潘石屹认为会“杀一儆百”

  SOHO中国董事长潘石屹分析认为，闲置土地清理会起到“杀一儆百”的效果。即使只有8%、10%的闲置土地被收回，对市场都会造成很大的震撼。这对其余的闲置土地都会形成很大的压力，促进这些土地的开发，结果就是增加市场上住房的供应量。

  潘石屹表示，清理闲置土地连同中央加大保障性住房政策、住建部对预售收入监管办法以及银行贷款紧缩政策，这4个因素共同发力，会造成两个方面的影响：一是增加市场上住房的供应量，供应量增加直接影响市场价格；二是加剧房地产商资金的紧张程度。开发商降价的前提是企业资金紧张，没有钱了，企业资金链条紧张比其他任何降价因素压力都大。 

  对楼市价格影响多大？

  清理闲置土地，对楼市价格影响多大？清理闲置土地工作连同银行紧缩开发商贷款政策、保障性住房工作开展等，多种因素影响下，楼市又将走向何方？

  “清理闲置土地对楼市影响不大，其象征意义大于实际意义。”新华社首席经济分析师陆晓明表示，2010年全国计划住房建设用地供应总量18万多公顷，即使16万多亩闲置土地全部投入市场，对楼市影响也不大，而且，受客观因素影响，闲置土地清理工作无法一次性完成，而且清理结束后进入市场还需要一段时间。

  今年上半年房地产投资增加达38.1%，达到历史最高水平，开工量加大也会增加住房的供应量。“受这些因素的影响，未来一年住房价格有很大下跌的压力。”潘石屹说。

  陆晓明认为，经过近半年的楼市强势调控，房地产开发商已经开始资金吃紧，现在楼市走向已经到了博弈的关键时刻：如果政府能持续保持当前态势，开发商捂盘无望，而且等到年底需要结清多种工程款项、工人工资等，必须提前筹划回笼资金，将不得不降价卖房；如果政府调控出现放松，由于前一段的购房需求久未释放，房价甚至可能出现反弹猛增。  

  开发商拿地热情不减

  中原地产研究报告指出，从目前土地成交情况看，违规用地清查力度的加大，尚未对土地市场造成直接影响。开发商对北京、重庆主城区等城市优质地块的追捧丝毫没有降温，多幅地块成交溢价率超过100%，创近两个月来的新高。

  监测数据显示，全国8月份土地成交量尽管下滑，成交价却大幅回升，8月第一周监测的20个主要城市整体成交楼面均价为3513元/平方米，是前一周的2.4倍，其中住宅用地成交均价大幅回升，高达6594元/平方米，更是前一周的3.2倍。

  为何开发商的拿地热情如此高涨？有市场人士分析，除了正常的生产需求外，对未来土地升值的预期，是业内不言自明的“潜规则”。

  从近期被曝光的一些囤地现象不难看出，其间有着巨大的利益。比如，广州金沙洲一块闲置5年的土地，2004年拿地时的楼板价是230元/平方米，如今最保守的评估楼板价也涨至5000元/平方米，获利至少21倍。

  华润置地2005年拿下北京东三环的一幅地块，楼板价仅为1280元/平方米。现在其周边区域内写字楼售价超过25000元/平方米，获利空间极大。

  潘石屹表示，据他观察，至少有1/3的开发商压根就不盖房子，而是通过囤地待涨来牟利。他说：“囤积土地让房地产市场越来越扭曲。囤积土地的道理其实和囤积粮食是一样的，土地囤积越多，市场上房子的供应量就越少，房价就上涨得越快。房价上涨得越快，土地的价格就上涨越快，‘地王’的现象就会越来越多。这样反过来更加刺激房地产开发商去囤地，而不是建房子。”（本报综合）