万科弱市称“王” 国寿增持有“眼水”
[发布时间：2011-10-31 15:04:09 点击率：]

  陷入低迷的房地产市场吸引了险资的目光。在三季度明显加仓低迷的地产板块，不仅有8只地产股中新近出现了险资身影，此前未被险资光顾的万科A也首次在前十大流通股东中出现了国寿的名字。

  在新鲜出炉的三季财报中万科业绩靓丽。对于自身净利润的持续增长，万科在其三季报当中称：“由于限购政策对投资购房需求、高端房需求的影响相对更大，而公司产品主要面向普通自住购房者，受影响相对较小。”这也许就是国寿增持的理由。

  事件

  中小地产获得险资关注

  据证券日报报道，险资新进房地产板块个股共有8只，持仓数量共计14019.29万股。其中，万科A前十大流通股东中鲜见险资身影，但在今年三季报中“中国人寿保险股份有限公司-分红-个人分红-005L-FH002深”账户以7600万股建仓，位列该个股第七大流通股东。

  名流置业三季度得人保寿险自有资金账户建仓，持仓数量2928万股。另外，人保寿险个险分红账户自2010年一季度便长期持有名流置业，三季度加仓至3078万股。

  三季度中国人寿个险分红账户建仓广汇股份，持仓量1492万股。有一只险资账户“中国平安人寿保险股份有限公司-投连-个险投连”建仓至1199万股。

  中国人寿个险分红账户对个股亿城股份进行波段操作，今年二季度退出后，三季度复又进入，持仓数量594万股。

  中弘股份三季度被“中国人民人寿保险股份有限公司-万能-个险万能”账户建仓，持仓数量365万股，今年以来首次有险企在其前十大流通股东行列。

  光华控股三季度被泰康人寿传统险账户建仓，持仓数量258万股，这是三年以来该个股前十大流通股东中首次出现险资身影。

  此外，除了保利地产尚未公布三季度报表外，“招、保、万、金”四家地产龙头其余三家已经披露的三季度报表显示，7家机构占据招商地产前十大流通股东席位，其中保险公司有一家，“中国人寿保险股份有限公司-传统-普通保险产品-005L-CT001深”账户减持100万股至1315.99万股。金地集团前十大流通股东中也有两家险资身影，生命人寿传统险账户三季度减持1998.78万股至8776.21万股，平安人寿个险万能账户持仓5898万股不变。保利地产中报显示，中国人寿等5家机构在其前十大流通股东中。

  背景

  弱市中的王者万科

  据新浪财经报道，万科前三季度销售业绩靓丽，结转将集中于第四季度。1-9月份，该公司实现营业收入293.1亿元，比去年同期增长31.0%。其中第三季度营业收入93.2亿元，同比增长66.0%，1-9月份，累计实现净利润35.8亿元，同比增长9.5%，摊薄每股收益0.326元，同比增加9.4%。1-9月，万科累计实现销售面积841.2万平方米，销售金额970.8亿元，分别比2010年同期增长39.9%和35.9%，万科的签约销售增速远超行业平均增速。

  1-9月，万科累计实现结算面积236.9万平方米，比去年同期增长9.7%，完成年初竣工计划的32.5%。由于少部分项目的施工进程受到偶然性因素的影响，公司预计全年的竣工面积可能略低于年初计划，但差异应不会太大。

  据新京报报道，万科三季报显示，公司财务表现相当稳健。尽管30%的净负债率较年初增加了13%，但持有现金339亿元，仍明显高于短期有息负债总和238亿元。今年房地产行业资金整体趋紧。中金公司研报认为，稳健的现金流将使万科在行业下行期间拥有快速并购扩张能力。

  此外，报告期内，公司累计新增项目18个。万科指出，由于目前主要城市的土地出让底价尚未出现明显回调，公司对于新项目获取仍将继续保持审慎的态度。

  楼市成交遇冷，上市房企净利润增幅有限。Wind统计数据显示，截至10月23日，已有29家房地产类上市公司公布三季报，三季度净利润环比大幅下滑40%，经营性现金流量净额从去年同期的30.8亿元骤降为-16.6亿元。

  对于自身净利润的持续增长，万科在其三季报当中称，“由于限购政策对投资购房需求、高端房需求的影响相对更大，而公司产品主要面向普通自住购房者，受影响相对较小。”

  万科还表示，随着第四季度更多的项目竣工并转入结算，预计全年结算量及净利润的同比增幅相比前9个月将有较为明显的提升。

  缘由

  “普通住宅+高周转”策略  

  据新浪财经报道，从9月底至今的六大城市实地调研看，以自住为主的普通住宅的需求受限购、限贷的影响要显著小于大户房型(含双拼)，而“高周转”的销售策略则确保了资金的快速回笼和维持较低库存，以应对行业未来可能出现的各种不利状况。在目前楼市疲软的格局下，“普通住宅+高周转”模式是万科持续超越市场的重要法宝。

  通过对比万科的拿地和销售，分析人士发现，万科从拿地到推售的周期一般在11-12个月左右，在目前开发贷资金异常紧张的格局下，万科从拿地到推售的时间已经缩短至10个月左右。由于万科2010年12月份单月拿地160亿，预计10月前后的单月销售金额有望再次突破200亿，并创历史新高。

  三季度万科累计新增项目18个，按万科权益计算规划建筑面积约322.7万平方米。截至9月底，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积共计3581万平方米。公司通过放缓拿地、积极开工和积极推售保证了土地储备总量的稳定以及结构的均衡。

  三季度销售速度快于结转速度，使得公司的预收账款突破1200亿元，达1228.15亿元，期末预收和前三季度营收合计1521.25亿元，是去年全年营业收入的2.43倍，较高的预收账款确保了未来两年业绩的稳定增长。

  预计2011-2012年EPS分别为0.90，1.26元，对应PE分别为8X和5.7X，NAV12.2元，目前股价相对NAV折价约41%，维持“强烈推荐”评级。

  据凤凰网报道，万科24日晚上发布了三季报。数据显示，第三季度公司净利润同比增长32%，至6.06亿元。公司执行副总裁肖莉在25日举行的电话会议上对投资者表示：“我们可以看到销售不断萎缩的趋势，尤其是在大城市，价格已开始逐渐缓缓下降，因此我们认为，即便是那些有能力购房的买家，也将选择等待，因为他们期望价格进一步下降。”

  评论

  中国楼市正转向

  据某网络媒体财经报道，中国楼市在经历多次调控后，“降价潮”正在逐渐蔓延全国。对于目前的市场情况，中国销售额最大的房地产集团——万科认为，国内的房地产市场已经转向，并预期未来几个月里情况将变得更加糟糕，销售量和价格进一步下降。  

  这一趋势，在最近陆续发布的房地产公司三季报中可以得到明显的体现。截至25日收盘时止，共有49家房地产类上市公司公布了三季报，其中18家公司出现业绩负增长，占已经公布三季报的房地产类上市公司总数的36.73%，其中，万方地产、宜华地产、海德股份、滨江集团等多只个股的业绩降幅在40%以上。

  而针对房地产行业调控政策的不断加码，也令众多购房者开始持币观望，直接影响了房地产类上市公司的销售收入。

  而从宏观政策层面上看，尽管经历了长达9个月的调控，楼市出现了松动迹象，但目前中央层面并未就调控政策松口，这也被外界解读为调控政策将维持现有的力度不放松，政策面从紧的局面还将持续一段时间。