日前，央视一条位于通州的K2清水湾售楼经理卷款跑路的新闻让很多购房者心头一紧，原来在售楼处买房也可能不安全。上述事件引发了业内对“全民营销”的深思。

  据每日经济新闻报道，K2地产方面接受记者采访时表示，当前，房地产业正面临着诸如去库存和资金回流的多重挑战。“房地产开发商正从最初的自行销售转向全面代理销售。然而，人员素质、信息不对称、监管环节增多等各类因素叠加，使得开发商在与终端市场对接时，潜藏着更多不可控的风险。”

  全民营销在房产业已不是新鲜话题，但全民营销到底怎么玩？在诸多业内人士看来，房企全民营销的外衣下掩饰的是卖房至上的“直销”内核。

  事实上，最早打出“全民营销”概念的是绿城集团。2012年，绿城中国遭遇销售压力，宋卫平亲自挂帅上阵，提出“全民营销”这一在当时看来标新立异的销售模式。

  彼时，宋卫平提出，首先将原本驻守在售楼处的销售人员赶出办公室，到社会上去寻找客户；二是借用社会上二手中介的经纪人，从中面试、挑选出两三百人的优秀人选，成为绿城的签约经纪人，帮绿城卖房子，大大拓展销售渠道；此外，向全社会成员完全开放其房源，任何人带来客户，都可以拿到佣金。为了鼓励大家卖房，绿城还打算大幅提高销售提成。坊间传闻，绿城的销售提成将提高两到三倍。

  宋卫平甚至给自己也压了销售任务，要求包括自己在内的董事长办公室的3个人完成3亿元的销售额。他表示，“欢迎大家来找我买房子。”该模式助绿城在2012年上半年取得了约219.5亿元的销售金额，也是全民营销第一个“吃螃蟹”的房企。

  今年，房企营销纷纷拥抱互联网，通过客户导向和用户思维，借助微信等第三方平台，通过技术手段相继推出全民营销活动。目前参与的企业主要有万科地产、复地集团和旭辉集团，分别推出“万客通”、“财富云”和“微销宝”。

  那么，“全民营销”效果如何？在绿城走出困境的2012年6月，其全民营销体系已不复存在，尚无从求证绿城低调结束全民营销的真实动机。

  有分析认为，绿城全民营销停止，也是因为管控太难太费劲，大规模集团化的全民营销，要求开发商要有一套完整的监督体系保障绝对的公平、廉洁，不然就成了销售人员谋取私利的工具；其次要求整个体系的配合要迅速有效，“拓客、成交、转介”其中一个环节出现问题时，都会呈现连锁反应。如今，借助科技平台实现快速传播的“全民营销”，仍然在后期面临合理管控的问题。碧桂园是被公认为将“全民营销”做得最风生水起的一家。但《南方都市报》的报道称，碧桂园把基于业主圈层的全民营销做得风生水起，销售报表金额翻番，令更多人忽略了其新增了1万人的团队和同比增长八成的营销成本。

  今年3月起，楼市降价潮在全国持续蔓延，市场预期悲观、销售压力倍增，是全民营销模式重出江湖的原因。

  深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉对记者表示，全民经纪人尽管能够集聚人气、挖掘潜在需求，但其“低门槛、低成本”的模式，将楼市营销与一般商品营销等同化，忽视了房屋的特性和营销服务的专业性和系统性，不利于专业分工和中介服务体系的成长。

  李宇嘉表示，独立经纪人要在我国扎根，需专业化的从业人员和解决信用背书的问题，目前尽管房产经纪人接近200万人，但取得执业资格的只有4万人。同时，电商将成为未来掌握海量房源的主体，规模化经营可以让电商给经纪人提供信用背书，并通过规模化来分散背书风险。由于线下成交、过户和按揭等代理服务是电商无法承担的，必须依赖经纪人，经纪人分成高佣金成为可能。因此，建立电商与经纪人的合作关系，将成为未来我国独立经纪人时代到来的一个可行途径。