成都万科，楼市许三多
[发布时间：2015-01-10 08:52:58 点击率：]

  在成都万科的发展历程中，没有比在2014和2015相交更为关键的时期。一方面，他们刚刚在的过去一年里重新冲进了成都三甲；另一方面，一年中万科的起承转合引人瞩目——在售项目最多，人事变动最多，话题争议也最多……

  业界因此将其称之为：楼市许三多。

  在售项目历年最多 

  13盘齐发 57.87亿重回三甲

  据四川在线消息，2014年万科成都在售项目达13个，是万科进入成都15年来同时在售项目最多的一年，也让万科成为2014成都房地产市场份额最有利的争夺者之一。据房联·成都透明房产网统计显示，截至上年12月31日，成都万科2014年备案销售金额达57.87亿元，同比增长45.18%，排名由第七升至第三。备案面积为57.88万平方米，同样居于第三位。其中，万科金色乐府闯进全域成都住宅单盘销售排名前十。

  成都万科在2013年失手前，曾于2012年凭借52.07亿元的销售备案总额位列销售榜单第二（据房联·成都透明房产网），而2011年，曾以39.9亿元销售额排名榜单第三（据CRIC克而瑞研究中心）。

  值得注意的是，在榜单中不难发现，万科楼盘较之其他前十房企，在售价上偏高，均价达到10000元/平米，总价60万以下的住宅基本消失。而万科要做精装，与清水房比单价要高出约1500元/平米，也让万科房一直以来在各个区域占据价格的高点。

  按万科一贯的高周转经营策略，今年成都万科可售面积为20万平方米，其中6个90平米以下刚需项目，3个TOP系产品，另外还有2个100平米以上纯改善项目，以及部分商业产品。目前，仅海悦汇城及天逸已在年内清盘。较之2011年80%的超高去化率，当下的成都万科虽力有不及，但凭借丰富的产品线及去年多个项目入市的积淀，依然在2014年取得了前所未有的销售佳绩。

  2014年也被外界认为是万科的“商业地产”年，成都则被视为万科试水商业模式的试验田。而继2012——2013年间，成都万科在高端写字楼上的接连布局，包括万科·钻石广场、万科·汇智中心、华茂广场、万科金库等在内的商业项目已相继亮相。2014年，万科成都公司新任总经理张晋元曾对媒体表示，商业地产不是狭义的零售，还包含养老等广义需求。“在成都我们会对教育、养老领域进行尝试。我们已经在万科城市花园建立了社区养老服务中心。”而这也透露出成都万科接下来在土地储备上的走势。

  人事变动最多

  高管连续跳槽远超预期

  房地产界人事变动最频繁的一年，在成都万科身上表现尤为明显。从年初成都万科时任总经理刘军离职，现任总经理张晋元空降即位起，成都万科人事变动就从未停止。

  2014年1月，成都万科总经理刘军宣布离开万科，并携骨干团队一行5人进驻嘉年华国际控股有限公司，时任成都嘉年华国际执行总裁。同行者还有以下人员：前成都万科项目发展总监唐昌斌，后任职成都嘉年华总经理；前成都万科工程部片区负责人张利平，后任成都嘉年华副总经理；前成都万科营销片区负责人李强，后为成都嘉年华营销总监；前成都万科设计部管理中心总经理王欣，后为成都嘉年华设计总监；前成都万科项目事务部负责人方芳，后任成都嘉年华总经理助理；前成都万科项目事务部高级经理赵晶晶，后为成都嘉年华开发部经理。去年11月底，嘉年华刘军高管团队一共5人再次集体出奔，去向为香港保利达集团。当然这是后话，和万科已无关系。

  在刘军离开万科后不久，时任成都万科助理总经理的邰苑智也离去。接下来，成都万科房地产有限公司高级专业经理、金色城市项目经理李涛抽身，任职国嘉地产营销中心总经理。而万科金色城市、金色城品项目策划熊骏亦已转投国嘉。

  年中，成都万科新任营销团队亮相，营销管理部亦重组为营销管理中心。成都万科营销总监一职由原中海地产成都公司长期负责成都营销工作的副总经理谭丽担任，而成都万科营销管理中心助理总经理由杨毅接任，并成立成都万科品牌执行部，由西安万科品牌总监杨培文任职万科品牌执行部经理。而至2014年12月，杨毅突然宣布离开万科转战蓝光集团，目前任职蓝光集团营销管理中心常务副总经理，分管全国营销。而杨培文也于年底离开成都万科，现任职西安智讯CEO，原职由总部空降的刘立峥继任。

  在经历过多任营销负责人后，成都万科今年的营销动作显得颇为有趣。

  话题争议最多

  为营销 无所不用其极

  2014，万科三十，亦是成都万科的“营销年”。

  张晋元上任伊始，即将营销视为公司全年关键环节，而“万科长”这一昵称更是成为街头巷尾热议的焦点。从2014年春节推出“365天全天候不打烊”计划，到“万科三十年更懂三十岁”30年系列营销动作，接下来接踵而至的是购房送补贴“万科轻松置业季”、夜售、城市乐跑首进成都、万科“体验营销”（试住）、“蓝万对赌世界杯”、万科一站式购房节8.8折特惠行动、房交会“三好住宅”、“淘万置业计划”、“万科未来事件交易平台”……以及万科集团购房中心落地蓉城，推出全民经纪人平台“万享会”APP等等，不放过营销的任一节点。甚至任何一项能影响市场的活动，万科都会如法炮制，迅速跟上。

  作为万科总部今年的营销重点——互联网思维，更是贯穿了整个成都万科的营销打法。比如它是成都第一家涉足APP的房企，成都第一家在网上卖房的房企，成都第一家在网上开展全民经纪人行为的房企。“万科的购房中心、营销体验季及与蓝光的世界杯对赌都是2014年的营销亮点，”有业内人士对此评价，不断推陈出新的营销手段和给购房者带来的实际优惠保证了万科在2014年扎实的业绩。

  在成都万科有史以来最大规模的“触网”行动中，与淘宝合作的“淘万置业计划2.0”推出后，曾有购房者去某指定项目销售中心欲参与“余额宝认筹高倍返利”活动，却收到置业顾问“对此活动不知情”的回复。而“万科轻松置业季”一说，更被业内人士认为“无逻辑”，“万科可以把这项活动解释为取走一根稻草，骆驼不会垮掉，而不是绝对的轻松。房子对于一个家庭而言，本就不是一件轻松的事。”

  纵观万科在2014年营销工作，其根本还是在打“降价牌”。尤以“夜售”为主的系列销售行为，也为后期万科售楼部遭来业主非议埋下伏笔。张晋元曾说：“万科从来不讲具体的销售计划，而是更关注经营上如何周转得快一些，更关注怎样为客户提供更好的产品和服务。”而万科“体验营销”被看作是这一观点的实践。