高增长背后的反思万科遭遇中年危机
[发布时间：2011-08-11 15:09:38 点击率：]

  万科日前发布了中期业绩，400亿现金与预收账款首超千亿成为关键词。但亮丽的业绩和财务报表之下，是净负债率相比2010年底小幅上升、三项费用大幅增长、年内连续多名副总裁的离职，这些都使万科不能对下半年的形势稍有懈怠。

  □ 梁嘉欣 钟文

  调控并没有阻碍万科高增长的步伐。8月9日万科发布中报显示，上半年万科共实现销售额656.5亿，同比增长78.6%，实现净利润30亿。同时，万科预收账款达到创纪录的近1200亿元，提前锁定2011年业绩。

  根据当日万科公布的2011年半年报，除了亮丽的销售业绩，最为抢眼的，便是408亿的手持现金。在目前货币环境趋紧的情况下，手中尽可能留有较多的资金确实是明智之举。下半年中国的银根不会松，已经成为市场的共识。

  此外，统计显示，年初至今，万科已有徐洪舸、肖楠、刘爱明、袁伯银4位副总裁离职，另有多名中层管理人员离职。对此，郁亮表示，万科高管离职是“中年危机”。

  “现金为王”

  事实上，为了保留有足够多的现金，万科在上半年的支出尤其是土地支出明显减少。“上半年我们确实有意少买地，我们认为下半年的市场机会更好一些，我们会持续关注市场可能出现的机会。现在少花一点钱，未来有好机会的话就多花一点钱。”郁亮称。

  但郁亮亦承认，眼下融资的难度越来越大。“现在资本市场直接融资暂停，银行、信托等渠道的限制也越来越严格，我们还在不断研究和探索。”

  郁亮表示，万科愿意尝试包括海外融资在内所有渠道，目前还没有具体计划。虽然拥有很多外资合作伙伴，但发现钱进来非常困难。

  郁亮称，在外部融资渠道不断收紧的情况下，万科主要靠合作获得自身的增长空间和发展空间，所以万科这几年增长很快，500亿之后就没有向资本市场拿过钱，万科也试图走出一条不依赖融资、不依赖向股东要钱的发展之路。

  中报披露，截至6月末，万科担保余额101.47亿元，占公司2010年末经审计归属于上市公司股东的净资产的比重为22.94%。

  其中，万科及控股子公司为其他控股子公司提供担保余额90.31亿元，公司及控股子公司对联营公司及合营公司提供担保余额为11.16亿元。

  郁亮对此解释，万科担保都是对万科的全资子公司或联营合营公司，在以前银根宽松的时候，凭万科两个字就可以融资。现在银行监管严了，对担保的要求也严格了，所以担保金额增长了一些。

  万科董秘谭华杰亦表示，在目前的情况下能够借到钱已经是信用非常好的表现了。

  “去化压力”

  虽然业绩出色，但万科风险犹存。

  中报显示，万科目前存货约有1700多亿。长江证券分析师苏雪晶测算，万科在下半年销售货量预计有1000 亿左右。如果按照6.5 成的去化率，公司年内销售金额可能在1350 亿左右。

  但这6.5成去化率是否能够继续实现，是个未知数。国家统计局数据显示，7月份全国商品房销售面积环比6月大降33.7%，成交很低迷；全国房地产开发景气指数为101.5，继续回落，行业仍在降温。

  从7月数据来看，万科销售出现环比下滑。7月万科实现销售面积78.2万平米，销售金额90.8亿元，分别同比增长3.2%和7.7%。环比6月则出现较大跌幅，分别下降30.7%和31.4%。

  此外，据媒体报道，自8月份起，万科多个位于限购或有限购预期的城市进入推盘高峰，如深圳万科11盘亮相，万套房源占到了深圳整体供应量的1/3强。广州万科8月开始有7个以上项目在售或将售。万科近日分别在这两个城市推出了名目不同的优惠促销。

  对此，万科总裁郁亮认为，房地产和其他的行业不同，房地产企业的资产除了现金基本上就是存货，真正的库存是现房库存，万科的现房库存占存货的比例只有2.8%，不足一个月的销量。千亿存货大部分是土地资产。万科对下半年销售仍然很有信心。

  与之相对应的是，截至6月底万科持有货币资金407.8亿元，而同期短期借款及一年内到期长期借款合计仅为230.4亿元，短期偿债能力优秀；此外，公司剔除预收账款后的各项负债占总资产的比例为36.8%，净负债率20.8%，环比2010年底略有上升。

  “中年危机”

  就在召开中报发布会的同天，万科宣布，服务公司4年的袁伯银正式辞去万科执行副总裁职位，并将出任红星美凯龙家居集团总裁。袁伯银成为万科今年出走的第4位副总裁级别高管。

  对于高管的连出走，郁亮表示理解。他指出，其实万科的高管团队相对来说还是比较稳定，只不过遇到的问题都是“中年危机”。

  “他们现在属于年富力强、最黄金的岁月，他们到了这个阶段，开始思考下一步怎么走，如何把他们的用武之地、舞台不断放大。外部提供很多机会，所以他们选择外部，但其实万科内部也可以创造很多机会出来。”郁亮称。

  郁亮表示，从这几例出走高管的去向也可以看出，万科人才培养非常有效，不仅墙内吃香，墙外也吃香。

  “刘爱明和袁伯银加盟的都是有一定实力的公司，而且都准备上市。这个阶段的企业尤其需要提高管理水平，提高管理水平需要优秀经理。而万科是优秀人才的黄埔军校。”

  但郁亮也指出，高管离职问题让万科反思，公司在激励机制方面需要继续努力。郁亮坦言，万科在分配的时候也没有把激励集中在部分高管身上，而是采取了共同分享的方式。当然大家可能会觉得，股权激励留人的作用没有想象中的那么大。

  “还有一点，对于万科来说最核心的问题是，万科是不是能够始终培养整个梯队的人才队伍？不同层级、不同年龄段，如果万科在这方面能够始终培养出不同层级有梯度的优秀职业经理人，万科的事业可以常青下去。”郁亮表示。

  郁亮同时表示，高管离职不会对万科的业绩产生影响，目前管理层仍然整体稳定。刘爱明、袁伯银等离职，公司只用了一天时间就将相关接任者确定。