12月10日，大连万达商业在香港公开发售，并计划于12月23日在香港联交所主板挂牌交易。瑞信、中金和汇丰等机构预测万达总市值可能超过3000亿元人民币。

  万达商业上周一举办的路演投资者午餐推介会上，万达商业创始人、实际控制人王健林亲自出席撑场，据称，会场内一席难求，不得不用“发筹”的方式限制人流。

  从路演现场传出的消息显示，万达商业地产的招股价格介乎41.8-49.6港元/股之间，集资额250.8-297.6亿港元，低于此前投行60亿美元融资额的预期。

  值得关注的是两处变化。最新的招股说明书显示，万达在上市资产包中纳入广州万达城、剥离包括西双版纳旅游项目等三个旅游项目。另外，万达电商35%股份注入上市公司。

  加法与减法

  万达商业地产招股说明书显示，为入股拟成立的万达电商，万达商业地产与Wanda Investment Holding Co. Limited成立了一家名为Wanda Information的企业，以持有万达集团及关联公司在万达电商中所占的70%股权。Wanda Investment Holding是王健林名下全资公司，与万达商业地产各持有Wanda Information 50%的股份。借助万达商业地产IPO，全新的万达电商也将迈进香港资本市场。

  今年8月23日，大连万达集团与腾讯、百度订立战略合作协议成立电商公司，三者分别持股70%、15%及15%股权，总投资50亿元，其中10亿元为股本，剩余40亿元将在3年内注资。“腾百万”的电子商务合营企业，意在建立一个从网上到网下，即O2O （线上到线下）的电子商务业务模式，预期主要实现整合腾讯、百度及其关联公司经营的若干网上业务和服务，及大连万达集团与其关联公司从事的网下业务和服务，还有基于大数据的合作等。

  万达商业以41.35亿元的价格，剥离其持有的西双版纳国际旅游度假区、青岛万达游艇产业园及大连金石国际度假区三个旅游地产巨无霸项目。收购方是万达控股公司。

  据万达商业最新招股书显示，2014年万达的公司拥有人应占预测综合溢利，从9月版万达招股书提出的不少于199.33亿元，大幅提至240.27亿元；投资物业预测公允价值收益也从此前的66.98亿元上升为97.25亿元；公司拥有人应占预测综合溢利从原先的132.35亿元提升到143.02亿元。

  这意味着，万达商业的核心净利润提高了10.67亿元。西双版纳等三个项目总土地面积493万平方米，建筑面积889万平方米，其中绝大部分还有待开发。除了青岛万达游艇产业园在今年上半年有些许盈利之外，其余两个项目都在亏损，其中西双版纳项目因为还未开盘，尚处于亏损期。不止一位分析师提到，万达的腾挪是出于估值的考虑。旅游地产项目投资周期长、投资金额大，但目前的资本市场接受程度有限。

  尽管如此，万达商业地产的上市，仍将是香港今年以来最大的IPO，超过此前中国广核集团31.6亿美元的规模。

  现实与未来

  近几年，万达广场建设速度有加快的迹象。截至2014年9月30日，万达商业已在中国29个省份的114个城市拥有超过170个物业项目。有投行分析师认为，这些物业将在2015年以后为万达带来稳定的租金增长。

  10月31日，在第100座万达广场开业典礼上，王健林说，第100座万达广场的开业，代表着品牌的成熟。万达早已超越了早期发展阶段，他最大的追求是在国外也能看到万达的标志。规模、智慧（打通线上线下）、国际化是他看重的。

  2013年，万达频繁增加在文化旅游领域的投资。王健林在接受媒体采访时指出，文化旅游是没有天花板的行业，而类似万达广场的综合体领域竞争已经十分激烈。危机感促使他不希望固守原来的领域。人流如织的长白山国际度假区，更让他相信复制这种商业模式并不困难。

  但投资人看重的是触之可及的现在。分析师关注的细节是各种数据。譬如，每年还有多少个万达广场开业，投资多少资金，产生多少租金收益。一笔又一笔的投资，资金从何而来。王健林不止一次在专访场合回答相似的问题。

  然而，这些都不是最关键的。十年前，无一人想到，万达会以今天的姿态出现在众人面前。其商业模式不同于任何一家房地产公司，全世界范围内也找不出相似者。与此同时，外界的质疑声从来没有间断过。造成认知分歧的根本在于，对万达发展模式的理解，以及如何评估它的未来。

  “快”和“规模”，在王健林看来是万达最大的优势。记者此前了解到，以万达厦门湖里项目为例，整个项目现金流入（不考虑贷款现金流，包括销售回款和政府补贴）48亿元，现金流出（不考虑贷款现金流，包括土地、建安、土地增值税、所得税、销售费用、管理费用、财务费用等）42.9亿元。前期建设借入11.3亿元开发贷，1年之后偿还，销售回款足以维持现金流平衡。现金流入扣除现金流出后，净取得5.1亿元。此外还有大量商业物业自持。

  在获取土地、开发建设、银行贷款、商管招租、酒店管理方面，规模的优势显而易见。规模使得产品、品牌库等可以快速标准化复制，迅速扩张。规模优势进一步提升品牌效应，使万达的产品在各地受到地方政府欢迎，可以在战略性区域以具有竞争力的价格取得优质土地。融资方面，得益于规模和财务表现，银行融资成本较低，且可以获取无抵押的信用贷款。大规模使得万达员工基数大，人才储备充沛，可以保证人才供给。

  第200个万达广场开业，在王健林看来也只是时间问题。“中国没有任何一个企业可以做到像万达一样，短时间内可以对一个区域达到这么高的投资强度。”王健林在昆明说。

  在中国的城市化进程不会变，政治体制、经济体制都不会发生巨变的大背景下，这样的高速扩张模式仍有广大市场。而奔跑中的万达，并不最看重资产的收益率指标。在同行们迟疑、纠结、观望、准备之际，万达广场早以低成本进驻了全国最主要的城市。随着时间的推移，租金提升以及资产增值被视为不过是水到渠成的事。

  在昆明，王健林还透露说，未来他自己将主抓文化产业，电子商务。“其他的产业不是不抓，（只有这两个项目）我亲自来搞，希望这两个产业成为未来万达新的支柱产业和利润增长点。”王健林说。

  数据显示，2013年，万达广场客流量超过12亿人次，且增长迅速。此前，王健林曾对外勾勒一个轮廓，就是整合腾讯、百度的技术与万达集团及关联公司线下资源，包括百货公司、电影院、卡拉OK厅以及酒店业务，建立一个基于大数据运营的庞大的O2O平台。禁锢人们想象力的是，关于O20，全世界范围内，还没有一个企业找到成熟的盈利模式。

  为了更加贴近国际资本市场，进一步提高公司治理水平和透明度，成为一个国际性的百年企业，所有的取舍不过是策略性的，也终将成为未来的注脚。