高明的“干净”洗牌术

  稍微懂行一点的人都会看出，由于本轮房价上涨幅度非同小可，连续出台政策之多、调控力度之大前所未有，指望政府救市简直是痴心妄想。可是众多房产企业都不想放弃即将到嘴的肥肉，坚持原有价格不放松。

  可是万科这次“干打雷不下雨”的做法很奇怪，说降价而没有明确的降价说明，似乎与其他房企一样，在等待某个时间节点。万科带领众多大型房地产企业一起扛着，可是其他的企业真的能扛过万科吗？

  通过对公开信息数据的整理我们可以看到，万科在我国大型房产企业中持有巨额现金，远远超出其他企业，资金流动性非常充裕，这也就不难理解，万科为什么不急于降价。可是，万科不急着降价，为什么还要在公开媒体上宣称降价呢？这里面可谓是迷雾重重。不过经过仔细分析，就不难得出结论。万科是房企中的老大，而且建造的房屋品质优良，但价格通常有10%左右的溢价。如果万科的房子降价了，同等价位或者价格相差不多的情况下购房者一定会选择万科的房子，这就是万科的品牌效应。于是乎，大家都在等着万科的房子降价，可万科偏偏是嘴上说降，而实际中却没有明确说明到底哪些楼盘在什么时间降价，导致购房者持续观望。其他房地产开发商大多以万科为导向，万科实质上没有降价，他们也就等待。这样一来，就会导致市场观望气氛更加浓重，房企的房屋成交量都非常低。可是万科不怕，它光现金就有230亿，不愁现金流的周转。其他房企跟万科一起扛，到头来卖不出房子，得不到钱，而银行方面的贷款要每月按时还款，资金链势必紧张；如果不跟万科扛，主动降价，购房者“追涨杀跌”的心态也会等着房子继续降价，从而选择继续观望，房子仍然卖不出去；学恒大，大幅度打折，不过为时已晚，恒大“第一个吃了螃蟹”，购房者“尝了鲜”，不会去买你的账；最后一招，更大幅度的打折，可是地价、贷款成本和建造成本在那摆着，低于成本销售仍然无法缓解资金链的压力。

  万科打出的这张牌不是轰轰烈烈的大肆宣扬，而只是动了动嘴皮子，用时间磨灭其他大型房企的意志。万科在2008年金融危机时期并没有积极的拿地动作，致使2009年开发的土地量较少，不过这也减轻了它银行贷款债务压力。而大多数大型房企2009年加码开工，资金相对紧张，消耗他们的时间就是消耗他们的资金，房子卖不出去不但拿不到其他项目继续建造的费用，连定期需要偿还的银行贷款也无力支付。等这些观望中的房企意识到事情不妙的时候，也只有“事后诸葛亮”的份，在行动上已是远远落后一大步。

  万科在无声无息中对诸多竞争对手亮出王牌，对地产行业进行了一次“干净”的洗牌。

  对全行业进行“休克疗法”

  大型房企面对资金的压力也许能顶住几个月时间，并且做出应对策略。而小型房地产开发商这次则要被彻彻底底地清洗干净。记者对一些小开发商进行了实地调查。一位不愿透露姓名的民间借贷者表示：“小开发商的项目相对集中，对资金周转的要求很高。他们很难从资本市场或者公开市场募集资金，调控政策下来之后又很难从银行得到贷款，而大部分项目都在建设中，最后只能通过民间借贷的渠道得到资金。民间借贷的资金利息非常高，其中多数具有高利贷性质。”记者来到了一个烂尾楼盘，据说开发商已经迫于资金压力“失踪了”，工程队佟经理对此十分无奈地说：“小开发商的资金非常有限，他们大多是用民间资本来周转资金，‘以小博大’。在市场浓厚的市场观望气氛中又无法得到有效的资金周转，最终都难逃破产厄运。”万科打出的这张牌，在无形中加速了小开发商的破产速度。

  万科利用这次有史以来最严厉的政策调控，进行了一次真真正正的洗牌运动，大中小开发商无一幸免。万科对全行业进行了一次性“休克疗法”。

  是忙中出错偏离航向而不能至，还是突破阶段瓶颈重拾增长，这是摆在万科面前的严峻考验。万科能否真正赢下地产牌局？让时间和万科自己来检验。