秦巴山区县城房地产建设的现状与思考
[发布时间：2014-10-20 09:29:29 点击率：]

  一、价位劣势与本地购买力的矛盾

  2008年以后，秦巴山区县级城市加入到新一轮的扩建，县级房产由以前的预制板建筑向钢混框架过度，小高层建筑被高层建筑取代。受美国“两房”危机和欧债危机影响，美国出台QE（量化宽松）政策。为应对美国QE实施带来的影响，我国出台了四万亿经济刺激措施，国内时逢四川“5.12”汶川大地震，秦巴山区受灾各县级城市拉开了灾后重建项目的实施，大量资金进入县级城市房地产业，县城房价一夜之间由之前一千元左右一平米，暴涨到三千多元一平米，有的甚至涨到近五千元左右。县城房产泡沫直接导致地价飙升，县城地价由之前的三五十万一亩，抬高到三四百万一亩，有的县城甚至高达五六百万一亩，地价高过省城，如巴中市下属平昌县县城，通江县城，以及达州万源市等；一些县级城市房价已经接近或者超过成都市郊县。但秦巴山地区各县城基本都是国家级扶贫县和省级扶贫县，人民的收入水平很低，虚高房价与购买力严重不对称。

  二、县城人口规划与本地实际人口的矛盾

  以百万人口大县平昌为例：平昌全县幅员2229平方公里，辖43个乡镇（17个镇、26个乡），528个村(居)委会，总人口105万人，其中农业人口86万人，耕地面积58.55万亩。平昌县规划未来十几年建成五十万人口的中等城市，目前每个乡镇的场镇人口平均五千左右，全县场镇人口就达20多万；全县在外务工人员近30万，县城居民目前在20万左右，农村人口就所剩无几了。随着全县人口老龄化的到来，未来十几年平昌县人口将有所下降，那么建成五十万人口中等城市的人口资源从何而来？平昌是一个人口大县尚且如此，其他农业小县盲目跟进就可想而知了。

  三、乡镇街道房屋建筑无序发展导致人口大量聚居

  2008年以前，各乡镇居民建筑一般为两楼一底，人口一般在两千人左右。由于受县城房价飙升的影响，各乡镇居民楼开始无序加高楼层，现在各乡镇居民五楼一底的建筑随处可见。很多在街居民加入炒作房产的大军，将楼层加高后以一千元左右的价格卖给乡下农民从中获利，同时一些小包工头在各乡镇以三四万元一亩购买廉价土地，修建大批房屋，以一千元左右的价格卖给回乡务工人员。无序的修建，无序的规划，导致大量农村人口聚居乡镇，很多乡镇街道人口已经突破五千，人口近万的也不少。

  四、区位优劣与房价的矛盾

  近年来，随着达巴铁路 、广巴铁路、广巴高速，达巴高速，巴南高速，达万高速等一系列基础设施的投入，各县级城市与周边的中心城市达州，广元，南充，安康，十堰、万州等地来往更加便捷，县级城市在基础设施，就业，文化，医疗，教育等配套方面与周边城市的差距将不断显现出来，城市综合实力将是城市之间在人口竞争方面的绝对优势，未来十几年谁在人口聚集方面取得优势，谁就会迎来下一次大发展。所以县级城市应该充分考虑到目前以及未来发展趋势，积极调整与合理规划城市建设思路，。

  五、高库存与购买力的矛盾

  目前全国各地房屋高库存的情况都很严重，秦巴山区县级城市也不例外。尽管高楼林立，但高空置率和高库存率非常严重。现在平昌县城开工和已经建成房屋保守估计超过500万平米，加之前些年一些以投机为目的库存的房屋应该在600万平米左右，无序的规划，无序的建设，将导致很多房子空置，仅目前空房完全可以居住近十几万人口，很多人手中拥有多套房屋，随着不动产登记的临近，想出手的二手房和新建商品房将在近几年集中出售，现在居高的房价已是有价无市了。与此同时，在旧城改造和安置房赔付中存在的投机行为也留下一些隐患。平昌金宝新区仅安置房多出部分就可以供两万人居住，由于在安置房赔付中很多人要房子，很多人想依靠房屋投机，原本两万多人口的乡镇，陪房达到近五万人之多，这进一步推高了新建商品房的库存量。

  根据上述情况，要使秦巴山区县级城市房地产业健康发展，有必要采取以下措施：

  一、打造城市特色，提升区位优势

  缺乏准确科学的定位将会使一个城市在同周边城市的竞争中逐步被边缘化，这一点对于同质化现象十分严重的秦巴山区县级城市尤为重要。要在未来的发展中脱颖而出，必须要有自身鲜明的特色。北有衡水市，近有绵阳市，他们以优质基础教育产业带动城市经济大发展和人口聚居，从而实现城市建设的健康发展。平昌现在定位于酒城和乡村旅游城市，定位于成都，重庆，西安的后花园。酒文化的打造在巴中已经颇有名气，但是在如何支持酒类企业做大做强，如何赶上泸州、宜宾酒城的问题上，政府还必须与企业一道多多思考。关于平昌的乡土文化挖掘，乡村特色的打造，乡村特色产业布局，乡村旅游景点的规划，乡村旅游的靓点如何呈现给大众，尚需要进一步思考。同时县城作为一个县的经济文化中心，基础教育实力的提升，人居环境的改善，将极大的影响老百姓的人居幸福指数。只有做好了各项配套工作，提升了软实力，区位优势才不断提高，人口聚居能力才会慢慢彰显。

  二、全面整顿乡镇街道房地产市场，形成合理有序的人口流动

  对乡镇乱修乱建行为进行规范，充分应用法律法规手段，利用不动产登记之际，规范各种小产权房和无产权房屋，让乡镇人口合理有序向县城流动。