高不成低不就 昔日地王遭遇尴尬
[发布时间：2011-07-25 15:57:31 点击率：]

  □ 杨予诺

  曾经的“地王”，在严厉的楼市调控下“残喘度日”。他们头顶光环，却又只能选择低调入市，尴尬地接受现实的落差。

  去年备受关注的中海、中信、方兴、润通鸿业地产等公司旗下的北京地王项目已经在今年3-6月陆续排队入市销售，另一个地王项目保利旗下的保利中央公园也预计在八九月开盘。从已经入市的地王项目销售情况来看，伴随着楼市调控，多数项目调低售价，但成交却冷热不均。

  ［已开盘项目］

  成交冷热不均

  几家欢喜几家愁

  根据房地产交易管理网显示数据统计，今年已经入市的四个地王项目成交情况冷热不均：中海旗下的中海九号公馆和方兴地产的金茂家园签约良好，分别达到64%、89%，而另外两个地王项目则少有成交，其中5月份入市的润枫领尚至今仅有一套成交。链家地产首席分析师张月认为，已入市地王项目的成交呈现冷热不均，一种是降价求售，以中海九号公馆和金茂家园为例，两者虽然定位高端公寓，但成交价格却与周边项目价格基本持平，加之位置的优越性，因此签约较好。

  另一种则是高价滞销，以润枫领尚和中信新城为例，两项目售价均远高于周边项目价格3000-6000元/平方米，超出购房者价格接受空间，至今少有成交。

  ［即将开盘项目］

  位置优越

  高端产品也打性价比

  继今年央企品牌项目中海九号公馆、中化方兴金茂家园以及中信新城之后，又一组央企品牌高端项目将入市。记者从保利北京公司获悉，旗下保利中央公园以及保利东郡售楼处都已开放蓄客，计划8月或9月入市，但具体时间需以取得预售证时间为准。据了解，这两个定位高端的产品，位于望京和石佛营，在地理位置上占了极大的优势。

  虽然价格未定，但是对于价格基调，保利北京相关负责人表示，项目定价参照周边，但作为代表作产品，品质较高，希望靠性价比赢得客户。

  ［分析］

  销售压力巨大

  未来定价或继续回落

  在楼市进入调控时间后，低价刚需产品一直受市场欢迎，而高端项目因为将拉高市场成交均价，相关政府部门对其价格审批较为严格。

  但是业内认为，在售以及未来将要入市的地王项目将会面临两方面的销售压力：

  首先，地王项目由于其拿地以及建筑成本较高，在政府对于楼市价格严厉调控和消费者的降价预期强烈的情况下，相对于其他项目，其价格能够下调的空间较少，所以难以被市场接受。

  以中信新城项目为例，楼面价在成交均价中占比达到58%，因此，即使降低售价，但价格依旧高于同区域均价2000-3000元。

  其次， 根据链家地产市场研究部统计，2010年以来中高端期房住宅供应量约18800套，但仅有45%签约，其中今年6月开盘的中高端项目签约率仅11%。

  以目前中高端住宅约600套/月成交量来看，仅2010年以来的中高端住宅大概需要17-18个月进行消化，消化速度较普通住宅更为缓慢。

  【视角延伸】

  “地主”们都该反思

  链家地产首席分析师张月认为，以地王项目为代表的高地价楼盘，产品定位多属中高端，而近期中高端楼盘的入市数量出现剧增，而市场消化速度较慢，短时间内同质化的高端住宅重叠程度加深，会对地王项目的销售形成较大冲击。

  目前购房者对于价格期望仍处于低位，以地王项目为代表的中高端项目入市不但不会带动周边房价，反而因自身价格过高难以成交。预计未来中高端楼盘的定价将出现回落，同时低端项目的入市比重将增多，短时间内商品房价格依旧缺乏上涨动力。