中心

　　政局的稳定将会导致2009年中国零售市场依然会迅速发展，尤其是４０岁左右的消费者对品牌的认知程度和消费能力会进一步提高，巨大的人口数量和消费市场会使注意中国市场的投资商感到乐观。面对目前的经济危机，很多国际投资机构依然看好中国市场，并开始关注中国二、三线城市，在这些城市规划适合当地的区域性购物中心，潜力巨大。

　　（２）国内购物中心

　　购物中心对于零售商的渠道地位和经营价值会得到提升，并将拓宽、改善甚至改变连锁企业的经营渠道；不同业种、业态之间的相互拉动，使购物中心更加具有生命力；服务于区域性消费的购物中心会更加具有发展活力；奢侈品和高档购物中心继续保持吸引力，但开发难度和招商难度依然会存在。

　　购物中心的产品种类在这些城市还是比较单一的，产品种类还有大的发展空间，完全可以发展一些社区邻里中心，还有地区商业中心等。原来的城市商业中心区域存在旧的商业改造升级的机会，同时有新的城市商业中心更始方兴未艾兴。像成都的南部新区，重庆的北部新区，还有合肥的湖滨新区，郑州的郑东新区，还有南昌、长沙等都有这样的一些城市中心在逐渐的兴起，行政中心都已经迁了过去。城市的二元化（郊区化和中心化或称旧城改造与新区兴建）正主导着中国的城市（镇）化进程和商业地产发展的规模和节奏。

　　三、主力店

　　（１）百货业

　　中国二、三线城市的百货业将有很好的发展时机。随着人们生活水平的提高，对品牌的意识、对自己消费的意识都在提高，反过来讲对商场的要求也提高了，所以百货业的发展亟待进一步扩大，而且提升整体品牌。目前国际国内一线品牌、国际知名品牌和国内知名品牌开始进入二、三线城市，现在远远不够，中国的名牌和区域的民族品牌将有很大的发展空间，。

　　（２）超市、大卖场

　　一些二、三线城市由于地方招商引资的强势需求和开发商资金实力不足的影响，包括一些新兴商圈拉动市场和消费的欲望，国际品牌超市可能会趁虚而入加快布点的速度。但在一线城市和一些中心型的商业物业将会遇到比较强烈的抵制。而一些国内的连锁超市和区域品牌超市，如果能降低条件，采取与商业地产开发商共生共荣的经营策略可能机会多多。而城镇化和社会主义新农村的建设包括经济适用房、保障房和廉租房的建设，也会给一些新兴的社区超市到来广泛的机会。

　　（３）次主力店（区）

　　将成为未来一、二线城市中心型和特色型购物中心的主流业种，将会成为一、二线城市区域购物中心和二、三线城市都心型购物中心与主力店平分秋色的业种，将会成为二、三线城市区域购物中心的辅助业种。而一些近年来以专业店如国美电器等为主题模式的品牌专业店将会以旗舰店和专业店的独立形式重新回归百货店、购物中心和商业街。

　　（４）院线

　　院线的购物中心化和混搭化（与文化娱乐、餐饮休闲和电影衍生产品如发布会、专业报刊书籍和偶像产品等业种的互补和搭配）将成为主流。

　　（５）经济型酒店

　　2009年经济型酒店因为克服成本上升而带来的利润会有所下降，中国经济受世界经济的影响，2009年酒店经营压力可能将更大。

　　消费者开始对品牌经济型酒店的关注度会越来越高，不再片面追求经济型酒店的表面概念和物美价廉，更关注顾客自己核心需求是否被满足，对酒店的综合质量要求越来越挑剔，也将选择能够为他们提供更人性化的、更安全、更健康、高质量的酒店产品。

　　投资者对经济型酒店的投资兴趣在降低，就像一场美梦将被惊醒，对专业的酒店管理和中长期的投资开始发生兴趣，并开始有所行动。

　　由于成本的推高，有一批小型的连锁酒店或经营管理不善的酒店将被淘汰出局，房地产商的房产销售发生困难，转投经济型酒店概率增加，对于想拥有酒店物业的连锁公司将是一次机会，对于有专业管理和经营经验的连锁酒店公司将是一个提升顾客忠诚度的机会。

　　经济型酒店的发展将朝着专业的、高品质的、节约型的方向发展，品牌将是优秀经济型酒店的追求的主要发展动力，它代表着产品、质量和服务，经济型酒店需要扩大销售渠道，从杂乱无章的渠道中找出有信誉、双赢的、消费者满意的渠道合作伙伴。

　　四、餐饮业

　　2008年9月财政部、商务部对加快厨房建设，推进早餐工程拿出资金支持，在全国城市选择一批重点项目支持，加重大众化餐饮也是重要组成部分。餐饮业发展势头应该是根据国计民生需要，根据老百姓内需也会加快发展步伐。

　　餐饮业未来会继续与商业地产更好的合作，会出现一些合作平台和机会，为餐饮企业进入更多商圈、购物中心牵线搭桥，真正跟着购物中心走的这种趋势会越来越明显并正在成为并必将成为购物中心的主体业态而且比例不断提高有的已超过50％。

　　五、商业地产

　　商业地产是商业与地产联姻的产物，也是与金融嫁接的桥梁。随着商业地产发展