看完了政策看市场，看过了买方看卖方。上有政策压顶、中有资金链收紧、下无需求支撑的房地产商们，日益苦闷。

  从三季报数据来看，不少房企出现营业收入下滑、存货激增、现金流紧张等状况，业内人士认为如此境况在四季度仍会持续。

  限购、限价、限贷等政策在珠三角地区接连开花，凸显政府对房地产自上而下的调控力度不断收紧；就购房者角度而言，持续观望，预期价格不断下调，令楼市逐步陷入“寒冬”。越来越多的迹象显示，楼市正处在从卖方市场向买方市场转变的分水岭上。

  事件ⅠSHIJIAN

  吹响降价“集结号”

  据统计，截至10月24日，已披露三季报的29家上市房企共计实现营业总收入156.4亿元，环比下滑19.5%；净利润总额16.7亿元，环比下滑40%。其中21家房企出现营业总收入环比下降。

  在此背景下，加快销售、回笼资金已成为房地产商们的共识。保利地产有关人士认为，房价有两种不同的下调方法：“一种类似上海龙湖地产那样，直接降到消费者心理底线，一步到位；第二种是小幅降价，但这样一来，如果没有对消费心理带来实质促进，反而会让消费者更加犹豫。”

  眼看“金九银十”褪色为“铜九铁十”，在广州、深圳等实施限购的一线城市，开发商悄然将打折优惠等间接降价措施，变为直接降价销售，且降幅明显。

  在广州，恒大地产近日借上市2周年之名，推出了恒大山水城的大降价活动，推出10套价格仅需5985元/平方米特惠统一价的单位，而且据称不限楼层、不限朝向，任意挑选。而在7月份的时候，该楼盘仅仅是打折优惠，均价也在7000元以上，年初的时候更是在8300元的水平。

  再看全国首个实施“双限”的城市——珠海，当地地产龙头华发股份的一位高管表示：“目前，我们没有新开楼盘，前期开盘的价格都没有变。但优惠较之前明显增多，而且开盘价都比较适中。”

  放眼刚出台限价令的中山市，开发商的反应基本可以分为积极派和消极派两类。当地的天域置业市场研究部经理谭三元告诉记者，积极派多是原来和5800元/平方米的限定价差距不大的楼盘，目前都在搞促销活动，把价格降到限价令要求的范围内；另一类则是价格和限价标准差距太远的豪宅盘，目前价格没怎么降。

  背景ⅠBEIJING

  着手策略调整

  值得一提的是，富力地产在不久前宣布下调原定400亿元全年销售目标至320亿元，成为今年首家公开下调销售计划的上市房企。

  数据显示，截至8月31日，富力地产销售收入184.53亿元，不到调整前目标的五成。

  对于调控延续的时间，佳兆业总裁黄传奇认为，限购政策起码三四年内不会退出。“如果限购再次扩大范围，佳兆业要做的就是更加集中于刚需，进一步降低公司大户型比例。”

  房地产商的策略调整已经拉开序幕。目前看来，集中发力于一线城市的富力地产前三季度业绩不尽如人意，而将目光投向一线城市之外的房企相对较好。如碧桂园、华润置地和远洋地产等，在加快周转的同时持续加大三、四线城市布局力度，使今年以来的业绩获得了一定支撑。

  另外，今年以来的土地市场也是寒气逼人。近期广州市房管局力推的广州南站多幅黄金地块，屡屡无人问津，数次在临拍前无奈“急刹车”，宣布中止转让。不少房企的拿地热情几乎降到了“冰点”。

  然而，就在不少房企减少土地储备，甚至出售项目回笼资金的情况下，今年9月，万科却斥资百亿在全国一举拿下十余个地块，土地储备增加超过100万平方米。万科董秘谭华杰表示，公司今年进一步降低一线城市销售比重。数据显示，今年前8个月，万科在北京、上海、广州、深圳四个一线城市的销售额占比约28%，相比去年全年的32%有所降低。

