分析人士认为，一二线城市房价上涨压力依然突出，三四线城市库存积压过多，风险陡增，促进房企回归一二线城市。

  有关专家认为，不同城市间房地产市场分化加剧，未来房地产调控面临分化难题。

  房企回归一二线城市

  7月26日，卓越集团分别以51.9亿元、71.8亿元投得深圳前海桂湾片区两宗地，因为出让土地的位置、近乎苛刻的出让条件和惊人的标的，被业界视为“2009年以来最火爆的土地出让”，这次出让另外一个深层意义在于一线城市的土地市场竞争愈发激烈。

  此前的7月3日，恒大地产以35.6亿元投得北京昌平区沙河镇一居住用地，被业界视为品牌房企实施战略转移，重新回归一二线城市。

  恒大地产此前很少涉足一线城市。资料显示，2011年恒大地产新增土地储备有61%在三四线城市，其余都在二线城市，一线城市没有新增项目；而到去年，恒大地产71%的新增土地储备在二线城市，三四线城市只有28%。

  最新统计数据显示，今年上半年，万科地产、金地集团、招商地产、保利地产、恒大地产、中海地产、佳兆业、龙湖地产、华润置地、碧桂园、绿城中国、雅居乐以及世茂等16家品牌房企在土地上的开支高达1978亿元，同比去年597亿元的数据，增幅达到230%。近2000亿元的拿地款中，一线城市占30%，二线城市占比49%，三线城市为21%。

  根据中原地产市场研究统计数据，截至7月24日，2013年内十大标杆房企共计斥资1214.55亿元购地，同比大幅增长，为2009年以来同期购地支出最高额度。

  据称，纳入统计的十大标杆房企分别为万科地产、保利地产、恒大地产、中海地产、富力地产、华润置地、金地集团、绿城中国、雅居乐以及招商地产。

  值得注意的是，从拿地区域来看，此前将战线移至中小城市的部分大型房企，近期将深耕扩张的重点区域转移至一二线城市。

  据不完全统计，从4月10日至7月31日，北京、上海、广州、深圳、重庆、南京、珠海、长沙等地相继曝出20个“地王”，其中一线城市就占了13个。

  就在7月内，北京、上海、深圳等地也不断有新的高单价、高总价、高溢价地块出现，一度将土地市场热度推向高潮，房地产企业重回一线城市趋势明显。

  有关专家表示，今年上半年，在十大标杆房企的购地可建面积分布中，二线发展中城市占比最高，为55%。这主要是三四线城市房地产企业销售增长缓慢、存量大、利润率也不高，但一二线城市却表现良好，导致标杆房企调整布局重心。

  分析人士表示，在经济增速放缓背景下，一二线城市的资源聚集、土地稀缺、经济增长稳定等优势开始显现，而前两年房地产企业重点布局的三四线城市，由于库存加大、房价过快上涨缺乏支撑等原因，风险开始增大。房企不约而同地收缩到一线城市来避险。

  以山东为例，济南、青岛等二线城市相比地级市及县城来说，今年以来的销售情况和市场活力确实要好得多，三四线城市风险相对较高，特别是没有良好产业支撑的地区。

  国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁认为，在一二线高等级的城市，资源稀缺性还存在，房价还有上涨的空间，部分三线城市和四线城市、县城再按照这样的模式发展房地产，恐怕在扩张到一定程度的时候会导致崩盘。

  而中国房产信息集团克而瑞研究中心近日发布《2013年中国城市房地产发展风险排行榜》显示，风险最大的城市主要集中在三线城市，上海、北京、广州成为我国房地产风险最低的3个城市。

  易居研究院企业研究中心的报告也指出，由于三线城市经济总量相对有限，中心区域的土地供应也较为充裕，使得三线城市供应过量的市场“雪上加霜”；即便一二线城市楼价一直高企，但是在更高的市场去库存推动下，一二线城市的风险依旧比三线城市小得多。

