投资不要均衡影响楼市

  中央近几年一直坚持不放松房地产调控政策，但从9月审批的7000亿元城市轨道交通投资项目，以及十八大后召开的中央政治局会议提出“城镇化”概念有可能在10年带来40万亿投资，均对房地产行业产生了间接利好。这不禁让人联想到2008年底推出的4万亿救市计划对楼市与股市的间接影响。

  四川省政府在9月发布了2012至2013年之间实施的2242个项目，涉及投资3.67亿元。四川省委省政府相关人士明确表示：“当前和今后一个时期，投资仍将是拉动四川加快发展的主动力。”

  巨大的投资额是“香饽饽”，不少城市在城镇化过程中必定会争抢。四川省人民政府官网发布的新开工项目，战略性新兴产业74项，成都市及确认位于眉山、资阳两市“天府新区”的项目达33项，占44%。优势特色产业258项中成都市及确认位于眉山、资阳二市“天府新区”相关开发区的项目达47项，占18%。现代服务业175项中成都市项目为92项，占52%。而水电、风电、火电、煤炭开采等能源项目65项，仅两项位于成都市，且含一项电网建设项目。而四川省所投资的优质产业项目中大部分集中在成都市。把投资放在有经济基础的城市，可以短时间刺激经济，但成都市在享受了大部分“城镇化”红利的同时，其余地级市却因固定投资相对不多，特别是重大工业类投资项目的严重缺失，有可能直接导致各地级市工作机会不多，并使得这些地方有条件有基础的人群继续大部分迁入机会更大的成都市等大城市。由此，因为人口红利所带来的刚需会直接推高成都市房价。同时又因人口流失制约其余地级市的消费力，继续拉大本已巨大的二元结构差距。

  事实上，这种二元差距在当下已相当明显。成都市在2011年的商品住宅成交面积为1588.2万平方米，四川省绵阳市2011年全年商品住宅成交面积仅为415.8万平方米，不足成都市三分之一。另据统计，成都市2011年末的常住人口为1404.7万，增长24.93%，多于户籍人口近三百万，而绵阳市常住人口为461.3万，少于537.5万的户籍人口数量。

  成都市和绵阳市之间的巨大差距仅仅是中国的一个缩影。

  政策能否抑制“火山喷发”

  著名经济学家郎咸平曾表示：中国的楼市好比一座随时喷发的火山，而当前的一系列政策则好比一块巨大的石头，用石头堵住火山口，根本行不通。往后十年40万亿“城镇化”的投资如果安排不合理将存在让火山的喷发的隐患。

  政府对房地产的现有主要调控政策可用一个“限”字来进行概括。这主要体现在“限购”、“限价”、“限贷”三方面。然而，由于大城市的刚需旺盛，一旦出现利好，即可能引得火山爆发，从而使得楼市强力反弹。成都楼市在2008年经历了限购政策、金融危机和汶川大地震带来的三重影响，让商品房均价一度降至5000元/平方米以下，当时三环内城区不少楼盘标价均由2007年的6000元/平方米以上跌至5000元左右。如位于配套成熟的金沙片区某楼盘，2007年末开盘起价为6300/平方米，2008年推出房源的开盘价5800元/平方米一口价。远郊温江区更有一楼盘从7000元/平方米的均价直接腰斩为3000元/平方米。然而，2009年中国各大银行开始执行购房者可享受住房贷款七折的优惠利率优惠细则，中央政府也相继出台部分鼓励政策。但尽管政策只是针对购买第二套改善性自住房给予优惠，但加之4万亿救市计划以及各地方政府的宣传造势等间接利好，使得积压已久的商品房刚需砰然激发。对比2008年与2009年的8月，成都市的商品房成交量分别为2623套和5173套，2009年1-9月的累计成交量更是同比增长15164套，增长率达到72.2％。

  从2010年开始，政府再次对房地产进行更为严厉的调控，但由于卖地的收益最快，两年来各地政府始终蠢蠢欲动。2011年便有消息指出少数地方出现了停止执行或变相放宽住房限购措施的苗头。如今楼市回暖迹象明显，北京更是出现市民因担心房价再次暴涨而抢房的恐慌行为。从近几年的态势来看，总体而言房价仍维持高位，如果不通过某种方式很好地解决刚需难题，房价极有可能再一次疯涨。

  寄希望于城镇化

  未来十年40万亿的城镇化投资计划，对房地产市场的走势至关重要。

  那么，城镇化可以何种方式实现？2012年12月15日至16日的中央经济工作会议对城镇化概念作了诠释：要围绕提高城镇化质量，因势利导、趋利避害，积极引导城镇化健康发展。要构建科学合理的城市格局，大中小城市和小城镇、城市群要科学布局，与区域经济发展和产业布局紧密衔接，与投资环境承载能力相适应。要把有序推进农业转移人口市民化作为重要任务抓实抓好。要将生态文明理念和原则全面融入城镇化全过程，走集约、智能、绿色、低碳的新型城镇化道路。

  中共中央政治局常委、国务院副总理李克强也在《人民日报》上撰文指出：城镇化不是简单的人口比例增长和城市面积扩张，更重要的是实现产业结构、就业方式、人居环境、社会保障等一系列由“乡”到“城”的重要转变。我们要积极稳妥地推进城镇化，注重提高城镇化质量，科学规划城市规模和布局，促进大中小城市和小城镇合理分工、功能互补、集约发展。同时，努力为农民工及其家属提供基本公共服务，使农民能够转为市民。展望未来，城镇化是我国经济增长的巨大引擎。

  根据中央的精神，新型城镇化的核心仍在于科学发展。

  美银美林经济学家陆挺在中共中央刚提出“新型城镇化”概念后也提出：中国农村的集体土地制度是城镇化的最大障碍，进一步推进城镇化的关键即是农村土地改革。事实上，假如能通过土地改革等各种方式达到农村土地集约利用的目的，大量人口的城镇化，反而会促使中国农业科技化、现代化增收尽快实现。

  “新型城镇化”对解决地区经济不平衡，根治房地产市场发展不平衡，能起到相当大的功效。实现大中小城市和小城镇合理分工、功能互补、集约发展，例如在成都这种经济不发达省份的省会城市投资大型主机厂，并带动邻近中小城镇的产业链发展，实现全省工作机会的整体增多；北上广等一线城市则更多地承载工业化带来的金融化等，通过更高层次的产业实现GDP占全国比重越来越大的效果，从而实现“共同富裕”。届时，相信北上广及各省中心城市的房地产市场将会自然而然地回归买卖理性，大城市房地产的火山将随之自动熄灭。