  而据华发股份相关人士介绍，公司现在的重心是考虑如何消化库存，开发进度已经放缓，开始走稳健战略。

  “以前一下子开工10万平方米，现在可能只开工5-6万平方米，供给要减少。”该人士解释称。

  现象ⅠXIANXIANG

  “纠结”的接力赛

  既要完成调控任务，又得确保土地收入，在本轮史上最严调控过程中，地方政府很是纠结，珠三角地区表现尤甚。

  广东中山市政府11月10日下发文件称，即日起至2011年12月31日止，中山市新建商品住房交易按以下要求执行：单套商品住房合同销售价格超过5800元/平方米的，市国土资源局暂缓在中山市商品住房销售合同网上登记备案系统受理网上签约手续。

  仅仅52天的有效期，如此限价令更像是“救急令”。而在业内人士看来，中山市政府的这种纠结心态在珠海“双限令”中也有所体现。

  从11月1日起，珠海市执行双限新规，本市户籍居民家庭、可提供税缴及社保证明的非本市户籍居民家庭，在香洲主城区内只能新购1套商品住房。此外，住房平均价格超过2011年度房价控制目标(11285元/平方米建筑面积)的，价格主管部门暂停备案，商品房预售管理部门暂停核发商品房预售许可证。

  “看似严厉，但细究之下也不过是温柔一刀。”国信证券研究员向记者分析，首先，珠海选在11月开始执行限购、限价，显然是为了避开传统“金九银十”的销售旺季；其次，限购仅仅针对香洲主城区，而且“新购”一套即是原本有房的还可以再买一套，影响有限。

  中山、珠海之外，佛山限购的“一日游”闹剧更是将地方政府的纠结心态表现得淋漓尽致。

  今年3月18日，佛山成为广东省第一个出台“限购令”的二、三线城市，时隔不到7个月，佛山市住房和城乡建设管理局突然在10月11日上午发布通知，宣布次日起放宽限购。消息一出，批评铺天盖地。10月11日晚11点半左右，佛山市房管局再发通知，宣布暂缓放松限购。

  “佛山放宽限购的闹剧以急刹车的方式收场，一方面反映了中央政府的调控决心，另一方面也体现出，实行限购政策对地方经济的影响确实非常大。”世联地产研究总监王海斌说，不然佛山也不会想要顶风放宽限购。

  记者调研发现，仅以佛山市政府所在的禅城区为例，受房地产调控影响，今年上半年该区契税收入是唯一负增长的税种，1-6月大幅减收2494万元，同比下降13.3%。但在2010年，契税收入约占禅城区地方财政一般预算收入的16.5%，在各项税收中占比最高。

  土地出让金的减少更令地方政府“伤不起”。广州市财政局局长张杰明此前表示，今年1-9月，市本级土地出让金收入144.5亿元，仅完成年度计划502.5亿元的28.8%，预计全年减收103.5亿元。

  点评ⅠDIANPING

  “欲压还保”闹出闹剧

  限购、限价会抑制成交量，从而影响地方政府的土地出让收入和GDP增幅，出于“保政绩”的考虑，很多地方政府其实是不愿意限购、限价的，但迫于压力，只好被动地制定相应的政策。正是在地方政府“欲压还保”的心态下，才出现了中山限价52天的短视，珠海只限主城区的微妙以及佛山放宽限购的闹剧。

  地方调控不力就要靠中央调控给力，业内专家普遍认为，房地产调控成功与否关键在于中央的调控决心。而高层近期强硬的表态则又一次凸显了决心。温家宝总理11月6日表示，对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，目标是要使房价回归到合理的价格。

  “上要应对问责，下要保证财收，但无论地方政府如何纠结，房地产调控从严的大方向没有改变。”世联地产研究总监王海斌称，纠结心态还会继续，但愿闹剧不再重演。