■ 特约记者 秦小华 成都报道

  房产税改革扩围呼之欲出

  扩大个人住房房产税改革试点范围的呼声，正紧锣密鼓地曼延开来。

  8月28日，在向全国人大常委会报告今年以来预算执行情况时，财政部部长楼继伟强调，扩大个人住房房产税改革试点范围。

  前不久的7月30日，中共中央政治局召开经济工作会。会议强调，积极释放有效需求，推动居民消费升级，保持合理投资增长，积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展。

  若追溯更早，可至今年5月下旬，国务院批转的国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》曾提出，要扩大个人住房房产税改革试点范围。

  而房产税改革试点，早于2011年1月28日成行。其时，重庆、上海试点房产税改革试点。重庆适用税率0.5%-1.2%，上海适用税率0.4%-0.6%。从执行的实际效果看，房价下调效果不明显。

  试点以来，试点地区的房价仍然稳中求进地温和上涨。至目前，房地产企业高价拿地的意愿扩张，各地地王频现。公开资料显示，不少公众房地产公司在半年里就完成了全年的销售任务。

  房产税能调控房价吗

  一边是持续高涨的房价，一边是磨刀霍霍的房产税。房产税能起到调控房价的作用吗？

  成都某地产公司销售老总认为，房产税扩围，只会有两种结果。要么房价继续上涨，税负成本增加难以抑制消费者需求和投资欲望；要么房地产业发展环境由松趋紧，房企利润会进一步遭挤压。

  事实上，探源中央和地方调控房地产精神，均没有明确提出，利用房产税制约房价上涨，更多更全的注解是，促进房地产平稳健康发展。

  平稳健康发展，应理解为避免房价大起大落，对经济造成硬着陆的危害性。至于房价温和上涨，则在容忍范围之内。

  今年以来，火爆的房地产市场交易带动相关地方税收增加，房地产成为地方政府主要收入来源，已是不争事实。

  数据显示，今年1-7月，地方财政本级收入42080亿元，增长13.5%。扣除房地产营业税、房地产企业所得税、契税和土地增值税四项合计增收数后，地方财政本级收入增长7%左右。

  也就是说，四项税种合计为地方财政本级收入奉献了6.5%的增长。在同比增长的5006亿元中，房地产营业税、房地产企业所得税等四项合计约2253亿元，占地方财政本级收入的5.35%，占同比增长额的45%。

  不可否认的是，随着营改增逐渐深入和推广，企业所得税征管权按对应的流转税归属划分的可能性大增，地方财政将面临企业所得税收入减少的问题。

  业内人士预计，地方政府在短时期内将难于摆脱对房地产业的依赖。尤其是在地方债务被严格审计，地方政府发行新债募集资金越来越困难的情况下。在扩大内需和增加投资的压力下，房地产业将成为地方政府主要收入来源之一。

  房地产业开发成本上升

  房产税试点扩围的另外一个可能后果是，房价持续温和上涨，房地产业利润被严重挤压。

  成都某商业地产项目销售中心经理吕心勇（化名）更是直言不讳地说，房价将至少会持续上涨五年。

  成都新东方置业有限责任公司财务总监张文敏指出，地产业开发成本日渐高涨，不包括土地成本的前提下，各种税费成本已占开发总成本的50%以上，近年来，房地产业毛利润率持续下降，目前行业毛利润在30%左右。

  吕心勇同意张文敏的观点并补充说，尽管房价确实在上涨，房地产业利润却在下降，以前做得好的大约在25%-40%。“一个项目，销售超过60%，就能保本了。”

  在绝大多数人看来，房地产业的高额利润，是吸引投资资金的炙手可热的吸金石，殊不知，地产行业正在不堪重负中谨慎前行。

  房地产开发成本，主要包括土地成本，土建成本，报建成本，建筑安装费，强弱电、给排水、暖通，电梯成本，排水取水费，异地建设、人防费，以及土地交易过程中的各项税金，销售费用、管理费用、财务费用等。

