试水养老地产

  2月10日，中茵股份与上海交通大学医学院苏州九龙医院签订了战略合作协议。双方将强化战略合作，整合优势资源，共同打造养生休闲养老产业模式。这也是万科、保利、远洋、复星等公司后，又一家加入养老地产开发大军的房地产企业。

  按照协议，此次合作将选择中茵股份目前为其控股股东托管的酒店度假项目作为进军养老产业的首个合作项目。其中，中茵股份将其在高端酒店管理领域积累的服务理念嫁接到养老产业中去，为老龄化人群提供个性化的居家服务。九龙医院将为老龄化人群定期开设老年人咨询、讲座、进行体检及个性化保健方案等。

  双方计划将该项目建设成为集健身中心、康复疗养中心、老年艺术中心、图书馆、影院等多种功能为一体的养老项目，并将该模式复制到三亚、上海、丹东、西双版纳等城市，打造迁徙式养生休闲养老产业链。

  目前，正有越来越多的房地产公司加入养老地产的开发大军中。万科便已经在北京、杭州等地推出养老地产项目；保利地产在西塘镇也推出了多栋老年公寓；远洋地产则联合美国最大的养老运营商进行合作，公司在北京亦庄的老年公寓于去年8月正式开业，并迎来首批入住老人。

  据业内人士介绍，目前国内养老地产开发模式主要分为以下几类，即社区型养老地产、配套型养老地产、与旅游或商业地产结合、引入其他资源进行合作开发等。开发商通过建设综合性养老社区、结合医疗及教育机构、或在风景区或商业地产中开发养老项目等方式进行开发，部分项目还引入了保险业、医疗业或国外资源进行合作建设。

  开启成长空间

  尽管与国外相比，我国的养老地产仅仅处于起步阶段，但是在政策扶持、社会发展等因素的多重影响下，养老地产作为价值洼地已经获得业内越来越多的认可。

  目前，我国政府已开始高度重视养老问题，打开了养老地产的发展空间。仅从土地供应来看，去年起养老设施用地首次单列纳入年度供地计划。去年2月1日，北京首次以招拍挂方式出让位于密云县的包含养老功能的居住用地，中投发展有限责任公司以数亿元成功中标，这也打破了养老用地多年“难产”的局面。

  业内人士指出，当前养老用地的供应方式，一部分是政府投资的社会福利性质的养老设施，通过划拨方式供地；另一部分是非政府投资、利用国有土地建养老设施，通过招拍挂等方式出让。

  “我国的养老问题不可能靠政府单独解决，养老地产也面临福利性到市场化的转变。”房地产业内专家认为，开发商面对的是庞大的市场化的养老需求，人口老龄化的加剧和养老服务需求的日益增长，将为养老产业带来重要的发展良机。

  不过，由于养老地产开发与住宅开发有较大区别，仍面临着建设投资额巨大、资金回收期长、盈利风险大等挑战。部分集中式养老社区和嵌入式的养老公寓，也存在管理成本高，服务效率低的问题。特别是现有老年公寓大多为中高经济实力的老年客户提供服务，普及面还十分有限。为此业内人士指出，面对养老地产这片“蓝海”，房企需要寻找适合的模式介入，应避免盲目建设和资金浪费，更需要避免集中开发老年住宅区所带来的风险。

  专家：

  必须扎实做好基础研究

  远洋地产总裁李明表示，养老将是一个十分巨大的社会需求，不过养老地产如果要健康发展，必须扎实做好基础研究，避免概念炒作。

  在去年夏天举行的远洋地产20周年媒体沟通会上，李明表示，远洋地产目前核心的主营业务是住宅开发和物业投资，但同时也在开始两项新业务的培育和探索，其中一个是养老地产业务，另一个是房地产金融。他表示，未来几十年养老将会产生巨大的社会需求，“我们过去几年也在积极探索如何能形成一个真正符合未来客户养老需求的养老产业，我们第一家养老公寓预计在这个月投入运营，这是很重要的一个新业务。我们计划迅速把这样的模式形成规模化的效益，能在一线重要城市迅速铺开。”

  李明表示，当前养老地产的关键之一是做好产业的基础研究，包括盈利模式。现在不少养老地产都是打着养老的旗号做地产，没有真正去研究养老产业，也没有形成养老地产业的运营模式。虽然各地都非常支持养老产业发展，但纯做养老地产的还鲜有盈利的。企业没有盈利作为驱动，就难以提高效率和质量。“现在地产企业需要做好最基本的工作，找到一批真正有爱心的人，真正可以对待养老、对待服务，这是最大的事情，随着时间的推移，希望养老地产的脉络会更加清晰。”