商业地产频出“铺王”
[发布时间：2011-10-16 17:19:04 点击率：]

  □ 陆剑伟

  成都青白江的经济会随着四川经济的增长而快速增长，商铺的租金价格和销售价格有望随之突飞猛进。可以作为印证的是国内一些城市的发展历程，以深圳为例，2007年租金最高才600元/平方米，售价1.61万元/平方米，到今年，租金最高已到20—30万元/平方米，铺王售价高达81.3万元/平方米。我们远看深圳，近看义乌。据了解，义乌国际小商品城的二楼9平米的商铺年租金在90万至120万，好口岸5年租金加转让费已达1000万元。

  商铺48万元／平方米！此天价铺王并非出现在寸土寸金的东门，而是深圳南山后海湾区。记者近期从市场了解到，商铺价格延续了上半年上涨势头，各个商圈铺王频出。据美联物业统计数据显示，7月深圳一手商铺成交均价达到38336元／平方米，环比上涨18.65％，同比涨幅达到95.70％。业内人士预计，铺王的诞生将进一步推高8月深圳商铺成交价，但是过快的涨幅，增大了市场风险。

  商铺成交频创新高

  据深圳商报报道，售价48万元／平方米的商铺位于曦湾华府端头转角处，面积仅35平方米。该商铺周围，宝能太古城、卓越维港、三湘海尚等一批高价楼盘的街铺也售价不菲。

  “现在商铺供应比例很低，客户不是看眼前的回报，而是看好该片区后期发展潜力。”美联物业南山商业组高级区域经理赵先锋向记者透露，这已经是该片区的最高价，卓越维港街铺也卖到30万元／平方米，顶级街铺售价高达40万元／平方米，而今年4月成交的位于工业八路的紫藤苑一个30平方米的街铺售价也摸高至40万元／平方米。

  “这还不是最高价。”21世纪不动产深圳泛城房地产商业总监吴素星称，该区域近日还有报价高达51万元／平方米的街铺，但没有成交。

  “这样高的单价在南山区很少见，我们也感到惊讶。”21世纪不动产深圳泛城房地产区域经理胡晓提供的7月份该区域成交案例显示，海岸城一个42平方米的街铺成交单价为38万元／平方米，这曾经是该区域的历史最高价，而不到一个月，这个纪录已经被打破。

  记者从各个商圈了解到，受益于炒作资金推动，深圳商铺价格上演了一波疯狂行情，铺王频频出现。

  21世纪不动产深圳泛城房地产工商铺B区区域经理郑文艳提供的数据显示，成熟商圈东门近日也出现了铺王，金世界广场一个32平方米的街铺卖出了2600万的天价，折合单价为81.3万元／平方米，成为新晋铺王。此外，商铺的这股涨势同样波及到了关外，宝安宝城8区香缤广场42平方米的街铺以12.6万元／平方米的价格刷新了该区域的商铺成交纪录；龙华潜龙鑫茂花园58平方米的街铺以13.4万元／平方米的价格创出了区域“天花板价”。

  商铺价格一年接近翻番

  铺王频出，各中介机构的研究数据也佐证了深圳近期商铺的暴涨行情。

  美联物业统计数据显示，7月深圳一手商铺成交均价达到38336元／平方米，环比上涨18.65％，同比涨幅达到95.70％。而二手商铺成交面积达到68783.01平方米，同比增长27％，成交均价为40308元／平方米，同比增27％。也就是说，深圳一手商铺价格在一年中接近翻番。

  中原地产分析报告认为，7月深圳房地产商业市场整体看点主要集中在关内市场。全市共批售一手商业5.88万平方米，环比上涨40.26％，成交面积1.81万平方米，环比增长200.84％。关内一批均价在12万元／平方米的商铺先后入市，成为近期深圳商铺价格持续上涨的主要推动力之一。

  “铺王的集中出现，仍将抬高8月份深圳商铺的成交均价。”一券商商业零售行业分析师如是说，今年深圳商铺价格上涨过快，高价盘入市是不可忽视的力量。

  世华地产市场研究总监肖小平认为，住宅市场投资受限，越来越多的投资客从住宅市场转向商业地产，令商业地产的购买需求保持旺盛。据世华地产商业部的数据，2010年第四季度，深圳“由住转商”投资客约占客户总人数的10％，而2011年上半年这类投资客的比重显著增加，到2011年6月份，这一比例已上升至30％-40％。

  后续发展存在压力

  然而，业界对商铺价格快速增长和铺王频出，表现出隐忧。

  “深圳商业地产步入调整期，指日可待。”仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅说，“商业地产价格短期内涨速过快，涨幅过高，而且后市供应量大增，而全球经济事态令人担心，这些都将阻碍深圳商业地产的发展。”

  中原地产华南区董事总经理李耀智认为，大量的投资客短期内入市推高了商铺价格，商铺价格上涨过快，后续价格上升肯定会面临压力。

  吴素星则表示，个别区域的铺王透支了未来。她举例说，南山后海湾街铺的月租为800-1000元／平方米左右，与福田中心区2009年的水平相当，而福田中心区街铺当时的价格为20－30万元／平方米。以此推算，后海湾天价铺的租金回报率，实在太低，每平方米48万元的售价有些离谱。