与此同时，国内众多开发商也紧跟中国炒房客前往济州岛开疆拓土。如今，中国开发商已经是这座岛屿0.1%面积土地的新主人。

  据悉，韩国济州岛房地产项目中国买家中三成来自北京，其余的买主大多数来自长三角及东北大城市，他们更看重当地房产的升值潜力及移民政策。

  不过，就在韩国经济加速回暖的背景下，韩国房地产市场却陷入持续低迷之中，韩国民众对买房好像逐渐失去了兴趣。

  分析人士表示，济州岛是韩国最著名的休闲旅游岛，但购房、持有、出售各个环节成本都很高，韩国民众的排外情绪，以及昂贵的通勤和生活成本是中国买房人绕不开的问题。

  中国开发商在济州岛面临建材费用较高、人力成本较高，以及政策和法律风险巨大。而中国的购房者能否从观念上接受在济州置业，这恐怕也是中国开发商的最大压力。

  中国买家涌入济州岛

  “国五条”仍解不开国人自古以来的购房置业情结。随着国内限购政策越来越紧、海外置业门槛却越来越低，中国炒房客开始涌入韩国济州岛。

  一家济州岛房地产项目中方代表表示：“我们一期中的180套，已经售出150多套了，还剩30多套是可选的。这个项目99%是中国人买。”

  7月下旬，中国开发商绿地集团在济州岛开发的汉拿山小镇开始在国内巡展。但早在半年前，一群来自北京的大妈便开始前往绿地济州岛项目施工现场，最后订下了十几套房子，出手之快让很多韩国当地雇员都觉得不可思议。

  韩国国土交通部公布的数据表明，今年一季度中国人新购买的韩国土地多达40万平方米，大幅超过同期欧洲人、美国人购买的土地面积。中国人购买的济州岛面积在两年内增加了10倍。

  对中国炒房人来说，韩国并不是一个陌生的地方。就在去年，济州岛的高端别墅项目雅顿山庄就曾大举来华宣传。

  早在2010年，韩国Raon休闲度假公寓开盘时，就有中国炒房团包机前往济州岛看盘，其出售的700个高级公寓单位中，超过30%是由中国人买下的。这些买家中，三成来自北京，其余的大多数来自长三角及东北大城市，他们更看重当地房产的升值潜力及移民政策。

  从房价对比上，济州岛的优势明显。以中国北京房价为例：100平的房子约200-600万元人民币不等。济州岛豪华公寓及豪华别墅均价都在2万元人民币左右，送高档家居。免费高尔夫球会员，马术俱乐部会员，海上冲浪。

  另外，韩国济州成国人投资热宠，源于韩国经济复苏，激活了房地产市场，房价攀升，这几年济州岛的房子每年都增值10%。

  济州岛是韩国最大的岛屿，位于东海，面积1825平方公里，包括26个小岛，是韩国著名的风景游览胜地，素有“韩国夏威夷”之称，因此又叫蜜月之岛、浪漫之岛。

  济州岛旅游虽然闻名世界，但由于岛上没有工业，经济状况相对比较落后。韩国2010年2月颁布投资移民政策，对投资韩国济州岛等指定地区的休闲娱乐设施的外国人，将给予永久居住权。其中，在济州岛内购买休养停留设施花费5亿韩元(约合270万元人民币)以上，即可获得韩国移民身份。

  即在济州岛购买价值270万元人民币的房子，可获得济州岛生活5年的资格，5年后将给予韩国永久居住权，并与韩国国民享有同样的教育和医疗保险待遇。

  据了解，济州岛是韩国人心目中最佳的养老地区，气候很好，平均气温在16℃左右，非常适合人居住。当地政府为增加吸引力，在济州岛规划了健康医疗城等一系列设施，并开始引入整容、癌症监测、疗养等顶级医疗设施。不少中国人购买房产是为了以后养老所用。

