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开发商为整合小区，未与一期业主协商，与二期业主签订的拆除一、二期之间围墙的协议是否有效？四川省成都市中级法院审结一起其他合同纠纷案，对此做出了否定的回答。
案例：
某股份公司于2002年开发建设一个商住小区，2004年8月又开发建设小区二期工程，一、二期之间由围墙相隔。2004年12月8日，胡某购买小区二期商品房一套，房款为288 370元，交房时间为2005年12月20日。
2005年10月26日，股份公司与胡某签订了关于拆除一期与二期之间围墙的“协商意见”，载明“根据市规划局答复意见，我司应在交房前将一期和二期之间的围墙拆除。如未按期拆除，给予二期业主房屋总价每日万分之五的赔偿”。
2005年12月12日凌晨，股份公司将上述围墙拆除。一期部分业主对此不满，不久进行修复。后胡某诉至法院，请求判决股份公司支付违约赔偿金66 308.58元。
法律解释：
一审法院认为，小区一、二期并非同期规划的同一个建设项目，而属于两个不同时期开发的建设项目。一期工程建成并交付使用后，购房者取得了对房屋及配套设施的直接支配权，办理产权登记后，取得了房屋及配套设施的物权。股份公司此时对小区一期已不具有任何权利。
股份公司在未经一期业主许可的情况下，与二期业主签订的“协商意见”，属无处分权的人处分他人财产，且未经一期业主追认，属无效协议，该协议有关违约金的约定亦为无效。
胡某经一审法院释明后，未变更其诉讼请求，仍要求股份公司支付逾期拆除围墙的违约金，没有法律依据，判决驳回其诉讼请求。 宣判后胡某提起上诉，二审法院维持原判。
点评：
股份公司将一期房屋销售后，该小区内绿地、道路、公用设施、公共场所由一期业主共有。股份公司要整合小区，实现一、二期业主共用同一出入道路、共享绿地面积、共用配套设施的目的，需与一期业主协商，取得他们的许可。虽然股份公司关于小区一、二期整合开发的方案得到了政府规划部门批准，但该规划并没有改变“协商意见”的性质和效力。胡某以其与股份公司的“协商意见”是以政府规划为前提，因而不属于无权处分的理由不成立。
胡某坚持以“协商意见”有效为由主张股份公司承担违约金，而非在认可“协商意见”无效的基础上主张股份公司赔偿损失。因二者关于民事行为效力的认定和请求权基础不同，在胡某经释明后拒不变更诉讼请求的情况下，法院判决驳回其诉讼请求，并无不当。
（成青法 张俊 朱新朝）
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