  中国指数研究院数据显示，成都土地成交呈温和上涨走势，4月成交均价每平方1584.93元，楼面价每平方947元。这个价格，未含交易过程中的各项税金。

  据吕心勇介绍，目前成都房地产开发成本主要包括：

  报建成本每平方米675元；电梯成本每平方米800元（多层）、1500元（高层）；土建成本每平方米1800元；建筑安装费每平方米800元；强弱电、给排水、暖通合计约每平方米500元；排水取水费用、异地建设费、人防费等费用，粗略估计按每平方200元算，则房地产开发成本在6422元（高层）左右、5722元（多层）。

  中国指数研究院数据显示，7月成都新建住宅样本均价每平方8119元。在不算税金及销售费用、管理费用、财务费用的情况下，高层开发成本占销售均价的79.10%，多层开发成本占销售均价的70.48%。

  张文敏公司的上海东韵，楼盘定位中高档，位于成都锦江区净居寺64号，成熟社区，环境静雅，尾盘销售价格每平方11000万。若按毛利润率30%算，则税金、管理费用、财务费用、销售费用合计，在每平方1278元水平。全部开发成本（以平方计）占销售价格的70%。

  不过张文敏强调，土地成本的高低与拿地时间有关系，如果拿地时间较早，则成本会低，而毛利润会进一步增加。

  隐性成本重压开发商

  事实上，悬压在民营房地产商头上的，不仅仅是房产税调控手段，更多的是融资难以及各种隐性费用开支问题。

  一位不愿意具名的财务总监举例说，税务机关对欠税采取的惩罚措施，包括日息0.5％。的滞纳金惩罚，如果因为资金紧张，欠税一年，其罚息为18.25%，是银行六月至一年贷款利息6%的3倍。这样的罚息与高利贷差不多。更严重的是，对欠税行为，税务机关可按欠税额的0.5-5倍罚款。

  根据该罚息，如果一个企业欠税3000万元，则一年的滞纳金罚息将在547.5万元，而相应罚款会在1500-15000万元范围。这在无形中，会进一步加大企业的经营压力，乃至会拖垮企业。

  《中华人民共和国税收征收管理法》自2001年5月1日起施行。在2002年2月21日，央行六个月至一年贷款利息仅为5.31%，18.25%的罚息是贷款利息的3.44倍。扣除通胀因素，如此高的罚息足够成为压垮困难企业的最后一根稻草。

  账不可细算。一些不起眼的毛细费用，比如排水费、取水费，照样能吓人一跳。

  吕心勇所在的项目，曾开井10口，每天24小时，1小时排水1万方，一共排水3个月，按现行的每方0.3元价格算，3个月的费用支出在6480万元。按其项目累计面积40多万平方算，每平方约147.27元。

  此外，成都西门上一家地产公司的老总介绍，逢年过节，给多个部门打点送礼，开支都是一笔不小的开支。

  税费过度影响负面

  征税是一个方面，适用税率又是另外一个方面。

  据报道，俄罗斯将于2014年开征房产税。俄罗斯将按市价而非资产登记价对居民住房征税，3亿卢布（约6000万元人民币）以下住房税率0.1%-0.3%，比这更贵的豪宅适用0.5%-1%税率。

  一套市价100万元的房子，按俄罗斯房产税标准，税金范围在1000-3000元，而目前中国第一套房产买卖的契税税率为1.5%，仅交易契税已在1.5万元，远是俄罗斯的5-15倍。如算上印花税，银行按揭保险、过户费、公证、手续费等，加上房产改革试点后的差别税率，税费不可谓不高。

  四川省财税系统的一位官员评价称，我们不应该忘记税收调节收入不均的作用和本质，对普通大众的过度征税会引起一系列的负面效果，尤其是当普通大众还不富裕的情况下。

  不过，包括张文敏、吕心勇，以及四川国栋建设有限公司财务总监侯小燕等诸多人士在内，均表示，房产税在短期内不会大范围扩容。