16大中城市楼市低迷 政策持续松绑可期？
[发布时间：2008-10-24 00:00:00 点击率：]

　　东方证券跟踪全国华北、华东、华南、中西部四大核心区域16个大中城市9月28日至10月4日黄金周期间新房的成交情况发现，绝大部分城市在假期成交量仍在回落。而这样的成交数据还是在不少地方政府救市的情况下取得的。

　　记者从券商、中介、业内人士等方面的信息表明，楼市的极度低迷，加剧了人们对放松调控政策的期望。

　　黄金周继续回落

　　今年的“金九”和“十一黄金周”，在各地的楼市都宣告大面积歉收。

　　根据东方证券的跟踪统计，9月28至10月4 日期间，华北地区的北京期房日均成交340套，环比下降54.71％，同比下降31.55％。青岛日均成交75套，环比下降40.20％。天津成交数据暂未公布。

　　华东地区，南京日均成交109套，环比增长17.85%，苏州日均成交77套，环比增长22.00％。而其他城市成交都出现了下跌。上海日均成交208套，环比下降48.98％，同比下降83.20%。杭州日均成交44套，环比下降42.78％。无锡日均成交62套，环比下降48.07％。合肥长假期间成交数据暂未公布。记者10月8日从合肥方面获悉，黄金周期间合肥住宅成交备案仅268套，同比锐减六成。

　　华南地区的城市则全线回落，环比剧降。深圳日均成交79套，环比下降15.51％，且后三天均价下跌更明显。东莞日均成交51套，环比下降48.40％。惠州日均成交7套，环比下降46.94％。厦门日均成交11套，环比下降64.32%。福州日均成交30套，环比下降67.63％。

　　中西部地区的长沙日均成交140套，环比下降53.24%。成都日均成交126套，环比下降48.19％。

　　除了一手房，二手房在黄金周的表现也非常不乐观。据21世纪不动产的成交数据显示，今年北京“十一”黄金周期间成交量同比去年下跌超过20%。北京中原三级市场研究部的成交数据也显示成交量下降了19.9%。

　　记者注意到，在这16个城市当中，西安、南京、长沙、福州、厦门早在长假前就已先后公布一系列救市措施。根据成交数据，这些城市的住房销售情况依然难见起色，救市效果显然并不理想。

　　9月29日，南京市政府出台《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》，出台了系统性救市方案刺激房产需求。但是公布新政后，南京9月30日到10月4日的日平均认购住宅也只有71套。

　　“地方政府只在土地政策方面享有较大权力，运用税收政策空间比较小，而信贷政策则基本和地方政府无关。目前房地产行业面临的资金困境更多的是销售萎缩和银根收紧造成，所以地方政府救市效果并不明显。但如果北京、上海、广州等地也出台类似政策，则可能刺激观望的自住需求入市。若未来适当调整个人按揭贷款政策和房地产开发贷款投放额度，则房地产市场的价跌量缩局面有望缓解。”中信证券分析称。

　　“虽然价格还没有大跌，但是成交数据已经跌到底了。地方政府救市因为权限有限，很难给买房人带来更多实惠。当前楼市最关键的问题还是市场已经失去信心，当股市和楼市都处于下行趋势，消费需求逐渐隐藏，观望持续加剧，目前看来成交颓势短时间内并无复苏的迹象。”21世纪不动产高级分析师孟奇告诉记者。

　　政策后续松绑可期？

　　本轮楼市的调整期之长，大大超过市场的预期，救市的声音一直也没有断过。传统的“金九银十”楼市持续恶化，再次加重了救市预期。

　　继上月末中房协透露给国务院有关领导上书了一份房地产政策调整建议外，全国工商联房地产商会会长聂梅生也于近日透露，工商联房地产商会再度上书，建言房地产税费削减。

　　10月8日，摩根大通中国证券市场部主席李晶撰文称，随着地产业的灾难向经济其他领域蔓延，预期中央政府会有选择地对地产业采取放松措施。支持地产业的潜在措施包括进一步下调利率和银行存款准备金率，这会使地产市场间接受益；下调首付款比例或抵押贷款率，尤其是针对第二套住房的首付款率为40%；更广泛地批准地产开发商进行债券融资；下调或免除土地增值税；允许购房者以抵押贷款付款抵减个人所得税。

　　天相投资顾问公司认为，提升购房者的有效需求和信心将是政策的着力点。从具体政策来看，去年引发行业调整的导火索——第二套房贷款限制的政策因为误伤了相当一部分购买力较强的改善性需求，调整的可能较大。

　　天相顾问还认为，政策只有在开发商价格让步的配合下才能真正刺激成交释放，所以后续政策出台的时点和节奏将会审慎。管理层松动政策的可能方式有两种，直接松绑相关政策和默许地方政府刺激楼市的努力。在目前的环境下管理层更可能是默许地方政府自救，但若房地产开发投资增速连续大幅下降和成交量持续萎缩，将缩短这段“静默期”。

　　沿海地产集团副总裁成实也表示，“楼市的非理性下跌也不是政府希望看到的。全国不是统一的一个市场，中央政府也知道不能用同一个政策适用全国，所以管理层应该会更审慎地对待楼市政策松绑，预计会先观望地方政策救市的效果如何，再根据市场反应出台相应对策。”成实说。

　　近两个月以来，东莞、长沙、西安、芜湖、南京等地方政府频频出台减免税费和补贴等相关政策刺激当地楼市，楼市成交的清淡，让长期依赖“土地财政”的地方政府感受到了沉重压力。

　　可以预计，随着各地救市不断深入，纷纷在地方政府的权限范围内出台新政，地方救市或逐步推开，而一线城市也有效仿南京政策的可能。

　　“要不了多久我们还能够看到上海、北京这样的一线城市的救市之举。我们支持各项调整性政策，诸如降利息、降首付、降契税、购房抵税、贴息、提高普通商品房标准、缩短购房再转让的纳税时限、降低限外门槛等。”上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军说。

　　北京市华远集团总裁任志强也在其名为《该出手时应出手》的博文中再次呼吁救市。他称，放松对开发商的信贷不仅仅救了开发商，更多的是保证了中国经济的增长和刺激了消费。当今全球的金融危机之下，已不再是讨论某个行业的生死问题，而是整个经济的生死问题，继续犹豫不决只会给中国的经济带来更多的损失。

　　“现在不是救房地产市场的问题，而是救宏观经济。如果不针对市场现状尽早出台一些宽松政策，表明政府的态度，不仅市场颓势无法挽回，到时候出台政策也可能晚了。”孟奇续称。

　　（摘自《21世纪经济报道》 敖虹/文）