  中原地产研究中心统计数据显示，全国主要的一二线城市中，截至6月初的住宅库存为171.73万套，相比年初的180万套下降了4.6%。其中去库存最快的城市为北京，从年初的8万套下降到了目前的6.3万套。四个一线城市的住宅库存从年初的22.7万套下降了到目前的19.98万套。

  分析人士表示，从整体市场来看，市场依然处于供不应求状态，特别是在一二线城市，这也导致了房价在一二线城市继续上涨。

  房地产市场泾渭分明

  从6月下旬以来，一线城市频繁出现高价地。不少网民对地王的扎堆出现表示担忧，认为地价成本走高将进一步推动房价的上涨。

  与此同时，房价已连续攀升至历史高点，一二线城市甚至出现过热现象。来自中国指数研究院的数据显示，今年7月，北京、上海等十大城市的住宅均价达到17609元/平方米，同比上涨11.06%。

  值得一提的是，不同城市分化可能加剧，一线城市及重点二线城市房价上涨压力依然突出，供应充足的三四线城市价格较为平稳。

  有关专家表示，品牌房企重新回归一二线城市，因为三四线城市供应巨大与其现实需求和经济总量形成强烈反差，建好了卖不出去，而一二线城市需求旺盛，卖得起价。

  同时，房企战略转移的另一动力来自业绩。招商、金地、恒大要实现千亿的销售目标，只有进一步加大在一二线城市的布局。

  受楼市调控政策的影响，去年楼市前冷后热且分化严重。而2013年初始，一线城市延续了去年年末的火爆情形，楼市成交量继续攀升；但三四线城市却频频被曝出“鬼城”，部分房企也受困其中业绩下滑。

  中国科学院预测研究中心日前发布信息显示，今年三四线城市的商品房售价可能出现下跌；相反，属于楼市调控“重灾区”的一二线城市却有望保持上涨。如此看来，2012年楼市的分化势头，在今年将持续下去。

  在刚需入市的推动下，去年下半年一二线城市楼市开始回暖，但一些三四城市却未能受惠这股“暖风”，反而频频被曝出“鬼城”。

  在房地产调控政策保持稳定的情况下，预计2013年全国商品房销售均价走势为前高后低，其中一二线城市商品房销售均价保持上涨，三四线城市则出现下跌。

  这一预测再次把三四城市的天量供应和高空置率问题摆到了大家面前。今年刚一开年，贵阳、常州、营口、南通等城市的就先后被曝出供过于求。

  截至去年12月底，常州全市商品房库存量达到1360.26万平方米，同比上升12.85%；全市商品住房可售余量为777.55万平方米，同比上升14.44%。如果按照2012年常州楼市销售速度来看，常州楼市目前的库存量可供常州消化20个月。

  而贵阳住宅待消化库存已高达3490万平方米，而这个城市的人口即使计入流动人口，也才500万人，这样的库存量要消化掉至少需要4年。

  国家发改委城市和小城镇改革发展中心副主任乔润令直言，一些城市的房地产项目空置率达40%-60%，有些中西部城市的房地产项目空置率更高达70%-80%，这造成土地等资源的极大浪费。

  有关专家表示，三四线城市现在已经空置了大量的土地和住宅，很多三四线城市的房地产供应已经超过了当地的需求。十堰、无锡、营口、酒泉等三四线城市多是无人问津而遭空置的楼盘。

  有媒体指出，“当地人买不起，外地人不来买”已经成为这些三四线城市房地产市场的基本状态。在中国房产信息集团公布的房地产市场风险排行榜中，风险排名前50名也全部是三四线城市。

  与三四城市的楼市交易冷清状况不同，一二城市延续了去年年末的火爆情形。一线楼市及土地市场更是一片红火，甚至有媒体报道称“北京有购房者凌晨2点排队过户”。

  7月开盘的北京中建国际港项目，开盘当天1462套房源全部售罄，日销金额高达37.9亿元，创造了2012年以来北京乃至全国的单盘成交纪录。但在重点城市热度不减的同时，