  韩国投资移民政策实施之后，中国人购房热情大增。韩国济州岛项目距离中国非常近，买家比较集中的北京、长三角城市无一例外都处在2小时航程之内，而且去韩国都有直达航班。

  由于济州岛对中国人实行免签政策，购买济州岛物业可以便于旅游度假；而获得韩国绿卡可以在180多个国家和地区免签，相当于有了一张世界通行证。

  一名经常往返中韩两国的土地中介商表示，除了房子，中国人还在济州岛买地，只需花人民币100万元，便可以跟济州岛当地的民众合作经营家庭旅馆，还有50%的土地所有权。

  土地中介商认为，一般情况下他们都是海边的土地，家庭旅馆偏多，一楼，一般都是自己做一个小咖啡厅，如果盖成二楼、三楼，一般都是住宿。一楼有咖啡厅、有快餐就可以了，很简单，但是这个利润非常丰厚。

  韩国的数据显示，截至2012年年底，中国人共持有价值1241亿韩元（约合人民币7.3亿元）的济州岛土地，累计购买地块数为1548块，首次超过了美国（1298块）。这些地块的97%为林地和休闲用地。

  中国房企进入济州岛

  就在购房者不假思索冲进韩国济州岛置办房产的同时，国内众多开发商也前往济州岛。如今，中国开发商已经是这座岛屿0.1%面积土地的新主人。

  三年前，中国开发商开始踏足这里，到目前为止，他们在济州岛买下的土地达到180万平方米。这支浩浩荡荡的中国地产大军中，有来自哈尔滨、南通、青岛等地的中小开发商，也有国内大型房地产公司。

  今年春节期间，来自山东等地的36家开发商集体向韩国政府申请购买土地。而另一家中国开发商——青岛百通集团计划投资2200亿韩元(约14亿元人民币)、占地超过800亩的为美观光度假村，也在今年3月开工。

  2012年6月，来自深圳的开发商光耀集团与JDC公司和DK集团达成了意向，三方共同开发济州岛的“中国城”旅游度假项目。“中国城”旅游度假项目占地约1500亩，拟分3期开发，总投资约30亿元人民币。

  为了方便光耀集团作为外资的投资便利，JDC公司已经全部完成了项目用地许可、报建等方面的工作。关于项目的业态规划、设施概念、项目建设等将由光耀集团和JDC、DK集团共同完成。

  2011年12月23日，绿地集团与韩国济州国际自由城市开发中心(JDC)就健康旅游城项目达成了初步合作意向。健康旅游城项目位于韩国济州岛南部，北靠济州岛最高峰汉拿山，南距海岸线6公里，总占地约1500亩，总建筑面积为40多万平方米。

  2012年10月，总投资9亿美元的绿地健康旅游城项目破土动工，并取名汉拿山小镇。今年5月，汉拿山小镇正式开售。汉拿山小镇的销售人员表示，该项目一期以别墅为主，均价每平方米2.3万元人民币，每套别墅售价约400万元人民币。

  作为中韩房地产行业首次合作项目，同时也是绿地首个海外项目，绿地汉拿山小镇是一个休闲度假类住宅产品。项目分三期开工，包括星级酒店、奢侈品商业街、免税店、健康医疗中心及别墅。

  对于为何从韩国济州岛开始，绿地集团高层曾表示，韩国是亚洲地区极富发展活力与潜力的国家之一，同时，济州岛处于东亚国际都市圈的核心，两小时内飞行时间涵盖了东京、大阪、首尔以及中国的北京、上海、香港等重要城市，所以必将迎接全球化的高端客群。

  同时，济州岛作为东北亚唯一的自由岛，有着天然的政策优势。首先，济州国际自由岛，在诸多商业、娱乐领域享受着前所未有的特别法；其次，韩国政府在济州市布局了六大国家级主题项目，拥有不可估量的潜力。

  更重要的是，中国开发商可以以50万元/亩的价格在济州岛获得永久产权的土地，这在国内无法想象。在海南拿地起码要1000万元/亩，在济州岛拿地成本是海南的1/20。

  而作为韩国经济发展最落后的一个省，2006年2月，韩国中央政府为了扶持其经济发展，颁布《建立济州特别自治道及开发国际自由城市的特别法》，从而开始了雄心勃勃的济州开发战略。

  如果说2007年前，济州岛的开发商主要是赚日本人的钱，那么现在开始越来越多的中国人到济州岛买房。据了解，几乎所有的中国开发商进入海外市场的时候，都把中国买家当成主要客户群。

