新规“认贷不认房”的推出尚须时日
[发布时间：2014-11-09 08:42:53 点击率：]

  由于利润率低，银行并不认为房贷是一个好买卖，如今央行和银监会鼓励银行发行MBS（住房抵押贷款支持证券）的新政，给了银行一个缩减房贷占比的机会。而在一些银行业分析师看来，MBS在国内还处于初期阶段，三年内能做到1万亿的规模已属不易。

  银行缺乏经验 推出尚无时日

  目前已有多家银行正在研究制定，但由于MBS复杂的产品设计和申报审批程序，对缺乏经验的银行来说，推出尚须时日。

  自9月30日央行、银监会联合下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》以来，有消息称，已有多家银行正在研究设计MBS方案。腾讯财经致电建行、招行、华夏等银行，尚未得到确切答复。

  MBS最早出现在美国，是信贷资产证券化的一种。所谓信贷资产证券化，是指把欠流动性但有未来现金流的信贷资产（如银行贷款），经过重组形成资产池，并以此为基础发行证券。按基础资产划分，MBS又分为住宅抵押贷款支持证券(RMBS)和商业房产抵押贷款支持证券（CMBS）。

  华泰证券银行业分析师林博程认为，银行做MBS最直观的好处在于，可以把利润率低的房贷转到表外去，控制表内额度，来承接收益更高的资产。此外，MBS的收益率相比银行理财产品来说，稍微高一点，大概在年化6%左右。

  对于一些机构投资者来说，MBS适合用来做一些基础资产的配置，分摊自己的风险。“MBS的需求肯定是存在的，只是说这个量有多大，还得取决于银行拿出来的这部分资产质量怎么样，以及它的收益情况。”他说。

  建行某分行人士表示，该行现在还没有推进MBS业务。“这个具体操作比产品设计复杂多了，涉及到额度审批、风险控制、坏账计提、信用评级等等。” 据她透露，一般总行负责解读政策、管理总体收入和风险，而分行则具体负责产品设计。

  林博程也表达了同样的看法，在他看来，MBS的申报和审批都比较复杂，监管上也比较严，而银行作为一个偏保守的金融机构，在大家都没有做过的情况下，做一个新的东西不会很快。“大家都在等监管有一定的松动，或者给一些实际的优惠政策。”

  初生的MBS市场短期难成规模

  MBS在中国的发行历史并不长。从2005年出台《信贷资产证券化试点管理办法》至今，总共发行过三期MBS。其中建行分别于2005年和2007年发行过两期RMBS，金额分别为30.18亿元和41.6亿元。

  2008年美国次贷危机发生后，国内的MBS一度中止。直到今年7月22日，邮储银行发行“邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券”，入池贷款共23680笔，全部为个人住房抵押贷款，借贷资产分别位于10个省、市，总规模达68.14亿元，成为中国第三只成功发行的MBS。

  据悉，发行MBS的大致流程为，银行将其符合合格标准的个人住房抵押贷款交给受托机构（一般为信托公司），受托机构以该信托资产为基础发行资产支持证券，经银监会和中国人民银行批准在银行间债券市场通过中债登以招标方式向机构投资者公开发行。

  这其中还需要评级机构和承销商的参与。以上述邮储银行7月发行的MBS为例，中诚信国际给“邮元2014年第一期个人住房贷款证券化信托”优先A级和优先B级资产支持证券的评级为AAA和A－。而该期MBS的承销商阵容也堪称“豪华”，包括工行、中行、民生等8家国有和股份制银行，以及中信证券、招商证券等6家证券公司。

  据央行数据显示，截至2014年6月底，房地产贷款余额达16.16万亿元人民币，其中，个人购房贷款余额10.74万亿元。这一庞大的数据理论上给MBS提供了广阔的市场前景。

  而在华泰证券银行业分析师林博程看来，与美国相比，MBS在国内还处于初期阶段，美国目前证券化的比例大概在50-60%之间。“国内三年内能做到10%-20%之间就很厉害了。”按照这一比例计算，MBS短期能带动1—2万亿元的房贷资金规模。

  值得一提的是，银行通过MBS获得的流动资产，目前还没有相关规定必须重新用于房贷发放上面，银行还是会根据大的规划，按需分配。业内人士分析，未来有可能出台鼓励这部分资金用于房贷的政策，例如用于房贷的比例越高，获得的资产证券化额度也会越高。

  此外，在2013年最新一轮的信贷资产证券化试点中，规定试点规模不超过4000亿元。MBS在国内要想有长足的发展，这一试点额度显然还需要进一步放开。

  正因为MBS短期内难成规模，包括林博程在内的一些分析人士均认为，MBS还不足以形成风险。“美国光在按揭这一块有八万亿美金左右的规模，中国的规模和体量都和美国不一样。国内的资产证券化比例还很低，短期之内不会存在风险问题。”林博程说到。

  上述建行某分行人士表示，虽然央行和银监会口径都是鼓励支持MBS，但从鼓励到落实还有很长一段距离。