近期，本报接到反映，位于湖北省鄂州市葛店开发区的葛洪花园项目在无证对外公开违规销售商品房。

  葛店开发区是1990年7月经湖北省委、省政府批准成立的全省第一家开发区，地处武汉城市圈“两型”社会配套改革试验区核心区、武汉国家生物医药产业基地核心区、武汉国家高技术产业基地和武汉自主创新示范区拓展区。2012年8月8日，经国务院批准，鄂州葛店开发区升级为国家级经济技术开发区，定名为鄂州葛店经济技术开发区。

  葛洪花园位于开发区葛店镇上街村，开发商为湖北汉郑房地产开发有限公司。

  据葛洪花园的宣传资料介绍，该项目是由政府规划的一个大型楼盘，地处316国道和汉鄂快速通道的交汇处，共占地300亩，总建筑面积60万平米，由41栋高品质电梯楼组成。住户大约6000多户，面积从53—121平米不等，现已建成十几栋。“目前我们楼盘是和政府联手打造的，处于一种边拆边建的状态，总工程期分为3年。”该企业一工作人员介绍。

  近日，记者现场调查发现，已经建成的葛洪花园11号楼，任何手续都没有，涉嫌未批先建等违法用地行为，更不要说预售许可证了，据售楼人员介绍居然已经全部卖完了。然而更为奇怪的是，售楼处沙盘上的19号楼，目前尚为一片菜地，现在这一“空中楼阁”却也被拿来对外公开销售了。

  记者从葛店开发区规划建设局相关人员处了解到，葛洪花园的11号楼和19号楼为同一地块，目前还没有取得规划和用地手续。

  未批先建

  五证皆无房已售罄

  记者现场看到，葛洪花园11号楼共18层，一楼为商铺，其余均为住宅，分为3个单元，每单元4户，每层有88、95、115、116平米4种户型。

  据葛洪花园营销中心售楼人员介绍，11号楼是2011年底动工的，在动工之前就已经在卖了，已经卖了一年多了，除了商铺不卖，现在住宅早已经全部卖完了，目前已经有人在装修入住了。售楼人员告诉记者，当初卖11号楼的时候，所在地块当时还都是私房，还没有开始拆迁。

  记者从售楼处《葛洪花园11号楼销控表》上看到，除了开发商自留的几套房之外，其它房子都已经销售一空。记者表示希望买11号楼的房子，售楼人员一再声明已经没有房源了，如果记者实在想买，他们可以打电话问问开发商，看预留的房子能否拿出一套来。

  记者看到，在11号楼部分楼层楼梯口，都堆放着业主的装修材料。

  没有办理任何规划用地及建设手续，一栋18层200多套房子的高楼就这样顺利建成并公开售卖完了。

  《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

  地还未征 房已卖出

  得知11号楼没有房源出售之后，记者询问沙盘上与11号楼相邻的19号楼是否在出售。售楼人员告诉记者，19号楼早在今年4月3号就开始对外出售了，5月5日已经调过一次价了，每平米涨了50元，至今为止整栋楼已经卖出了1/3了。

  据介绍，19号楼共22层，分为东、西、中3个单元，东西单元各5户，中间单元4户，1楼也为商铺，目前对外出售的是2至22楼共294套住宅，分为77、103、54.5、86.5平米4种户型，预计今年7、8月份动工，2014年12月31日交房。

  记者从葛洪花园的官方网站上也看到了有关19号楼对外公开销售的宣传，“葛洪花园19号楼经典户型正在热售，开发商重金打造进装修现房，热情欢迎新老客户品鉴。”

  记者从售楼人员手中的《葛洪花园19号楼销控表》上看到，该栋楼已经卖出了56套。

  从今年5月25日执行的《葛洪花园19号楼价格表》上显示，19号楼销售价格每平米从2828至3278元不等。

  记者来到19号楼所在地，只见这里全是一片菜地，地上还种着蔬菜。据当地村民介绍，这块地目前还是村民的，没有被征用。事实证明，开发商卖出的是“空中楼阁”。

  预售许可证“早产”

  建筑施工许可证补发

  房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当满足以下条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证；按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。

  然而记者通过调查发现，该项目正在预售的12号楼的预售许可证办证日期为2012年9月29日，而12号楼的《建筑工程施工许可证》的办证日期却为2012年12月28日，证上注明的合同开工日期为2012年12月27日，竣工日期为2014年6月30日。也就是在开工日期之前3个月，12号楼的商品房预售许可证就办理了。这不得让记者生疑，这“早产”的12号楼的预售许可证是如何办出来的。