  绿地集团董事长兼总裁张玉良表示，绿地汉拿山小镇项目对长三角地区特别是上海地区客源具有吸引力，该项目拥有大约2000多套住宅，而其中的70%打算卖给中国人。光耀集团相关人士表示，中国城项目预计中国购房者将占四成，韩国本地需求和其他国家需求各占三成。

  数据显示，2012年中国人在海外的房地产交易规模急剧上升，达到18.6亿美元；相比之下，2011年为5.47亿美元，2010年为9000万美元。

  同策咨询研究中心总监张宏伟认为，中国内地客当前兴起的一股国外投资热潮是促使国内地产企业进军海外市场的重要原因，其实最终赚的还是国内投资者的钱。

  韩国楼市投资有风险

  分析人士表示，济州岛是韩国最著名的休闲旅游岛，该岛一大特点是环境极佳，但昂贵的通勤和生活成本是买房人绕不开的问题。

  通常济州岛气候最好的时候，也是游客最多的时候，这时候的机票自然也会最贵，物价水平要明显高于韩国其他城市。

  对中国投资者而言，并不是所有的济州岛房产都能和移民挂钩，附送移民的项目都必须是济州岛政府审批过的项目。

  此外，济州岛房地产政策和中国不同，购买的房产虽然是永久产权，但购买时需要一次性支付房产6%的取得税、印花税等税费。每年还要缴纳0.2%的房产税，物业费等费用也是不可避免的。

  据称，韩国不断针对房地产投资出台限制政策，而且课税严苛，豪宅和第二套住房是课税重点。例如，针对第二套住宅的资产增值税超过50%。韩国房产在购房、持有、出售各个环节，成本都很高。因此，韩国有钱人则去了美国、加拿大买房。

  事实上，韩国民众贷款购房的意愿极低。全球金融危机已过去五年，楼市危机给韩国民众留下了一道长长的阴影，很多没房的人也放弃了买房计划。

  很多韩国人认为，韩国房地产泡沫在逐渐破裂，没有必要贷款做房奴，降低自己的生活质量，因此更愿意拿着原本用买房的钱来把生活过得更加丰富多彩。

  据称，韩国民众对外国人和外来移民的增加持强烈的警惕心理。韩国舆论开始担心济州岛被中国人占有。韩国SBS电视台指出，中国人在济州岛的投资过于集中在房地产，这对济州岛的发展会不会形成积极效果，是个很大的问号。

  对于中国开发商来说，开发济州岛房地产面临巨大风险。例如，百通集团目前遇到了麻烦。济州岛居民以及公民团体由于担心百通集团的房地产项目可能对环境造成破坏，从去年底开始发起了持续的抗议活动。他们希望政府能够更加严格地审批中国房地产项目。

  尽管济州岛地价便宜，但在韩国做房地产开发，中国开发商在其他方面需要付出更多的成本。根据规定，中国企业去韩国开发房地产项目，设计单位和施工单位都要使用韩国本土的公司。在国内请公司做前期设计，可能只需要1000多万，但在韩国需要4000万。

  当地的建筑材料费用也比国内高出许多，有中国开发商测算，如果从中国购买建筑材料运往济州，运费加上关税后，成本有可能比直接从当地购买更低。

  由于济州政府要求中国开发商必须将建筑工程承包给韩国本国企业，而韩国建筑工人的工资几乎是中国建筑工的两倍。

  在项目承包给当地建筑商后，习惯快速周转的绿地集团也一直为工程的进度感到头疼。可是在这里不像在国内，韩国当地的建筑工人不会因为多加工钱就同意加班作业。如果硬是提出赶工期，工会很可能就站出来罢工抗议，对项目进度更加不利。

  另一方面，当地政府官员的办事风格也与国内有着天壤之别，一个项目从申请到获得批准，审批的时间少则一年多则两年以上，其中需要经历景观审议、城市计划审议、环境影响评价审议、道议会同意程序等若干程序。而这期间，环保意识极强的济州当地居民和公民组织会对项目做出最严厉的审视。

  值得注意的一点，韩国房地产项目的平均利润水平要低于中国国内。在济州岛激烈的竞争环境下，中国开发商很难在利润率上抱有太大期望。而中国的购房者能否从观念上接受在济州置业，这恐怕也是中国开发商的最大压力。