有业内人士称，全国世界性高楼兴起的背后，是一场政府放长线钓大鱼的好戏。为了吸引优质开发商前来建设超高层建筑，当地政府往往会在出让土地的价格上让步。诚然，土地出让金并不是政府的目标，税收、区域形象和招商引资才是其中的重中之重。

  拔高的天际线

  城市天际线正在不断被拔高。

  5月20日，南京方面传出消息，规划中的鱼嘴核心区将树起两座超高层建筑，一座600米，一座500米，远超目前南京最高楼450米的紫峰大厦。

  6月22日，339米的重庆第一高楼，因直入云霄，当地市民误把乌云视作浓烟，闹出一场虚惊。

  9月12日，绿地集团邀请多家媒体参观在建的成都绿地中心，该项目预计2017年完工，468米的高度将助其成为西部第一高楼。

  9月17日，在建的天津117大厦达到416.91米，超越415.2米高的天津广播电视塔，成为中国北方第一高楼。

  随着城市天际线不断刷新，关于摩天大楼的高度标准也水涨船高。1985年，高达160米的深圳国贸大厦竣工，成为当时中国最高楼。1995年，384米的地王大厦竣工，成为当时亚洲最高楼。然而，到了2011年，京基100以441.8米取代地王大厦成为深圳新一代地标时，却仅是国内第五高楼。

  一位业内资深人士称，超高层建筑多出现在区域中心城市，当这些城市的经济发展到一定程度后，一方面核心区域的土地日渐稀缺、写字楼租金不断上涨，另一方面开发商经过多年建设普通高层，积累了大量经验和资源，这时上马超高层建筑项目便水到渠成。

  以前在中国只要超过100米就算超高层，然而根据目前世界超高层建筑学会的新标准规定，300米以上才能列为超高层建筑。根据这个标准，目前全球有79座超高层建筑，其中25座在中国，占比31.6%；全球在建的有125座，78座在中国，占比62.4%。目前超高层建筑主要集中在中国、美国、中东，其中又以中国为首。

  城市天际线被拔高之时，高层建筑的更迭速度也愈来愈快。在深圳，超越160米的深圳国贸大厦，用了10年，但超越441.8米的京基100，仅用了3年。今年7月14日，尚未竣工的平安金融中心大厦主体高度已达到448.3米，正式超过京基100。该项目预计在2016年竣工，届时主楼118层，塔尖高度660米。竣工后，将超过上海中心大厦，成为中国第一高楼。

  不过，并不是只有一线城市在建超高层建筑，二线城市的热情同样不可小觑，如南京紫峰大厦450米，武汉绿地中心606米，天津117大厦597米，苏州中南中心729米。在今年某论坛上，有建筑专家表示，中国在建的78座超高层建筑分布在全国29个城市，一半以上在二、三线城市。

  谁是幕后推手

  如果建设100米高的建筑，建筑面积一般在5万平方米左右;如果建设300米高的建筑，建筑面积至少将达到15万~20万平方米。

  建设超高层建筑，一方面提升了核心区域的土地使用率，增加了纳税企业数量；另一方面，地区的区域形象得到大幅提升，更有利于吸引优质企业将总部迁移至该地，这些都将给当地政府带来丰厚的税收。

  据悉，超高层建筑多出现在区域中心城市，当这些城市的经济发展到一定程度后，一方面核心区域的土地日渐稀缺、写字楼租金不断上涨，另一方面开发商经过多年建设普通高层，积累了大量经验和资源，这时上马超高层建筑项目便水到渠成。对于地方政府而言，建设高楼虽有政绩因素的考量，但又不止于此。

  为了吸引优质开发商前来建设超高层建筑，当地政府往往会在出让土地的价格上让步，这意味着土地出让金并不是政府的目标，或许税收、区域形象和招商引资等其他因素才是。

  在业内人士看来，中国近年的高楼热，离不开地方政府、开发商和租赁客户三方基于自身需求的推动。不过，地方政府始终是主导因素，建设超高层建筑多由地方政府的城市规划所决定，往往在出让土地时就已规定好最低建设高度。

  除此之外，超高层建筑还将直接拉抬当地招商引资的金额，给一些城市直接带来至少30亿元~50亿元的投资。

  出租率堪忧

  超高层写字楼在第一轮租金调整结束之后，会比周边甲级写字楼获取更高的租金，溢价一般在10%~40%。

  尽管超高层建筑被誉为政府财政收入的助推力量，但能否顺利收获丰厚的税收，还与当地的产业状况、经济发展程度相关。

  目前超过六成的超高层建筑集中在二、三线城市，比如重庆、南宁等地，而当地已出现供过于求的问题，超高层建筑的出租率堪忧。

  对于多数参与进来的开发商而言，预期收益是推动其建设超高层建筑的动力。因为整体来看，建筑的楼层越高，租金越高。但高度并非影响租金涨落的核心要素。

  虽然北京、广州是最高的建筑租金最贵，但是上海、深圳等地就不是。影响租金的关键因素有三：建筑本身的地理位置以及所提供的功能、开发商和物业的品牌、高层建筑的管理服务。

  不同性质的企业对建筑功能有不同需求。以占甲级写字楼市场主力客户——金融企业所需服务为例，以前银行办公室不需要配备金库，但现在办公室也一定要配备，而且金库的承重甚至达到2吨，所以需要不断更新硬件服务。

  开发商建设超高层建筑的收益，要从两方面考虑：产出和投入。虽然建筑高度不一定能带来高租金回报，但是往往带来更低廉的土地以及更便捷的高额融资。

  建设超高层建筑的风险并不一定会大于普通建筑，关键在于拿地成本和融资能力。一方面，能够建设超高层建筑的开发商，往往会从政府手中获得较为低廉的土地;另一方面，开发商的启动资金达到投资额的35%就可撬动项目，在建设后期，因为超高层建筑的估值高，开发商还可通过抵押等方式获得便利的高额融资，利用滚动开发提供现金流。

  以建设武汉绿地中心、大连绿地中心等超高层建筑的绿地集团为例。据《瞭望东方周刊》报道，2009年，南昌市政府、济南市政府都曾为吸引绿地集团在当地建设超高层，捆绑低价住宅用地。此外，有绿地项目之地便有众多银行组成的银行团身影。在业内人士看来，正是绿地的超高层建筑，使得其拿地成本低、融资能力强。

  不过，风险低只是对相对成熟开发商而言，超高层建筑的回报周期一般较长。对于超高层建筑的开发商而言，回报期基本在10年左右，如果市场处于供大于求状况，开发商还需深耕品牌，周期将进一步拉长。