  此外，记者经过核查还发现，葛洪花园的多栋房子的商品房预售许可证和建筑工程施工许可证都存在补发证件的情况，且预售许可证发证时间早于建筑工程施工许可证的发证时间。

  该项目4、6、15号3栋楼的预售许可证的办证时间为2012年9月29日，而它们的建筑工程施工许可证的发证时间为2012年12月28日，证上标明的合同开工和竣工时间分别为2010年6月8日和2012年12月8日，并注明“本证属补证”。这3栋楼的预售许可证也早于建筑工程施工许可证3个月。

  5、7、8、17、18号楼的的预售许可证的办证时间为2012年9月29日，该证注明为2013年元月25日遗失补发，而这几栋楼的建筑工程施工许可证的办证时间为2012年12月28日，证上标明的合同开工和竣工时间分别为2010年6月8日和2012年12月8日，也注明“本证属补证”。 预售许可证也早于建筑工程施工许可证3个月。

  1号楼的预售许可证的办证时间为2009年7月14日，而建筑工程施工许可证的办证时间为2011年8月30日，证上标明的合同开工和竣工时间分别为2008年5月1日和2009年5月，也注明“本证属补证”。

  2号楼的预售许可证的办证时间为2010年5月，而建筑工程施工许可证和1号楼同为一证，办证时间为2011年8月30日，证上标明的合同开工和竣工时间分别为2008年5月和2010年5月，也属补证。

  3号楼的预售许可证的办证时间为2011年10月11日，而建筑工程施工许可证的发证时间为2011年9月6日，证上标明的合同开工和竣工时间分别为2010年10月3日和2011年10月28日，也就是在竣工日前1个多月才办理的建筑工程施工许可证。

  葛洪花园项目为何存在着这诸多早产的预售许可证和补办的建筑工程施工许可证的情况？难道该项目相应楼宇的开发建设手续都是事后相继补办的？令人疑惑。

  巨额房款脱离监管

  葛店“楼王”前车之鉴

  按照规定，商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，以防开发商挪用和抽逃资金等，确保预售资金用于商品住房项目工程建设。而葛洪花园这2栋楼没有取得预售许可，其巨额预售资金无疑就落入了销售方或开发商的口袋，脱离了监管。

  记者初步估算了该项目11号楼和19号楼的房款收入。

  11号楼每层1242平米（按照户型面积合计），1楼商铺除外，17层共21114平米，按照最低价2800元每平米计算，总房款达5912万元，如果全部仅按照首付30%计算，销售方收取的首付款就达1773万多元。

  19号楼每层1107.5平米，21层共23257.5平米。按照售楼人员介绍的19号楼已经售出1/3的数量，按照同样方式计算，开发商收取的19号楼首付款达586万元。

  这样销售方收取的11号楼和19号楼的首付款就高达2359万元。当然，这只是记者的估算而已，销售方具体收售了多少房款，还有待相关部门的核查。

  据了解，开发商在未取得商品房预售许可证的情况下进行预售，究其原因，主要是其资金严重不足所致。一些开发商无法足额交清土地出让金，得不到土地使用权证书，自然也就无法办理商品房预售许可证。

  《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”。

  《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条规定：“擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。”

  住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管 完善商品住房预售制度有关问题的通知》明确要求，要加强房地产市场行为监管，加大对违法违规行为的查处力度。对存在违法违规行为的，要责令限期整改，记入房地产信用档案，并可暂停商品住房网上签约；对拒不整改的，要依法从严查处，直至取消其开发企业资质，并将有关信息通报土地、金融等相关部门，限制其参加土地购置、金融信贷等活动。

  近几年来，随着交通的不断完善，葛店开发区凭着独特的区位优势，“工作在武汉，安家在葛店”也让各大大小小的楼盘铆足了劲的去开发，然而随之而来的却是无证开发等违规现象。

  2012年，号称葛店“楼王”的领秀东城房地产项目就因为五证不全以及资金链断裂等，导致无法按时交房和已经收房入住的业主无法办证而引发多次上访等群发事件。

  无证开发，违规开发，这不仅影响了开发区房地产业的健康发展，也损害了广大业主的利益，更重要的是同时也损害了刚刚升级为国家级开发区的对外形象。

  6月12日，本报将记者调查的葛洪花园项目相关情况通报给了葛店开发区管委会，截至发稿时，本报没有收到上述任何单位的反馈。

  葛洪花园项目暴露出来的诸多问题，当地各有关主管部门是不知情还是另有隐情，监管部门又是如何监管的？葛洪花园项目是否还存在其他更多不为人知的问题？为此，本报将继续关注。