“杭州模式”调控房价或再次放空
[发布时间：2013-12-30 04:13:52 点击率：]

  杭州模式获认可

  近日，记者从有关人士处获悉，房产税未来将有望与不动产登记制度相结合，暗示建立在存量基础上的增量征税模式有可能大面积推广。

  这也与记者从接近中央高层人士处了解到的口径一致：在对比重庆、上海征收模式后，高层比较看好房产税扩围中的“杭州模式”。

  杭州模式显示，在对新购住房征收房产税过程中，对免征面积的认定将包含同一产权人名下的存量住宅面积，而后对超出面积部分按规定征收房产税。在此基础上划定人均60平方米的免征面积，按照家庭为单位综合计征。

  但房地产交易市场并没有因房产税的扩围而出现深幅度的谨慎调整，房价持续性走高仍然抢人眼球。

  国家统计局11月发布的数据显示，与2012年同月相比，70个大中城市中，新建商品住房（不含保障住房）的价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。10月份，同比价格变动中，最高涨幅为21.4%，最低为下降1.5%。

  那么，建立在不动产登记制度上的“杭州模式”一旦大范围扩围，会否伤及刚性需求，以及抑制房价上涨？

  家庭计征的复杂性

  依照已上报的杭州模式，全国城镇化住房可免征面积巨大。按2012统计年鉴公布的数据，目前中国按总人口13.5亿，一个家庭结构约为3.05个人，全国免征总面积约为810亿平方米。若按2012年城镇化率52.57%算，中国的城镇人口约为7.1亿，那么城镇免征面积约为425.82亿平方米，一个家庭按2012年统计年鉴公布的3.05个人算，家庭免征面积为139.61亿平方米。

  从目前市场销售的情况看，60-100平方米的需求旺盛。不考虑存量的基础上，一个2人的家庭购买60-100平方的户型，是不会被征收房产税的，同时，当家庭人口增加1人，反倒会刺激60平方米以下的户型需求。也就是说，杭州模式实际上有可能会刺激需求的增加。

  提醒注意的是，一个家庭的成员数是会发生变化的，政策的制订应充分考量房产利益对家庭结构的冲击。在某些地方，为了规避房产税而出现的假离婚现象，也是家庭结构被人为利益破坏的证据。

  在考虑存量的情况下，假设房价持续上涨，当一个3口之家的存量加上增量已达到180平方米，而当下一代长大成人，必然会另立户头成家购房，此时，原有家庭的免征面积就减少为120平方米，也就是有60平方米的住房面积要缴纳房产税。

  而一个新家庭的组建，需要两个家庭给予支持。从免征量上看，新家庭2个人的免征总量为120平方米，而市场上新增供给正好是两个家庭的120平方米。

  但此消彼长的等值数量，并不能准确反映和揭示市场真实的需求现状。从目前房价走势趋势上，沈阳市房价并没有因“杭州模式”扩围而遭受影响。

  纳税增量不等于出售量

  同时，必须指出的是，缴纳房产税的数量增加并不一定意味着上市交易出售的数量增加。是否愿意出售存量住房，还取决于房产税遗产税缴纳的高低、住房价格的增长速度与宏观经济以及房租的增长速度、家庭养老观念、市场化程度等多个因素。

  正常情况下，房产税遗产税缴纳比例高，人们卖出住房的意愿越强烈；住房价格的增长速度快于宏观经济以及房租的增长速度，人们卖出住房的意愿越轻微；家庭养老观念越根深蒂固，人们卖出住房的意愿越弱；市场化水平越高，资源流动越自由快捷，人们卖出住房的意愿越强。

  同时，从非常远的时间看，当老年人衰老死亡的速度快于新生儿的诞生速度时，社会住房供给量才会明显增大。

  由此，冀望房产税抑制投资需求和住房价格下降，单纯依赖房产税、存量房产的统计，严格执行不动产登记制度，是比较困难的。

  一个引人注目的现象是，随着中国GDP增速逐年下降趋势，经济增长转移到质量效益中心上，一旦政府保持反腐败力度的高压态势，不动产登记制度或将成为反腐败的利刃。彼时，抛售房产也许成为部分官员明哲保身的有效手段。