  分析人士表示，两年楼市调控重点在一二线城市，北上广深严厉限购，逼迫投资转入不限购的三四线城市。于是，三四线城市出现过度开发现象。

  有关专家表示，近两年三四线城市房地产待售存量一直处于较高水平，在人口外流的背景下，供大于求现象更加突出。与此同时，在地方财政仍主要依靠卖地的背景下，卖地冲动难以遏制。因此，应警惕由需求下降带来的楼市区域性风险。

  房地产调控“有保有压”

  今年以来，中国房地产市场再度呈现火热之势，但是不同城市间市场冷热不均的状况也很明显：一二线城市供不应求，不仅房地产企业之间的激烈争夺使得地王频出，而且部分热点区域楼盘再次出现“日光盘”现象；而三四线城市销量则明显滞后，库存高企，房价上涨速度趋缓。

  随着房地产调控的持续，不同城市间房地产市场分化加剧。因此，再采用“一刀切”的全国统一调控政策就很难奏效。调控政策应该根据不同地区的情况，相应做出更有针对性更精准的调整。

  事实上，中国房地产市场不是一个全国统一的市场，带有很强地域特点。应尽量避免采取统一的政策，可出一些原则性的政策取向，各个地区可以根据不同的情况，采取一些具体的措施，这样可能会对房地产行业的正常发展更有利。

  有关专家认为，未来房地产调控更应该转换新思路，房价涨幅较高的重点区域严格实行调控各项措施，而对于大部分已经较为平稳的市场，则适当采取去行政化的手段调控。

  近期召开的中共中央政治局会议在房地产方面要求“积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展。”要求中并未明确提及房地产调控，这是否意味着调控方向的转变？

  分析人士认为，从各种经济改革迹象来看，系统地解决经济增长中的房地产泡沫隐患是必然的政策取向。这从近期掀起的地方债审计风暴中可见端倪，摸清“家底”，对症下药，最终还是要通过进行新型城镇化的投融资机制改革，实现地方政府财权、事权的相互匹配，彻底走出土地财政的泡沫化阴影。在此改革大背景下，房地产有望回归行业本来面目，走向由市场规律主导的房地产市场平稳健康发展。

  暂停三年的A股房企再融资悄然重启。8月1日晚，新湖中宝发布公告：新湖中宝拟定向增发募资55亿，投向其位于上海区域的两个棚户区改造项目。这与市场期待的房企再融资存在偏差：募资投向棚户区改造而非一般房地产开发项目。

  知情人士表示，证监会关于房企再融资的审批会与国家房地产调控保持一致，即使放开也是涉及棚户区改造、一级土地开发、保障房建设的项目，换言之，房企再融资放开是一个有条件的、结构性的放开。

  业内人士认为，房企再融资有条件开闸，是中央对房地产地产调控“有保有压”态度的表现。而城镇化、棚户区改造，正是中央稳增长战略的重要抓手，亦得到了中央层面的支持。

  长远来看，新一届政府在房地产调控的思路上与上一届不同，是要去行政化，建立长效机制和市场，资本市场直接融资的顺畅将有利于长效机制的进一步完善，有利于房地产市场化调控思路的延续，同时将有效地增加市场供应，符合“长效机制”的定义。

  有关专家表示，在下半年流动性趋紧的背景下，新一届政府对待房地产目前的态度是既不放松也不收紧，目前的限购限贷仍然不放松，对棚户区改造、保障房等促进民生和经济增长的产业则有条件放开。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭预计，下半年中央层面的房地产调控基本平稳，既不放松也不加码，但局部政策存在或松或紧的可能，比如市场秩序整顿、推出第二批房产税试点、放松房企再融资、支持首套刚需等。

  杨红旭表示，中央政治局让房地产调控“保持沉默”，其实就是为了平稳楼市情绪，稳定经济增长，同时也为房地产调控方式的转变、建立长效机制建设，做过渡性的筹划。

  在差别化调控的同时，一些专家指出，政府宜引导一些优质资源向中小城市相对均匀分布，合理引导人口流动，遏制大城市房价上涨趋势。如通过改变交通状况，在相对远的地方增加中低收入者购房的供给，同时在大城市通过增加保障性租房市场供给，缓解中低收入者住房压力。