政府救市的长沙样本
[发布时间：2008-11-21 00:00:00 点击率：]

　　“长沙市政府率先推出的救市政策体现了湖南人‘敢为天下先’的精神。”在湖南长沙，房屋产权管理局副局长胡汉清对《新世纪周刊》说。这时是10月下旬，距离长沙市政府推出救市政策已经过去了3个月。　　

　　“敢为天下先”　　

　　针对持续低迷的房地产市场，长沙市较早出台了救市政策。7月20日长沙市政府出台了《关于促进房地产业健康发展的若干意见》，多方面推出优惠措施：经适房全面推行货币补贴方式；二手房交易综合税调为1.1%；公积金贷款最低首付至两成，最长年限至30年；多项房地产税费减免或延迟收取。

　　在中央政府态度尚不明朗的情况下出台这些政策，显然会承担一定的风险。至少在10月下旬以前，当地政府官员表现得并不如后来的胡汉清一般轻松。“救市”这个词甚至成为一种禁忌，“不是救市，只是市政府出台一些关于房地产的政策。” 一位政府工作人员在私下聊天时谨慎地表示。

　　据胡汉清透露，长沙市政府的救市政策出台以后，长沙市政府确实承受了相当大的压力，相关话题在网上被炒得很热烈。建设部当时派了一位沈姓处长到长沙了解相关情况。沈实地调查后并没有表态，后来也没有下结论，这让他们很是担忧了一段时间。

　　真正让他们放下悬着的心的，是10月18日建设部副部长仇保兴的一番话，“每个城市根据它不同的特点，不同的房地产的形式，可能会出台不同的政策，这一点上我们相信每个城市政府会作出明智的选择。”

　　仇保兴是在深圳出席“中国市长论坛”时作出上述表示的，这也被认为是中央正式认可地方政府救市行为的表态。

　　胡汉清认为，救市政策出台以后，长沙楼市比较理想的状态应该是以平稳的态势走下去，不会像2007年一样房子又被炒得很热，导致房价重新抬头。在投资客基本不会再进入市场以后，市政府救市的一个重要目的就是通过货币补贴的方式帮助困难家庭解决住房问题。

　　但是，低收入群体的住房问题，显然不是地方政府对于房地产现状感到焦虑的全部原因。据公开资料显示，长沙市政府2007年的地方财政收入262.52亿元，其中1月至11月地税收入为115.9亿元。国有土地出让金方面，2007年长沙市土地拍卖总价格为206.3亿元，即使考虑开发商支付土地出让金时间滞后的问题，长沙市政府在2007年的土地出让金收入至少也应该是数十亿元。

　　据北京大学中国经济研究中心平新乔教授的研究，2004年“土地财政”收入占中国地方政府可支配财力的34.5%。普遍认为，各级地方政府的财政收入中，有超过1/3的收入来自国有土地出让金以及与房地产相关的各种税费。从这个意义上来说，地方财政是这一轮持续5年的房地产价格飚升市道中最大的受益者之一。

　　房地产市场低迷，让地方财政失去了最重要、最稳妥的一块收入来源，这样的局面无疑让许多地方官员感到了某种不安。

　　救不起的市场

　　“新政策主要是起一个导向作用，很难说它真正有多大的作用，只是表明政府的态度，提升市场的信心。其实契税由2%改为1%并没有太大的实际作用，最关键的是市场信心。”胡汉清一再强调恢复市场信心的重要性。

　　但在全国房地产市场不景气的情况下，长沙市政府的救市举措取得的效果似乎并不明显。长沙市房屋产权管理局的数据显示，今年十一黄金周期间长沙市商品住宅期房共成交7.06万平方米，较去年的15.07万平方米相比，下降了8.01万平米方，接近去年的一半。9月长沙商品住宅期房每周成交量均高于10万平方米，十一黄金周成交不增反减。在具体成交量数据上，呈现出整体下滑趋势。去年同期全市共成交1277套，今年则为706套，较去年减少了571套。

　　在长沙市河西大学城南面的一个楼盘，一位冯姓工作人员告诉《新世纪周刊》，国庆黄金周期间其项目的销售量在长沙市排前十位，“总共卖了16套房子。”

　　为了保持销量，冯的公司可谓想尽一切办法，项目一期开盘的时候，单价被定在了3600元，比周围的楼盘都要低上一成左右，而且推出了更加优惠的团购。现在二期的楼盘被推出后，由于周围楼盘价格下降，公司又祭出了打折这一法宝——九折优惠。开学后，公司还专门出台了针对高校老师的销售活动，也取得了一些效果。“现在公司每个月能卖出10多20套左右房子，比起很多楼盘来好了很多。”

　　在城市北边的浏阳河和湘江交汇处的新河三角洲，作为将在2009年前建成以博物馆、图书馆、音乐厅“两馆一厅”为标志性建筑的城市地标区。北辰实业当初以92亿元天价拍得的“中国地王”地块只做了地面的平整，从高处望去，只看到一片黄褐色的土壤湮没在蒙蒙细雨中。一台挖掘机孤零零地平整着地块边缘的沟壑，除此以外，看不到任何基建施工的迹象。

　　紧挨着“地王”的，是一个名为湘江北尚的楼盘，在07年行情火爆的时候，项目二期的200多套房源刚一推出，就被600多VIP客户抢购一空，当时的均价是4600元。但由于市场转冷，年末推出的三期楼盘遭到市场冷落，到今年国庆期间仍有大量房源未售出，而且销售价格一路下跌，北面朝向的户型单价已经降到了3900多元，比起当初开盘时5300元的均价有了很大的下降。

　　而北辰的公告显示，其将于年底启动50万平方米的建设，剩余用地则与长沙市政府达成协议延期交付。据北辰董事会秘书郭川介绍，北辰“地王”项目，首批启动的50万平方米建设为二三线江景房，总投资约为十几亿元，一线江景房将留到以后开发。整个项目预计的开发周期为8～10年。显然，北辰选择了延长这一项目的开发周期来消化“地王”。这也似乎在一定程度上反映了其对当地政府救市政策的效果并未抱有太大的期望。

　　在这个市场中，政府的救市政策已经无法改变市场下行的预期，似乎多数居民并未如期望中那样恢复对市场的信心，对房价泡沫的担忧和对全球金融危机的恐惧来得更为直接。

　　（摘自《新世纪周刊》 彭峰/文）